Mercado de escritórios resiliente com um arranque gradual e ponderado no 1º trimestre

Após o ano histórico de 2022, com Portugal na 4ª posição de melhor performance no contexto europeu e o volume de absorção a atingir o pico, a procura de escritórios parece manter-se resiliente aos factores externos adversos, mas com um arranque gradual e ponderado, indica a consultora Worx Real Estate Consultants, nos resultados do 1º trimestre de 2023, que aponta para um volume de absorção de 20.300 m2 de espaços de escritórios na Grande Lisboa, distribuído por 42 operações. Excluindo a própria ocupação da Fidelidade com 28.000 m2 na sua futura sede contabilizada no 1º trimestre do ano passado – situação que este ano não teve semelhança nos primeiros 3 meses –, a procura encontra-se 44% abaixo de 2022, após o volume histórico de 64.200 m2 no período homólogo. A ocupação da Code for All de 2.840 m2 no edifício Gonçalves Zarco na zona ribeirinha, que contou com a intervenção da Worx, e da Hipoges na Torre Oriente do Colombo com 2.085m2, protagonizaram as maiores operações do ano até agora. Assim, a Zona Emergente (zona 3) e o Corredor Oeste (zona 6) foram as zonas que concentraram a maior parte da procura, 19% e 18% respectivamente.

Previsões para 2023

No mercado continuam a registar-se diversas novas procuras de empresas que se estão a instalar em Portugal pela primeira vez, o que associado à crescente absorção de espaços dos operadores de flex office, irão caracterizar a dinâmica ocupacional no mercado de escritórios de Lisboa em 2023.

Segundo o recente relatório The Coworking Market in Europe – 2022 Overview, do BNP Paribas Real Estate, os coworkings estiveram bastante ativos no mercado em 2022, ao atingir o melhor ano de absorção até agora, com 23.800 m2, e a Worx está a acompanhar esse crescimento ao ter estado envolvida na colocação de 42% destes operadores. A WeWork, o Idea Spaces e o LACS foram os principais ocupantes e há muitas mais operadoras internacionais a querer entrar em Portugal, o que evidencia a consolidação dos flex offices no mercado nacional.

João Carlos Simões, CEO e co-fundador do IDEA Spaces, afirma que “o crescimento dos espaços de trabalho flexíveis é inevitável, tendo em consideração a procura crescente de empresas e profissionais, nacionais e internacionais. A atratividade do país - e em particular da cidade de Lisboa - para empreendedores, não deixará abrandar a procura. O próprio IDEA Spaces vai em 2023 aumentar novamente a sua rede, expandindo-se para zonas da cidade com menor oferta (como o Beato, com a aquisição do NOW), diversificando também na sua tipologia de oferta. As vantagens do cowork face ao arrendamento tradicional são já evidentes para a grande maioria dos trabalhadores e empresas, o que faz com que surjam também necessidades particulares, e - consequentemente – exijam maior capacidade de resposta por parte dos operadores; quer no espaço disponível, quer na sua proposta de valor.”

Os sinais de um potencial abrandamento ainda são muito pontuais e recentes, vindo principalmente das empresas tecnológicas como a Google, Microsoft, Amazon e Meta, que têm anunciado despedimentos coletivos globais. Analisando os dados dos despedimentos coletivos anunciados em Portugal, de acordo com a DGERT, os números de 2022 estavam em linha com os últimos seis anos à excepção do ano da pandemia, mas em Janeiro de 2023 o número mais que duplicou com especial preponderância em micro e pequenas empresas e atividades da indústria transformadora.

Antecipa-se que as forças macroeconómicas venham também a impactar o mercado de escritórios nos próximos anos, contudo, com um desfasamento temporal e um impacto reduzido face a outros sectores, dada a resiliência histórica do sector de escritórios e a atractividade da capital no contexto internacional.

A taxa de desocupação poderá aumentar em 2023, mas não de forma substancial, uma vez que 95% dos espaços a ser concluídos nesse ano estão já pré-arrendados e se espera que a procura continue acima da média dos últimos 5 anos. Os principais projectos em pipeline, inclusivamente os especulativos, continuam a avançar com grande urgência para dar resposta a uma procura robusta, sobretudo nas localizações mais centrais da cidade.

A taxa de desocupação deverá assim apresentar um comportamento caracterizado por uma dinâmica a duas velocidades – reduzida disponibilidade nas zonas mais centrais de Lisboa e em edifícios novos/remodelados, e níveis mais elevados de desocupação em zonas periféricas, sem acesso a metro e em que o parque de escritórios esteja mais desatualizado face aos atuais requisitos das empresas.

Segundo Bernardo Zammit e Vasconcelos, Head of Agency da Worx: “É evidente uma certa desacelaração da procura por parte das empresas – já desde o último trimestre de 2022 –, contudo, não nos parece caso para alarmismos, pois o fluxo de procura mantém-se estável, com empresas nacionais e internacionais de vários sectores de atividade a procurar novos espaços de trabalho, mais adaptados às necessidades dos seus trabalhadores. Essa sim, uma clara tendência para os próximos anos: a evolução dos espaços de trabalho para instrumentos de atracção e retenção, em vez de servirem somente como sites de operação/produção.”

As rendas prime mantém-se estáveis nos 26 euros/m2/mês, sendo que nos próximos tempos os proprietários deverão estar mais disponíveis para prestar incentivos e contribuições de forma a motivar as empresas a optar pela mudança de espaços. Alguns empreiteiros já estão a sentir uma diminuição lenta no custo e melhorias nos timings de entrega de materiais de construção, mas os custos e os prazos dos fit-out dos inquilinos ainda vão demorar algum tempo a diminuir/estabilizar respectivamente.