Um em cada quatro proprietários de imóveis colocados no mercado de arrendamento tem rendas em atraso

Proprietários antecipam que, até ao final de 2022, haverá menos imóveis disponíveis, rendas mais caras, e uma adesão marginal dos donos dos imóveis aos programas de arrendamento acessível e aos seguros de perda de rendas.

Na V edição do Barómetro “Confiança dos Proprietários” da ALP - Associação Lisbonense de Proprietários, o aumento da carga fiscal sobre a propriedade imobiliária mantém-se como o maior receio expresso pelos proprietários que participaram no barómetro. Mas o secular “fantasma” do congelamento das rendas mantém-se como um factor de perturbação do mercado imobiliário português, abalando a confiança dos proprietários de imóveis. De facto, mais de um terço dos proprietários (36%) inquiridos assinala que o seu maior receio para 2023 é a manutenção do congelamento das rendas nos contratos anteriores a 1990, e outro terço das respostas (34%) teme a possibilidade de um congelamento administrativo pelo Governo de todas as rendas devido à subida da inflação.

Qual é a medida que tem maior receio que o Governo venha a implementar em 2023?

Quase dois terços dos proprietários que participaram na V edição do Barómetro “Confiança dos Proprietários” da ALP (64,7%) suportam rendas antigas congeladas, e a esmagadora maioria da amostra (97,9%) não acredita que o Governo irá ter a coragem política necessária para acabar com o fenómeno que perdura há mais de um século nos contratos de arrendamento celebrados anteriormente a 1990.

Na auscultação ao sentimento de confiança dos seus associados, a centenária Associação constata que 74% dos inquiridos encaram o segundo semestre do ano sem confiança na evolução do mercado imobiliário português.

Os maiores receios expressos pelos proprietários de imóveis são o aumento da carga fiscal sobre a propriedade imobiliária (que recolhe 69,7% das respostas), uma maior morosidade nos processos de despejo por incumprimento (expressa por 47,7% dos inquiridos), emergindo também o receio de uma fixação administrativa pelo Estado de valores de renda (que foi apontada por mais de 45% da amostra).

Qual é o maior receio quanto à evolução do mercado imobiliário em Portugal em 2022?

Os inquiridos admitem, nas suas respostas ao Barómetro da ALP, que o mercado imobiliário globalmente (incluindo arrendamento e de compra e venda) não está ajustado aos níveis de rendimentos dos portugueses (com mais de metade das respostas: 52,3%), mas consideram que os preços vão continuar a aumentar (com 47,2% das respostas).

No que diz respeito às tendências para o mercado de compra e venda de imóveis, os proprietários que participaram na V edição da pesquisa da ALP focam-se na internacionalização: 57% dos respondentes acreditam que Portugal vai manter-se na rota do investimento estrangeiro e que serão clientes internacionais os maiores compradores em 2022 (com 57% e 50,6% das opiniões expressas, respectivamente).

Relativamente ao sentimento dos proprietários quanto à previsível evolução do mercado de arrendamento até ao final do ano, metade das respostas (51,6%) apontam para a redução do número de imóveis disponibilizados e aumento dos preços das rendas (47,2% das opiniões nesse sentido).

Apenas 3,2% dos respondentes tem algum imóvel colocado nos Programas de Arrendamento Acessível do Estado e/ou das autarquias. Há uma esmagadora desconfiança expressa pelos proprietários quanto a estes programas (92,1% dos inquiridos), e esse receio prende-se com a falta de garantias de que os termos contratuais não poderão ser unilateralmente alterados pelo Estado.

O incumprimento contratual mantém-se como um flagelo do mercado nacional de arrendamento nos primeiros seis meses de 2022: um em cada quatro inquiridos na V edição do Barómetro da ALP (24,4%) tem rendas em atraso – um terço do incumprimento no pagamento das rendas atinge até 3 meses de renda em atraso, mas há uma parcela significativa de 28% dos respondentes que tem mais de meio ano de rendas a pagamento.

Todavia, mais de metade dos senhorios com arrendatários incumpridores (54,4%) declaram que não vão avançar para os tribunais ou instruir despejos. Por sua vez, os seguros de renda, que diminuem o risco do incumprimento no arrendamento, também não convencem os proprietários auscultados – quase 30% acha os prémios muito dispendiosos e uma fatia de quase 10% não confia nas seguradoras. Significativo é já um quinto dos respondentes estar aberto a equacionar essa possibilidade.

O novo Governo de maioria absoluta do Partido Socialista (PS) não colhe, para já, a confiança dos proprietários de imóveis – mais de 90% não tem confiança no Executivo, e quase metade dos respondentes (47,5%) acredita que pode haver a tentação de adopção de medidas populistas este ano.

Mais de um quarto dos proprietários auscultados (26,4%) consideram que a IL – Iniciativa Liberal irá liderar a oposição ao Governo (recolhendo mais respostas que o PSD como principal partido da oposição). No entanto, um terço dos respondentes (32,4%) consideram que nenhum partido conseguirá fazer frente à maioria absoluta do PS.

Retrato socioeconómico dos proprietários de imóveis

A V edição do Barómetro ALP reuniu respostas de 259 proprietários de imóveis. A maioria dos respondentes são pequenos proprietários idosos de “classe média”. De facto, 50,8% da amostra detém no máximo 5 imóveis e quase metade dos respondentes (46,2%) tem mais de 65 anos. A estes acresce um terço da amostra que se situa na faixa etária dos 55 aos 64 anos.

Metade dos inquiridos (48,8%) auferem até 3 salários mínimos brutos pelo seu património no mercado de arrendamento. Quase 70% dos proprietários auferem até 5 salários mínimos brutos. Para 39,5% dos respondentes, os rendimentos prediais são mais de metade do seu rendimento disponível. Para 17,8% são, de facto, todo o rendimento de que dispõem.

A esmagadora maioria (94,2%) é proprietária de imóveis que estão colocados no mercado de arrendamento. Mais de um terço da amostra (38,4%) detém, também, imóveis não habitacionais colocados no segmento de arrendamento. Os imóveis habitacionais e não habitacionais de metade dos respondentes localizam-se na Área Metropolitana de Lisboa.

Assistimos a uma descrença dos donos de imóveis no Estado de Direito – e por isso, os proprietários inquiridos já não acreditam que vá haver coragem para acabar com os valores irrisórios de décadas das rendas antigas - Iolanda Gávea, vice-presidente da ALP

Segundo Iolanda Gávea, vice-presidente da ALP, “a V edição do Barómetro da ALP foi realizada após seis meses da tomada de posse do novo Governo. Infelizmente, em matéria de soluções para a Habitação e Arrendamento, foram seis meses de governação perdidos. A única medida adoptada foi mais uma prorrogação do congelamento de rendas antigas pelo Governo, para apurar, através de estudos, o impacto do fenómeno no mercado imobiliário. Não conseguimos compreender como persiste o desconhecimento sobre o fenómeno. Falamos de uma realidade com mais de 110 anos – que actua como um trauma perpétuo junto dos proprietários, condicionando o futuro de todo o mercado de arrendamento e de todos aqueles que precisam de uma solução de habitação que não envolva a compra de habitação”.

Para a dirigente associativa, “assistimos a uma descrença dos donos de imóveis no Estado de Direito – e por isso, os proprietários inquiridos já não acreditam que vá haver coragem para acabar com os valores irrisórios de décadas das rendas antigas, que nem sequer podem ser actualizadas anualmente pelo coeficiente legal da inflação, como temem novos congelamentos”.

A responsável associativa reforça: “Os Proprietários precisam de um sinal claro e concreto do Governo de que é seguro investir no arrendamento em Portugal, porque têm legitimamente desconfiança. O país terá a ganhar com um mercado imobiliário equilibrado e dinâmico”, conclui Iolanda Gávea.