Paulo Silva, CEO da Savills
Todo o ecossistema do mundo imobiliário é chamado a um call to action ambiental, social e de governância
Paulo Silva, CEO da Savills, garante que os activos vão distanciar-se e destacar-se cada vez mais pela qualidade que oferecem e por responderem eficazmente às maiores preocupações de ESG e Sustentabilidade das empresas. E os que não corresponderem a esses critérios, ficarão de fora da corrida.
O responsável admite ainda que o quadro traçado pela actual conjuntura económica deverá manter-se no decorrer de 2023. Taxas de juro em subida em combate à inflação e custos de construção elevados. Nas suas previsões de Outono, a Comissão Europeia avançou com uma previsão de taxa de inflação para Portugal em 2023 de 5,8%, ainda bastante elevada, com uma descida gradual em 2024. O BCE já confirmou que vai manter a trajectória de subidas taxas de juro para convergirem com a inflação. A taxa de juro directora vai já nos 2%.
Que balanço faz do mercado imobiliário de 2022?
Depois de dois anos de pandemia, 2022 arrancou com um boost renovado de optimismo e com previsões de crescimento positivas. Contudo, o espoletar da guerra na Ucrânia no final de Fevereiro de 2022 provocou uma série de impactos económicos que conduziram a um olhar mais atento e cauteloso perante uma economia global mais fragilizada, com a queda imediata das bolsas e a subida dos preços do petróleo e do gás.
Não obstante, terem-se reunido um conjunto de factores extremamente desafiantes, Portugal manteve-se firme nos seus fundamentos de mercado e 2022 fica marcado por um forte mercado ocupacional e por um mercado de investimento que se aproxima de uma recuperação aos valores pré-pandemia.
O mercado de escritórios de Lisboa já alcançou no final do 3º trimestre de 2022 um volume de absorção histórico, ultrapassando os 250.000 m2, permanecendo firme na lista de destinos de empresas internacionais que olham para o nosso país, para a nossa capital, com uma atractividade única e competitiva.
No mercado industrial & logístico, o volume de absorção acumulado até ao mês de Setembro, somou perto de 180.000 m2, um resultado superior a 11% em comparação com o mesmo período do ano anterior, sublinhando o interesse crescente dos operadores logísticos em expandir no nosso mercado e sustentando as estratégias dos grande players internacionais. para reforçar a sua posição ou entrar no mercado nacional, investindo no desenvolvimento ou aquisição de activos.
Já no mercado residencial, o clima de maior incerteza económica motivado pela elevada inflação e a subida das taxas de juro, paralelo ao endurecimento das condições de acesso ao crédito bancário, foram observados os decréscimos expectáveis e decorrentes de um arrefecimento natural da procura nesta reta final do ano.
No cômputo geral, fechamos 2022 com resultados que não defraudaram as previsões iniciais, mas com um sentimento certamente diferente daquele com que iniciámos o ano.
Desafios que mais afectaram?
São desafios transversais a todos os mercados. O aumento dos custos energéticos, uma inflação acima da média, o aumento dos custos de construção aliado à falta de matérias-primas e escassez de mão-de-obra enquadrados num clima crescente de incerteza económica que afecta o sentimento de confiança.
Para além dos desafios conjunturais, permanecem outros que carecem de resposta: falta de oferta para os níveis de procura nos mercados comerciais e no mercado residencial, processos de licenciamento morosos e burocráticos que travam a entrada de novos projectos. E a tudo isto, o mercado imobiliário mantém-se resiliente. Uma palavra que nasceu na pandemia e que continua a perdurar no actual cenário.
O que esperar em 2023?
Um business environment desafiante.
O quadro traçado pela actual conjuntura económica deverá manter-se no decorrer de 2023. Taxas de juro em subida em combate à inflação e custos de construção elevados. Nas suas previsões de Outono, a Comissão Europeia avançou com uma previsão de taxa de inflação para Portugal em 2023 de 5,8%, ainda bastante elevada, com uma descida gradual em 2024. O BCE já confirmou que vai manter a trajectória de subidas taxas de juro para convergirem com a inflação. A taxa de juro directora vai já nos 2%.
Com a subida da Euribor e os spreads de risco de crédito mais elevados, as decisões de investimento além de mais criteriosas poderão prolongar-se mais numa expetativa wait and see. O aumento dos custos de financiamento com afectação na exigência de valores de retorno por parte dos investidores irão determinar se haverá lugar para Repricing.
Será um ano de maior cautela e pensamento estratégico altamente influenciado pelo comportamento de evolução da inflação e das taxas de juro. Uma maior diversificação dos portefólios pode ser a estratégia adotada por investidores que pretendam equilibrar o seu grau de exposição, direccionado o investimento para segmentos alternativos como residencial, senior living, healthcare e student Housing, atraídos pela falta de oferta que existe no mercado.
Segmentos que evoluem a favor de tendências demográficas, beneficiando também de mudanças de perfil geracionais fundamentos de mercado que permanecem válidos por um longo período.
Por outro lado, temos um mercado ocupacional a bater recordes históricos em escritórios e logística suportada por uma procura que não transmite sinais de enfraquecimento e que ainda vai contra as previsões de contração do mercado ocupacional.
Os novos projectos em pipeline, para quais uma percentagem expressiva de ABL já está pré-arrendada traduzem a dinâmica que o mercado vive actualmente. Ainda que as consequências do cenário macroeconómico coloquem vários obstáculos e venham colocar travão á velocidade de recuperação que o mercado no pós-pandemia estava a testemunhar, Portugal goza de uma posição privilegiada no panorama imobiliário que irá suavizar impactos mais bruscos.
Também no topo das tendências para 2023 assistiremos a uma maior preocupação com os temas ESG e descarbonização. Temos um parque de edifícios que urge de renovação que esteja em concordância com as metas ambientais traçadas já para 2030. Todo o ecossistema do mundo imobiliário, é chamado agora a um call to action ambiental, social e de governância. Os activos vão distanciar-se e destacar-se cada vez mais pela qualidade que oferecem e por responderem eficazmente às maiores preocupações de ESG e Sustentabilidade das empresas.
E os que não corresponderem a esses critérios, ficarão de fora da corrida.
