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O Programa “Mais Habitação” e a carência de casas no mercado - a posição da RE/MAX Portugal
Manuel Alvarez, presidente da RE/MAX Portugal, considera que ultrapassar a crónica escassez de oferta implica o “aumento da construção nova e agilização dos prazos de licenciamento” e, por outro, a amenização da carga fiscal e a melhoria das condições de acesso ao crédito. E afirma: “É essencial relembrar aos políticos que é preciso pensar as necessidades de habitação com vários anos de antecedência, para alcançar uma nova visão sobre esta matéria tão determinante no desenvolvimento do país.”
Da análise que faz da situação, a rede imobiliária líder no mercado nacional conclui que “além da necessidade de construção nova, não é possível manter os preços dos imóveis equilibrados e acessíveis se existem limitações de zonas urbanas e complicações nos processos de licenciamento de projectos imobiliários, sendo assim determinante desburocratizar e descomplicar os sistemas de licenciamento”.
Sobre as medidas que foram apresentadas recentemente pelo Governo no âmbito do programa “Mais Habitação”, cuja intenção tem como ponto de partida criar mais oferta de casas, a RE/MAX enaltece a abrangência das ideias, tendo, contudo, algumas dúvidas se os mecanismos escolhidos irão funcionar na prática. Defende ainda ser simplista e redutor atribuir o problema do aumento dos preços das casas a factores como o alojamento local ou o programa “vistos gold”.
Falta de construção nova
Para a rede de mediação, “o problema dos preços elevados em Portugal deve-se à falta de construção nova nos últimos 14 anos”, acrescentando que no período de 2010 até 2019, houve uma diminuição de 64% de escrituras de compra e venda face aos anos que marcaram o início do novo milénio (1995-2004).
“Não é possível exigir que os preços se mantenham baixos quando a oferta de casas à venda tem diminuído de forma tão acentuada e num momento em que a imigração, os ‘hubs’ de tecnologia, o turismo, os nómadas digitais, entre outros, têm trazido mais população para Portugal” - acrescenta a análise agora divulgada.
A rede de mediação alerta para a “urgente a necessidade de construção nova, com uma aposta, por exemplo, centrada nas periferias”.
Simplificar e agilizar processos de licenciamento
O estudo da situação feito pela RE/MAX refere que “nos anos de 1995 até 2004 (10 anos) foram licenciados 996.026 imóveis, ou seja, quase um milhão de novos imóveis. Fazendo uma comparação com o período também de uma década, 2010 até 2019, foram licenciadas 151.286 construções novas para habitação familiar, ou seja, menos 844.740 imóveis licenciados, o que leva a concluir que, sem oferta de produto, os preços tendem a subir e deixam de se ser acessíveis”.
Por sua vez, incidindo a análise nas percentagens de imóveis licenciados sobre contratos de compra e venda entre 2010 a 2019, “só 8% dos imóveis vendidos foram de construção nova, em contraste com os anos de 1995 a 2004, em que 32% dos imóveis vendidos foram relativos a nova construção” - adianta a análise.
“Em 2022, a demora na aprovação dos projectos, aliado ao crescimento das taxas de juro sobre os terrenos, à subida dos preços dos materiais de construção, à falta de mão de obra para construir, foram factores que levaram a que muito promotores decidissem não iniciar a construção, vendendo o projecto ou, em alguns casos, a entregar ao banco” - enfatiza a rede de mediação na sua reflexão.
