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Porto está “em alta”: no investimento, nos escritórios, na logística, no turismo... - reconhece a CBRE
A consultora CBRE revelou na Conferência Porto Property Pace realizada há dias um panorama promissor para o mercado imobiliário do Porto, destacando o seu crescimento acelerado e a crescente atractividade para investidores. A consultora estima que o Porto, que representava apenas 2% do volume total do investimento nacional em 2014, atinja cerca de 19% até ao final deste ano, um máximo histórico que reflete a dinâmica de crescimento do sector imobiliário.
O mercado do Porto tem observado uma nova dinâmica de crescimento populacional, uma evolução sustentada da base industrial e uma revitalização no turismo e no investimento estrangeiro. Estes fatores, aliados a políticas públicas que favorecem o investimento e a inovação, têm consolidado a região com um dos principais motores económicos do país, fortalecendo a sua perspetiva a longo prazo.
Mercado de escritórios: crescimento acelerado
O mercado de escritórios no Porto tem demonstrado também um crescimento significativo nos últimos anos, reflectindo o seu potencial enquanto destino de investimento imobiliário. “Com um total de 1,3 milhões de metros quadrados de stock, é um mercado jovem, com cerca de 15 a 20 anos, que se apresenta em plena fase de expansão” - refere a CBRE. Em comparação, Lisboa dispõe de 4,6 milhões de m² e Barcelona de 6,6 milhões de m², o que evidencia o enorme espaço de crescimento que o Porto ainda possui. Para 2024, a consultora prevê um aumento de 20% na absorção, com 60.000m² ocupados, dos quais 68% correspondem a nova absorção líquida. Este dado, muito acima dos 34% registados em Lisboa, sublinha a atractividade do Porto para empresas internacionais e locais que continuam a expandir-se. A taxa de desocupação no Porto caiu 35% nos últimos cinco a seis anos, situando-se agora nos 5%, reflectindo uma procura crescente que a oferta actual ainda não consegue acompanhar.
O crescimento das rendas tem acompanhado naturalmente esta dinâmica, com a prime rent a subir 5% em 2024, de 19€/m² para 20€/m², e a CBRE projecta uma evolução semelhante para 2025.
Mercado logístico e industrial
A tendência de “nearshoring” e “reshoring”, que implica trazer operações para maior proximidade aos consumidores, explicável pelas alterações geopolíticas globais registadas nos últimos quatro anos, levaram muitas empresas a reconsiderar as suas estratégias de abastecimento. “Esta desglobalização gerou uma pressão significativa sobre a procura de activos industriais e logísticos em Portugal” - refere a CBRE. Os efeitos desta dinâmica “são evidentes nos preços de arrendamento no Porto, que registaram um aumento entre 50% e 60%, com alguns casos ultrapassando os valores praticados em Lisboa” - sublinha. Actualmente, o Porto apresenta uma taxa de desocupação na ordem de 1%, contrastando com a média europeia de 4,5%, o que acentua as dificuldades em atender à crescente procura por espaços logísticos e industriais.
Retail: crescimento depara-se com falta de oferta...
Já o mercado de retalho no Porto apresenta uma dinâmica diversificada, com diferentes formatos a destacarem-se e a evoluírem de forma significativa. Os centros comerciais continuam a demonstrar resiliência, registando um crescimento de 6,5% nas vendas. Por sua vez, os retail parks emergem como a grande estrela do momento, sendo o único formato comercial a ver a concretização de novos projectos, com uma renda prime de 11,5€/m². Este crescimento é impulsionado por operadores que procuram fundamentalmente este modelo.
Por outro lado, o comércio de rua na cidade do Porto também se encontra numa fase bastante dinâmica, com as principais artérias a registar um contínuo de aberturas, embora a falta de lojas disponíveis tenha limitado o seu crescimento. “Esta falta de espaços comerciais tem levado a uma expansão das zonas preferenciais, com os eixos de comércio a alargarem-se para outras artérias da cidade” constata a consultora. Diversos projectos de uso misto têm contribuído para criar uma urbanidade mais atractiva, proporcionando algumas opções de retalho. A renda prime no comércio de rua no Porto já atinge 85€/m², com valores específicos de 55€/m² no eixo Mouzinho e Flores e de 50€/m² na Rua de Santa Catarina, reflectindo um aumento significativo nos últimos anos.
O «boom» no turismo
O mercado do turismo do Porto tem registado um crescimento notável nos últimos seis anos, com o número de hóspedes a aumentar cerca de 50%, ultrapassando os 4,5 milhões em 2023. Este aumento foi acompanhado por uma maior diversificação da proveniência dos hóspedes, com destaque para países como Brasil, Canadá e EUA, que possuem um elevado poder aquisitivo. Entre 2019 e 2023, as dormidas de turistas provenientes dos EUA subiram 49%, reflectindo o reposicionamento do Porto como um destino atractivo e sólido. A entrada de mais marcas hoteleiras internacionais premium, como: Curio Collection, Maison Albar e Hilton tem elevado o perfil da cidade, tanto para turistas como para investidores. Paralelamente, a oferta não premium também se expandiu, com a entrada no mercado de marcas mais jovens e modernas a dar resposta a um público mais diversificado, sendo exemplos a Limehome e a Yotel.
O turismo é uma força vital para a economia da cidade, e as projecções globais apontam para um aumento contínuo do número de turistas, com 1,3 mil milhões de turistas em 2023 a saltar para 1,8 mil milhões até 2030 em todo o mundo. Embora esse crescimento coloque pressão sobre as infraestruturas, o Porto tem uma margem saudável para crescer, visto que o rácio de hóspedes em relação à população residente ainda está abaixo da média. Para manter um crescimento equilibrado, é fundamental gerir estrategicamente estas pressões, avaliar o impacto de medidas como as taxas turísticas e apostar em soluções sustentáveis, como estadias mais longas e a criação de produtos inter-regionais para dispersar a afluência de turistas ao longo do tempo e do território.
De acordo com os dados CBRE apresentados na Conferência Porto Property Pace, o Porto apresenta um panorama promissor, estimulado por um crescimento sustentável e uma diversificação robusta nos diversos activos imobiliários. A cidade destaca-se pela sua capacidade de adaptação às exigências globais.
“O mercado do Porto é absolutamente incontornável para as empresas e para os investidores, tal como o é para a CBRE. O Porto faz parte da nossa estratégia de crescimento e temos como objectivo passar de 15% para 35% a nossa actividade na cidade, através do reforço da nossa equipa e da abertura de um novo escritório, com uma clara aposta de tempo e recursos.", acrescenta Rui Moreira, Director da CBRE no Porto.
