Francisco Horta Costa, Director Geral da CBRE
Limitação de 2% que o governo impôs à actualização da rendas afasta investidores do mercado
Francisco Horta Costa, Director Geral da CBRE, considera que a limitação de 2% que o governo impôs à actualização da rendas afasta investidores do mercado dada a instabilidade legislativa que, mais uma vez, se verifica em Portugal.
O responsável refere também que o mercado em 2023 vai ser mais instável, principalmente devido à subida dos juros que já está a ter impacto nos preços de venda, transversalmente a todos os sectores. Admite ainda que Esta situação poderá impactar também alguns promotores imobiliários com excesso de dívida em terrenos, podendo vir a forçar a venda dos mesmos.
Que balanço faz do mercado imobiliário de 2022?
No seu conjunto, o ano de 2022 vai terminar como um dos melhores anos de sempre do mercado imobiliário. É de salientar o ano recorde de absorção de escritórios em Lisboa (acima dos 240.000 metros quadrados), a concretização da maior transação de logística desde que há registos (superior a 200 milhões de euros), a venda da maior plataforma de residência de estudantes (Smart Studios) e, muito provavelmente até ao final do ano, a maior operação de hotéis e ativos turísticos com a venda dos fundos da ECS à Davidson Kempner, catapultando o volume de investimento para um valor acima dos 3 mil milhões de euros. Relativamente ao mercado residencial, ainda não existem dados relativos ao número de casas vendidas em 2022, mas do que temos vindo assistir, tendo em conta o desequilíbrio entre a oferta e a procura, é de esperar um aumento face a 2021.
Quais os desafios que mais afectaram o mercado?
Os desafios que mais afectaram o mercado foram (e estão a ser) a guerra na Ucrânia, a crise energética, a inflação, o contínuo aumento dos custos de construção e a subida dos juros.
Outro desafio tem sido a limitação de 2% que o governo impôs à actualização da rendas e que afasta investidores do mercado dada a instabilidade legislativa que, mais uma vez, se verifica em Portugal. Esta medida, a ser tomada, deveria aplicar-se somente ao mercado residencial e aos agregados familiares mais carenciados. Não faz sentido nenhum aplicar esta medida a pessoas e empresas que têm capacidade para suportar a indexação que estava prevista de 5,4%.
Além destes eventos conjunturais, continuamos com os problemas estruturais habituais como a morosidade dos licenciamentos e o excesso de burocracia, problemas endémicos das instituições portuguesas.
O que se pode esperar para 2023?
O mercado em 2023 vai ser mais instável, principalmente devido à subida dos juros que já está a ter impacto nos preços de venda, transversalmente a todos os setores. Em virtude dos juros mais altos, o financiamento fica mais caro e os preços descem. Esta situação poderá impactar também alguns promotores imobiliários com excesso de dívida em terrenos, podendo vir a forçar a venda dos mesmos. Nos imóveis de rendimento, as “yields” já estão a ser corrigidas em alta e é possível que ainda sofram um ligeiro aumento adicional, se a tendência de subida dos juros se mantiver. No entanto, poderemos vir a assistir a uma subida das rendas prime de escritórios e logística, em virtude da escassez de produto e também tendo em conta a localização e especificidade de alguns projetos. No mercado de escritórios, as empresas vão continuar à procura de edifícios modernos e diferenciadores, potenciadores de atração de talento e que motivem as suas equipas a regressarem ao local de trabalho. Apesar da conjuntura mais incerta, temos assistido a um contínuo interesse dos investidores no mercado português e acreditamos que essa tendência se vai manter ao longo de 2023, podendo mesmo aumentar, caso haja alguma boa notícia relacionada com o eventual fim da guerra ou um controlo da inflação.
