Os prazos de licenciamento ou comunicação prévia de obras

Um dos maiores problemas com impacto na atividade diária do setor da construção e imobiliário, é o incumprimento de prazos do licenciamento urbano. Os principais players de mercado, já há muito tempo que alertam e solicitam mudanças, para resolver o caos dos licenciamentos urbanísticos, sendo primordial desburocratizar, simplificar e apostar na digitalização dos processos, para agilizar a obtenção de licenças. Os longos atrasos afetam significativamente os prazos de execução das obras, porque os prazos estabelecidos nas diferentes fases do pedido de licenciamento não são cumpridos, inflacionando os preços da construção.

O licenciamento urbano em Portugal é um processo burocrático devido ao quadro legal antigo e complexo do RJUE - Regime Jurídico de Urbanização e Edificação de 1951, que precisa de ser revisto para dar resposta às atuais necessidades do setor.

Antes de construir uma casa é importante obter a licença de construção, para evitar problemas legais. Para determinadas obras/intervenções é indispensável o licenciamento, enquanto para outras, basta a comunicação prévia. O prazo de resposta da câmara à licença de construção, são 30 dias, mas via comunicação prévia é mais curto, 20 dias, e terminado este prazo, se não for rejeitada, pode-se de facto avançar para a construção.

Na comunicação prévia é obrigatória a apresentação conjunta dos projectos de arquitectura, de especialidades, dos pareceres emitidos pelas entidades externas, bem como os documentos necessários para a realização da obra (documentos do empreiteiro, diretor técnico de obra, diretor de fiscalização). Se houver deficiência no projeto, a autarquia poderá indeferir ou recusa liminar em aprovar o pedido. Apesar da vantagem do prazo da comunicação prévia ser mais curto, esta via implica uma fiscalização excessiva e no caso de serem detetadas incongruências, pode haver necessidade de entrega de elementos em falta ou correção dos já submetidos, no prazo de 15 dias. Através da comunicação prévia, o prazo de resposta pode ser ampliado para 60 dias, quando existe uma especificidade de uma proposta para a qual seja necessário a consulta ou pareceres de entidades externas.

Contudo, os prazos de resposta estabelecidos no RJUE, tanto para o licenciamento como para a comunicação prévia, não são cumpridos pelos diferentes municípios, visto que nem todas as câmaras funcionam ou comunicam da mesma maneira, muitas vezes fica-se muito tempo sem qualquer resposta, muitos projetos não cumprem os requisitos e voltam para trás, entre outros problemas, que atrasam ainda mais a obtenção de licenças.

Os atrasos nos licenciamentos e a excessiva burocracia nas autarquias são problemas para os promotores imobiliários, como a JPS GROUP, pois geram constrangimentos na construção e entrada de casas novas no mercado. Como os prazos derrapam substancialmente, podendo demorar entre 3 a 4 anos, torna o ciclo de investimento longo e incerto, pelo que seria benéfico para investidores e consumidores, que o tempo de licenciamento e de construção fosse reduzido, para tornar o setor dinâmico com mais oferta e preços das casas mais acessíveis.

Atualmente, existe uma crise de habitação em Portugal, devido à falta de oferta de casas e os preços estão altos porque existe muita procura. As autoridades governamentais precisam priorizar e agilizar o licenciamento dos projetos pelas câmaras municipais, bem como de uma estratégia nacional para a habitação, para dar resposta à grande procura de casas. Ignorar esses problemas só agrava a falta de habitação no país.

João Sousa

CEO da JPS GROUP

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico