Mercado imobiliário de São Paulo é o mais activo e dinâmico de toda a América Latina

É a maior cidade da América Latina e a mais poupulosa com 11,4 milhões de habitantes, segundo o último Censo do país (2022). São Paulo possui 25,7% da população do estado de São Paulo (mais de 44 milhões) e 5,64% da população do Brasil (203 milhões). Em 2016, foi classificada como a 11.ª cidade mais globalizada do planeta, recebendo a classificação de cidade global alfa, por parte do Globalization and World Cities Study Group & Network (GaWC).

Possui ainda o 17.º maior PIB do mundo, representando, isoladamente, 9,2% de todo o PIB brasileiro, 34% do PIB do estado, bem como 36% de toda a sua produção de bens e serviços, além de ser sede de 63% das multinacionais estabelecidas no Brasil.

Em Janeiro de 2024, a cidade de São Paulo celebrou os seus 470 anos. Apesar dos seus quase 500 anos só ao longo do século XX, saltou de vila a metrópole e actualmente ocupa 1 521,11 Km2, dos quais 949,611 km² constituem a área urbana (2019). 

Numa cidade com esta dimensão facilmente associamos que já não tem espaço para crescer e receber mais população, no entanto, nada poderia estar mais errado. Actualmente, é uma cidade que procura novas centralidades e muitos bairros novos ganham nova vida e novas construções. O mercado imobiliário de São Paulo continua a 'fervilhar'. Novos bairros estão a surgir, sobressaindo os edifícios multiusos e a cidade está a ganhar novas centralidades. A construção nova impera e são poucos os vestígios da arquitectura tradicional, no entanto, também a preservação do património histórico é uma das apostas do município.

São Paulo, Brasil - Foto DI

Gustavo Garrido, presidente da AsBEA - Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura de São Paulo, em entrevista ao Diário Imobiliário, revela que a cidade paulista continua a ser muito atractiva para investir.

Sendo São Paulo, a maior cidade da América do Sul, o mercado imobiliário é dinâmico? Novas centralidades estão a surgir na cidade. Ainda vai continuar a existir muito espaço para a cidade crescer?

O mercado imobiliário de São Paulo é o mais activo e dinâmico de toda a América Latina. Muito embora já exista uma grande quantidade de edifícios na cidade, existe ainda muito a desenvolver e a qualificar, não somente nos bairros consolidados, como também em novas sub-centralidades que estão neste momento passando por grande desenvolvimento, seja por iniciativa de empreendedores ou por incentivos públicos.

Quais os segmentos mais activos (escritórios, residencial, hotelaria, etc) e atrativos para investir e construir? 

Além do segmento de renda acessível, muito 'aquecido' por incentivos governamentais, a cidade tem produzido grandes complexos de uso misto, em virtude de incentivos da legislação, nos quais tem sido grande a oferta de unidades para estadia de curta permanência. Ademais, com o retorno do trabalho presencial pós pandemia, o segmento de escritórios tem apresentado uma forte aceleração para atender à necessidade de novos espaços, modernos e sustentáveis, então procurados pelas empresas.

Em termos residenciais, a cidade tem oferta suficiente?

O déficit habitacional ainda é grande em todas as faixas, em especial nas faixas de renda mais baixas. Para esta, inclusive há programas governamentais muito atraentes para os empreendedores produzirem tais apartamentos. E, observando o mercado residencial em todos seus segmentos, temos indicadores muito positivos. Destaco aqui: a trajectória descendente da taxa de juros, os índices de desemprego nos patamares mais baixos desde 2014 e os stocks de unidades prontas e não comercializadas que estão a baixar. A procura de projectos para os escritórios de arquitectura aumentaram muito nos últimos seis meses, indicando um futuro próximo com espaço para o crescimento e para a entrada de novos investidores.

Procura de projectos para os escritórios de arquitectura aumentaram muito nos últimos seis meses, indicando um futuro próximo com espaço para o crescimento e para a entrada de novos investidores

Qual a diversidade em termos de projectos arquitectónicos entre a cidade e o Estado de São Paulo?

A legislação urbanística da cidade tem se direccionado à concepção de empreendimentos de uso misto, contendo em sua maioria lojas voltadas para a rua, unidades para locação de curta permanência e apartamentos de tamanhos variados. Essa tipologia tem se multiplicado, em especial em zonas determinadas, chamadas "Eixos de Estruturação Urbana", que acompanham as estações de metro e os corredores de transporte público. Já no interior do Estado são mais notórios os projectos de novos planos urbanísticos e loteamentos, contendo não somente lotes residenciais e casas, mas também áreas comerciais e institucionais, apoiando o uso residencial.

Ao nível do licenciamento e tempo de duração de construção de um projecto, como funciona em São Paulo? É diferente do resto do Brasil?

Historicamente na cidade de São Paulo, o licenciamento urbanístico ocorre em um tempo demasiadamente superior ao licenciamento edilício, em razão da maior complexidade envolvida no primeiro caso. Há contudo um grande esforço em todas as esferas de poder público na digitalização dos processos no sentido de simplificar e acelerar a emissão das licenças, o que tem reduzido em muito os tempos de aprovação. Falando em tempo total, da concepção inicial à entrega da obra, estando hoje em cerca de 2,5 anos para edifícios e cinco anos para loteamentos, variando conforme a complexidade de cada empreendimento.

No restante do Brasil varia bastante, mas em geral as cidades médias (entre 600 mil e 1 milhão de habitantes), sendo ou não capitais de seus Estados, aquelas que tem processos de licenciamentos digitais tem um prazo muito menor de aprovação, ficando a construção a depender do fluxo de financiamento.

Em termos de urbanismo e de espaços verdes, como se incluem nos projectos arquitectónicos?

Os projectos de urbanismo e espaço verdes são desenvolvidos em cada empreendimento por um escritório especializado em Arquitectura Paisagística e que actua em conjunto com o escritório responsável pelo projecto da edificação, no caso dos edifícios verticais. Nos empreendimentos horizontais, como loteamentos, o escritório especializado pode também ser o autor do projecto urbanístico ou igualmente trabalhar em conjunto com outro escritório.

Cabe a este escritório especializado o projecto de todas as áreas descobertas, considerando áreas de piso, áreas de jardim, piscinas, delimitação perimetral, parques infantis, equipamentos desportivos, fontes, espelhos d'água, soluções de desníveis (seja por meio de escadas ou rampas), enfim, todos os elementos que qualificam os espaços livres de edificações. Assim, é de suma importância sempre haver um perfeito alinhamento entre as empresas envolvidas no sentido de se obter uma unidade conceitual do empreendimento. Vale complementar que existe no Brasil uma Norma Técnica específica para Desenvolvimento de Projecto de Arquitectura Paisagística, a NBR 16.636-4 que estabelece os critérios básicos para o desenvolvimento desses projectos e que pode se saber mais no link: Norma brasileira sobre paisagismo é promulgada.

(O Diário Imobiliário esteve em São Paulo, Brasil, no BIM Internacional AsBEA e no BIM Fórum Conference a convite da AsBEA - Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura)