Mercado imobiliário lisboeta não vai ser afectado pelo fim dos Vistos Gold, defende a Athena Advisers

Para a Athena Advisers não é expectável uma quebra no mercado imobiliário lisboeta depois do anuncio feito por António Costa do fim do programa dos Vistos Gold. Impacto será significativo no interior, mas as regiões insulares manterão a procura, admite a consultora.

O programa, que está em vigor desde 2012, atraiu mais de 6,7 mil milhões de euros em investimento até Dezembro do ano passado, dos quais 6.041 milhões de euros (89) foram canalizados para a compra de bens imobiliários.

"Muitos irão defender que o fim do programa Golden Visa é uma ideia populista para tentar serenar os compradores nacionais de imobiliário, que de alguma forma têm sido impossibilitados de comprar casa nas zonas reabilitadas do centro da cidade”, comenta David Moura-George, Director da Athena Advisers Portugal. "Não podemos negar que o programa terá dado algum contributo para esta situação, mas na minha opinião, a aprovação, em 2012, da nova Lei do Arrendamento Urbano, que abriu caminho à liberação das rendas, foi de longe a principal impulsionadora do mercado. Foi isto que levou à onda de regeneração em Lisboa durante a última década e o Golden Visa foi um incentivo que complementou a procura internacional.”

“Contudo, a falta de habitação acessível à generalidade dos portugueses é um problema real e complexo que não se resolve com a extinção de um programa de captação de investimento estrangeiro”, defende  David Moura-George.

Impacto será significativo no interior, mas as regiões insulares manterão a procura

"O fim do programa será lamentável para algumas regiões do interior de Portugal, bem como para os arquipélagos da Madeira e dos Açores. Após as alterações efetuadas em 2022, estas regiões esperavam ver aumentar o fluxo de investimento, a partir do momento em que cidades como Lisboa e Porto deixaram de ser elegíveis. Acredito que o programa, tal como existe hoje, é um modelo afinado e bem definido que não expõe os centros urbanos e as zonas do litoral ao crescente desenvolvimento urbano, pelo que é lastimável que o programa chegue ao fim”, nota David Moura-George.

Como é que o fim do programa afecta o mercado de Lisboa?

"Se isto tivesse acontecido há cinco anos, estaria preocupado com o mercado de Lisboa, mas hoje não", afirma Moura-George. "O mercado da capital amadureceu e as mudanças que ocorreram em 2022 funcionaram como uma espécie de amortecedor para qualquer oscilação neste mercado. Contudo, o mercado imobiliário do Golden Visa tem-se caracterizado por ser um mercado com pouca ou nenhuma alavancagem. Muito pouco do total de investimento imobiliário realizado através do programa recorreu a financiamento bancário e, nessa perspetiva, tem sido uma atividade resguardada da subida das taxas de juro”.

Na opinião do director geral da Athena Advisers, "os promotores irão tentar acelerar o lançamento de projectos que sejam elegíveis para o programa, estimando-se que haja uma torrente de novos lançamentos e algum congestionamento da procura na corrida por um Visto Gold até ao encerramento oficial do programa. Porém, muitos destes projectos estão dependentes da aprovação do Governo, pelo que será difícil antecipá-los.”

Qual o impacto para os fundos elegíveis para Golden Visa?

Desde 2019, o investimento através de fundos elegíveis tem vindo a aumentar de forma acelerada. Se em 2019, apenas 0,56% do investimento total foi feito através de fundos, três anos mais tarde, no final de 2022, esse valor correspondia a quase um quinto do investimento (18,36%). Isto resultou num acréscimo trinta vezes superior em três anos, de 4,16 milhões de euros de investimento total, em 2019, para 120,07 milhões de euros em 2022.

"Investir num fundo regulado implica não possuir os direitos de propriedade de um imóvel como aconteceria num investimento imobiliário através do Golden Visa," continua Moura-George.

"Porém, há já quase  cinco anos que não existem imóveis disponíveis no centro de Lisboa para um investimento mínimo de 500.000 euros. É por isso que os fundos, pelo menos os que estão alinhados com o mercado imobiliário, se tornaram tão populares entre os investidores de países fora da União Europeia, uma vez que permitem investir em imóveis prime no mercado de Lisboa com um montante mais baixo, ao mesmo tempo que possibilitavam a concessão de um Visto Gold”.

"O fim desta via para a obtenção do Visto Gold irá identificar muito rapidamente os fundos que não foram constituídos de forma correcta. Aqueles que foram bem estruturados, investindo em imóveis diversificados e em localizações chave do território nacional, irão manter a procura, quer possam ou não ser utilizados para solicitar o Visto".

Foram necessários menos de dois anos para que o programa Golden Visa gerasse um investimento de mil milhões de euros em Portugal, atraindo chineses, brasileiros, sul-africanos e, a partir de 2019, também os britânicos. Desde o seu lançamento, tornou-se um dos mais bem-sucedidos programas de investimento por residência do seu género em todo o mundo, atraindo 6,7 mil milhões de euros em investimento.