Cushman & Wakefield
Investimento em imobiliário comercial pode ultrapassar os 2 mil milhões em 2024
Apesar da actividade de investimento em imobiliário comercial ter sido reduzida durante o primeiro semestre deste ano, no 3º trimestre verificou-se uma tendência de recuperação, diz a Cushman & Wakefield (C&W).
A 43º edição do Marketbeat Portugal – publicação semestral que resume a atividade do mercado imobiliário nacional em 2024, divulgado pela consultora imobiliária, a actividade de investimento em imobiliário comercial apresentou um volume transaccionado de 690 milhões de euros, reflectindo uma ligeira quebra homóloga de 6%. No entanto, ao longo do terceiro trimestre do ano, verificou-se uma tendência de recuperação, com os volumes acumulados até Setembro a atingirem os 1.050 milhões de euros, o que representa um aumento de 3% face ao mesmo período de 2023.
"As estimativas actuais refletem a expectativa de uma retoma mais expressiva do investimento em imobiliário comercial ao longo do último trimestre de 2024, com um volume na ordem dos 680 milhões de euros em diferentes transações, atualmente em diversas fases de negociação, com conclusão prevista até ao final do ano. Desta forma, o volume total de 2024 poderá atingir mais de 2 mil milhões de euros, refletindo um crescimento homólogo de 23%", refere Eric van Leuven, Director Geral da Cushman & Wakefield em Portugal.
A alocação de capital por sector em 2024 consolidou a recuperação do sector de retalho e reforçou o crescente interesse em hotelaria, que respectivamente agregaram 46% e 23% do volume total investido.
Principais conclusões do estudo:
Mercado ocupacional
Escritórios – Resultados de 2024
O mercado de escritórios da Grande Lisboa registou uma recuperação significativa entre Janeiro e Setembro de 2024, tendo sido comercializados 168.500 m². Este valor representa um aumento homólogo de 134%, sendo o segundo mais elevado da última década. Esta evolução positiva deve-se, em grande parte, à concretização de alguns negócios de grande dimensão, com destaque para cinco transacções acima dos 5.000 m², que, no seu conjunto, representaram 44% da absorção total registada no período.
O mercado de escritórios do Grande Porto manteve uma trajectória positiva, registando uma absorção de 58.700 m² durante os primeiros nove meses de 2024, o que representa um aumento homólogo expressivo de 44% e o valor mais alto desde que este indicador é medido. Foram concretizadas 55 transacções, o número mais elevado desde que o mercado começou a ser monitorizado.
Escritórios – Tendências e perspetivas
Na Grande Lisboa, o volume de oferta futura prevista para os próximos três anos mantém-se elevado, com um total de 385.100 m². Destes, a maior parte (234.800 m²) encontra-se atualmente em construção, sendo que 44% da área já tem ocupação assegurada. Na região do Grande Porto, prevê-se a conclusão de 153.300 m² nos próximos 3 anos, com a promoção a manter-se bastante activa, contribuindo para o aumento da oferta de qualidade no Grande Porto. Entre estes, a grande maioria (116.200 m²) encontra-se em construção, dos quais 36% tem ocupação garantida.
As tendências nos escritórios destacam o bem-estar e ESG, com espaços focados no conforto dos colaboradores e sustentabilidade. Os contratos de arrendamento de longa duração estão a aumentar, permitindo diluir os custos de fit-out, dando mais poder negocial às empresas e garantindo maior estabilidade. Por outro lado, a procura de escritórios está a recuperar, com uma maior exigência pela qualidade dos espaços. Esta tendência, aliada à atratividade de Portugal para operações de multinacionais, está a pressionar as rendas prime, que continuam a subir nas principais zonas de escritórios.
Retalho – Resultados de 2024
Nos primeiros nove meses de 2024 foram registadas 590 novas aberturas, refletindo um aumento homólogo significativo de 29%. O domínio do comércio de rua acentuou-se, representando 71% do total de novas aberturas, seguido pelos centros comerciais com 12%. O setor da restauração manteve-se como o mais representativo, com 53% das novas unidades, seguido pelo setor "outros" com 19%.
Durante o período analisado, o concelho de Lisboa concentrou 37% das novas aberturas em Portugal. A quase totalidade destas aberturas ocorreu em comércio de rua, com destaque para as zonas das Avenidas Novas e Cais do Sodré / Santos, que registaram respetivamente perto de 30 e 20 novas aberturas cada, a maioria no setor da restauração. Este setor foi o mais dinâmico em Lisboa, representando 65% das novas unidades. A acrescer às aberturas acima, destaque ainda para a recente inauguração da nova flagship da Zara no Rossio, a segunda maior do mundo com 5.000 m² (e que inclui a pastelaria Zara by Castro), a qual vem consolidar o dinamismo da área envolvente desta zona da capital.
A cidade do Porto agregou o segundo maior número de aberturas do país, com uma representatividade de 20%. À semelhança da capital, o principal volume de novas aberturas ocorreu em comércio de rua, com a Baixa a concentrar 31% da nova oferta neste formato.
Retalho – Tendências e perspetivas
Para os próximos três anos, prevê-se a conclusão de um volume de 143.200 m² de ABL, dos quais cerca de metade já se encontra em construção. Mantém-se a maior aposta dos promotores no formato retail park, o qual agrega a maioria desta nova oferta (87%).
As tendências no setor do retalho incluem a aposta em "marcas com propósito", que têm em conta aspetos como a circularidade, sustentabilidade e responsabilidade social, com consumidores a valorizar negócios éticos e conscientes. As lojas pop-up e shop-in-shop estão a ser usadas para testar novos conceitos, criar experiências imersivas e atrair consumidores com inovações exclusivas. Por outro lado, as unidades flagship estão a surgir como aposta na automação de serviços, proporcionando uma experiência de compra mais personalizada e eficiente, além de melhorar a operação e integrar melhor as experiências digitais e físicas.
Industrial & Logística – Resultados de 2024
Após um máximo histórico em 2021, a actividade ocupacional no mercado de industrial & logística desacelerou nos dois anos seguintes. No entanto, os primeiros nove meses de 2024 registaram o maior volume de sempre para este período, com 513.400 m² transaccionados, 19% acima do total anual de 2023 e representando um aumento homólogo de 36%. Este crescimento foi impulsionado por alguns negócios de grande dimensão, com os cinco maiores a representarem um terço da absorção total.
Em termos de distribuição geográfica da procura, a Grande Lisboa liderou, com 40% da absorção. Seguiu-se o Grande Porto, com 25%, com a região Norte, impulsionada pelo maior negócio do semestre, a agregar 20% da absorção total. Verificou-se ainda uma maior concentração de operações de venda ou arrendamento (80%), em comparação com projetos à medida dos ocupantes.
Face a um contexto de maior atividade de mercado, particularmente em projetos de elevada qualidade, registou-se um aumento generalizado dos valores prime de arrendamento.
Industrial & Logística – Tendências e perspetivas
Actualmente, estão em construção 345.500 m² de espaços logísticos em Portugal, com mais de metade dessa área já com ocupação assegurada. A maior parte da construção concentra-se na Grande Lisboa (183.500 m²) e no Alentejo (130.600 m²). Entre os principais projetos em curso, destacam-se o Panattoni Park Valongo, o Malveira Prime Logistics e o futuro Entreposto Logístico de Loures do Lidl.
As tendências no setor prendem-se com a otimização dos custos operacionais, com as empresas a reconhecer que o upgrade para novos espaços logísticos é mais eficiente do ponto de vista operacional. Por outro lado, e resultado da recente rotura de stock que que ocorreu a nível mundial, há uma nova vaga de procura por nearshoring, ou seja, a instalação de novas indústrias na Europa para atender às necessidades locais e internacionais. Além disso, há uma crescente procura por propriedades de armazenamento de produtos, assim como de unidades industriais por parte de empresas do setor das energias verdes.
Hotelaria – Resultados de 2024
A atividade turística em Portugal manteve um desempenho positivo durante o início de 2024, com um aumento transversal dos principais indicadores, apesar do abrandamento natural nas taxas de crescimento. Em termos de oferta hoteleira, até Setembro de 2024 foram inauguradas perto de 50 novas unidades, totalizando 2.950 quartos. Embora a maioria do número de aberturas tenha sido de hotéis de 4 estrelas (36%), 41% das novas unidades de alojamento pertencem à categoria de 3 estrelas, refletindo uma diversificação da oferta para responder a diferentes perfis de procura.
Os concelhos de Lisboa e Porto continuam a concentrar a maior parte desta nova oferta, com mais de 20 novas unidades hoteleiras e um total de 1.380 quartos. Entre as maiores aberturas, destacam-se algumas unidades de 3 estrelas, como o Locke de Santa Joana (Lisboa), com 370 quartos, o B&B Hotel Porto Gaia (Vila Nova de Gaia), com 210 quartos, e o Icon Apartments (Porto), com 170 quartos.
Hotelaria – Tendências e perspetivas
Quanto à oferta futura, encontram-se em fase de projecto e/ou construção mais de 110 novos projetos hoteleiros, que somam um total de 11.100 quartos, com abertura prevista até 2027. Esta nova oferta demonstra uma clara aposta na qualificação da hotelaria, com uma maior concentração de unidades de 4 e 5 estrelas (39% e 42%, respetivamente), particularmente nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.
As tendências neste setor incluem a diversificação de produtos e destinos, exposição a novos mercados e maior capital disponível para investimento no sector, consolidação de plataformas operativas, aquisições de projectos independentes e investidores dispostos a pagar prémios para projectos alinhados com políticas ESG.
Residencial – Resultados de 2024
Venda
Segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário (SIR Ci), no primeiro semestre de 2024 registou-se uma quebra de 3% no número de apartamentos vendidos em Portugal, para os 41.700 fogos, ainda assim com o preço médio a aumentar 5%, para os 2.750 euros/m², quando comparando com o período homólogo. Em relação aos concelhos de Lisboa e do Porto, registou-se, no entanto, um abrandamento dos valores de venda de apartamentos e uma estabilização do número de fogos totais vendidos.
No concelho de Lisboa, os valores transacionais de apartamentos (novos e usados) registaram uma quebra homóloga de 3% para os 4.780 euros/m², sendo ligeiramente inferior (-2%) nos fogos novos. No Porto, os valores de venda de apartamentos registaram uma quebra de 3%, para os 3.210 euros/m², a qual foi menor (-1%) entre as unidades novas.
Arrendamento
Durante o primeiro semestre de 2024, o segmento de arrendamento privado (ou PRS – private rented sector) manteve o desequilíbrio entre oferta e procura segundo dados do SIR Ci. As taxas de desconto e revisão aumentaram tanto em Lisboa como no Porto, com o tempo médio de absorção a reduzir em um mês nos imóveis novos em ambas as cidades.
Na cidade de Lisboa, a renda média contratada aumentou para os 19,1 euros/m² (+2%), com os imóveis novos por outro lado a registarem uma ligeira quebra de 1%, para os 24,6 euros/m²/mês. No concelho do Porto, os valores de arrendamento de apartamentos registaram também um ligeiro aumento de 2% a nível total, para os 15,3 euros/m²/mês, sendo que a renda média em unidades novas baixou para os 17,5 euros/m²/mês (-9%).
Residências de Estudantes / CoLiving
Os segmentos de residências de estudantes e CoLiving continuam igualmente a ser caracterizados por uma escassez de oferta, especialmente de projectos adequados às necessidades dos seus ocupantes. Ao nível da oferta privada, entre janeiro e setembro deste ano foram concluídas cinco unidades, num total de 890 camas. O rácio de número de camas por estudante deslocado subiu ligeiramente para os 14% considerando a oferta em todo o país, com o peso dos operadores privados a manter-se estável, representando actualmente perto de 40% da oferta.
A elevada procura continua a atrair operadores privados, assim como a fomentar a alocação de investimento público a estes segmentos, particularmente pelo Plano Nacional para o Alojamento no Ensino Superior (PNAES), através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Neste contexto, a oferta prevista até 2026 situa-se atualmente nas 10.530 camas.
Residências Assistidas
No segmento das residências sénior, a capacidade total continua a aumentar, situando-se atualmente nas 105.700 camas. No entanto, o ritmo de novas aberturas não tem acompanhado o envelhecimento da população, contribuindo desta forma para que o rácio de equipamento se mantenha nos 14%.
A atividade dos operadores privados continua a ser impulsionada pela elevada taxa de ocupação e escassez de projectos de qualidade. Ao longo dos próximos três anos prevê-se a conclusão de mais 300 camas entre os principais operadores privados, sendo dois desses projetos localizados em Cascais.
Residencial – Tendências e perspetivas
As tendências do mercado residencial indicam uma pressão crescente sobre o segmento médio, agravada pela indefinição em relação à descida do IVA, que tem adiado a promoção de alguns projetos, bem como pelo desequilíbrio contínuo entre oferta e procura, que irá continuar a elevar os preços. Já no que respeita ao mercado de arrendamento residencial, prevê-se que este se mantenha bloqueado devido ao impacto fiscal excessivo e ao desadequado quadro legal, que irá continuar a inviabilizar a promoção de raiz de produtos específicos para o segmento médio, o que deve levar à contração e encarecimento deste mercado.
A procura de residências de estudantes e de conceitos mais diferenciados de co-living por parte de ocupantes e investidores vai continuar a aumentar, com os promotores a procurarem soluções cada vez maiores e mais apelativas, e que sirvam como alternativas válidas ao segmento residencial mais tradicional.
Num enquadramento de envelhecimento da população, o aumento da oferta continua a ser claramente insuficiente, incentivando ao desenvolvimento de residências assistidas para idosos de iniciativa privada e com serviços de qualidade. No entanto, a evolução deste segmento pode ser ameaçado, por um lado, pela dificuldade da maioria das famílias portugueses em sustentar pagamentos mensais elevados e, por outro, pela dificuldade em contratar pessoal especializado, sobretudo em localizações fora dos grandes centros urbanos.
Promoção – Resultados de 2024
No sector de promoção e reabilitação urbana (Aquisições de edifícios para reabilitação ou terrenos para promoção), nos primeiros nove meses do ano foi identificado[2] um volume total transacionado de €163 milhões de euros, distribuídos por 17 negócios. Entre estes, destacam-se a venda do terreno Villafundo na Amadora pelo Millenium BCP, por um valor estimado de €30-35 milhões; a compra pela Panattoni do terreno do Futuro Panattoni Park Lisbon City situado em Loures, por um valor estimado de €24-27 milhões; e a compra do terreno de Carnaxide localizado junto ao WTC por um valor não divulgado.
Entre janeiro e julho de 2024, o licenciamento de projetos imobiliários por área de construção na capital registou um comportamento díspar face ao período homólogo, com um aumento de 15% da área em licenciamento e uma quebra expressiva da área total dos projetos licenciados (-64%). No que se refere à nova oferta na cidade do Porto, um total de 230 mil m² foram licenciados até julho de 2024, representando um aumento de 19% face ao ano anterior.
Promoção – Tendências e perspetivas
Relativamente à oferta futura, entre janeiro e julho de 2024 foram submetidos a licenciamento em Portugal Continental 5,8 milhões de m² distribuídos por cerca de 13.900 projectos, reflectindo aumentos em relação ao período homólogo de 25% e 7%, respectivamente. A maioria da área submetida a licenciamento corresponde ao uso residencial (67%) e ao desenvolvimento de construção nova (72%). Relativamente ao tipo de construção, a preponderância dos projectos novos variou entre os 40% em hotelaria e os 75% em escritórios.
Investimento imobiliário comercial – Resultados de 2024
Invertendo a tendência do ano anterior, o mercado de 2024 registou um aumento no número de transações de grande dimensão. Os quatro maiores negócios representaram um terço do volume total investido, com o valor médio por transação a subir para os €26 milhões, num total de mais de 50 operações até à data. Adicionalmente, a atividade do capital estrangeiro voltou a destacar-se, representando neste momento 83% do volume total investido, a maior quota de mercado dos últimos cinco anos.
A alocação de capital por setor em 2024 consolidou a recuperação do setor de retalho e reforçou o crescente interesse em hotelaria, que respetivamente agregaram 46% e 23% do volume total investido. Seguiu-se o setor de escritórios, que representou 16% do total investido, com um volume de 220 milhões de euros. Os chamados ativos alternativos agregaram 10% do total investido, com um aumento da actividade no segmento de residências para estudantes. Por fim, o mercado de industrial e logística manteve uma representatividade reduzida (refletindo a falta de oferta), agregando apenas 5% do valor total investido, num volume de 70 milhões de euros.
Investimento imobiliário comercial – Tendências e perspetivas
As estimativas atuais refletem a expectativa de uma recuperação gradual da atividade transacional na segunda metade do ano e sobretudo em 2025, á medida que se estabiliza o diferencial entre rendimento do imobiliário e dos chamados "activos sem risco" por via de posteriores reduções das taxas de juro, e se aproximam as expectativas de preços de vendedores e compradores.
Os Capital values poderão aumentar nas classes de ativos mais resilientes, com as yields de referência a atingir maioritariamente estabilidade homóloga no final de 2024. Entre as categorias mais procuradas, poderá mesmo ocorrer uma redução das taxas de rentabilidade, e consequente aumento de valor (também suportado por aumentos pontuais das rendas prime para os melhores ativos).
Espera-se ainda uma retoma progressiva do protagonismo dos grandes investidores internacionais, existindo ainda espaço para fundos abertos, fundos de pensões e familiy offices domésticos (transações de menor volume, sem recurso a dívida). O acesso à dívida bancária e refinanciamento apresenta algum alívio, com taxas de financiamento mais moderadas, proprietários razoavelmente capitalizados e uma boa gestão das carteiras de risco por parte dos bancos.
Sustentabilidade – Resultados de 2024
No âmbito dos certificados de edificação sustentável, nomeadamente BREEAM e LEED, o número de certificações emitidas no período entre janeiro e setembro de 2024 atingiu quase o dobro do número total de certificações emitidas durante o ano completo de 2023; com prevalência dos setores de escritórios e retalho. Entre os certificados BREEAM, a quase totalidade foi obtida para edifícios em uso, por oposição à certificação LEED, em que dominou a nova construção/reabilitação. Quanto à certificação futura, somente disponível para LEED, encontram-se atualmente registados perto de 50 projetos.
Relativamente à certificação WELL, focada na utilização do edifício e bem-estar dos seus utilizadores, em 2024 foram emitidas cinco distinções a nível nacional, todas elas em edifícios de escritórios, nomeadamente o edifício Lumnia do Exeo Office Campus e o edifício ALLO, ambos situados em Lisboa. Este setor continua a monopolizar a certificação futura, encontrando-se registados perto de 60 edifícios.
Sustentabilidade – Tendências e perspetivas
O mercado tem vindo a evoluir de forma acelerada e a maioria dos investidores integram já o conceito da sustentabilidade e ESG no seu business-as-usual, sendo que já começa a existir uma perceção clara sobre as mudanças que estão a ocorrer no mercado e as obrigatoriedades decorrentes do contexto legal e de mercado.
As principais tendências incluem a mitigação e adaptação às alterações climáticas, com a nova Diretiva do Desempenho Energético dos Edifícios, aprovada em abril de 2024, que visa promover a renovação energética dos edifícios e a eficiência energética. Assim, continuamos a assistir a uma tendência para a intervenção e reposicionamento de edifícios existentes, através de obras significativas, que permitem não só recolocar os mesmos no mercado, como obter valores mais interessantes, principalmente quando têm certificados energéticos A ou apresentam certificações. Adicionalmente, estudos de Risco Climático têm ganho maior relevância devido à Taxonomia Europeia.
Por último, o Regulamento das Finanças Sustentáveis (SFDR) continua a mudar a forma de investir no mercado imobiliário. Considerando que os grandes investidores e financiadores, como a banca, têm de reportar sobre a sustentabilidade dos seus ativos e investimentos, passaram a integrar, na sua avaliação, indicadores de desempenho ESG, excluindo ou dando condições desvantajosas, a quem não consiga demonstrar o seu compromisso. Este facto é um dos maiores game changers, que se tem traduzido na crescente certificação de edifícios, na necessidade de recolher, gerir e analisar informação que demonstre o desempenho dos edifícios e na avaliação do alinhamento dos imóveis com a Taxonomia europeia, recentemente com um novo objetivo referente à economia circular.
