Centro de Lisboa mantém-se como um dos mercados residenciais mais dinâmicos da capital

Os novos projectos de construção nova continuam a avançar para oriente e para norte -  com especial foco em Marvila, Parque das Nações e Lumiar - mas o centro de Lisboa continua a afirmar-se como um dos mercados residenciais mais dinâmicos e resilientes da Grande Lisboa, indica a Athena Advisers.

De acordo com a consultora, apesar das oscilações ocasionais provocadas por alterações na regulamentação turística ou por mudanças no enquadramento político, os bairros centrais da capital têm demonstrado uma elevada capacidade de adaptação. Segundo a Athena Advisers, o mercado atravessa actualmente uma fase de maturação, marcada por uma procura robusta, mais selectiva e diversificada, bem como por uma reorganização geográfica clara entre oferta e procura.

Dados do mais recente Dossier da Cidade de Lisboa, da Confidencial Imobiliário, revelam que o investimento residencial na Área de Reabilitação Urbana (ARU)* da capital totalizou 1.912 milhões de euros no primeiro semestre de 2025. Os compradores portugueses continuam a ser o principal motor do mercado, representando 76% dos imóveis adquiridos e 68% do valor investido por particulares. Ainda assim, os investidores estrangeiros mantêm-se muito ativos, com um montante transacionado de 465 milhões de euros.

Para David Moura-George, director geral da Athena Advisers em Portugal, estes números confirmam a solidez e consistência do mercado residencial lisboeta: “O que estamos a observar não é um mercado dependente de um único perfil de comprador, mas sim uma procura diversificada e complementar. Os portugueses continuam activos, sobretudo em zonas consolidadas e bem servidas, enquanto os compradores internacionais reforçam o posicionamento do centro histórico como um produto residencial de elevada qualidade e projecção global”.

Apesar de uma ligeira redução no número de transacções realizadas pelos compradores internacionais, o volume de investimento manteve-se ao nível de 2024. Para a Athena Advisers, esta aparente contradição - menos casas vendidas, mas o mesmo montante investido – não traduz apenas a subida do preço das casas. “É um sinal claro de que os compradores estão mais selectivos, mais informados e cada vez mais focados em localizações e produtos específicos, em função do seu perfil e dos seus objectivos”, afirma Moura-George.

De acordo com a consultora, nem mesmo a alteração dos regimes de incentivo ao investimento estrangeiro afastou a procura internacional. Actualmente, a decisão de investir em Lisboa é sustentada sobretudo por factores estruturais, como a segurança, a qualidade de vida, as infraestruturas, a oferta educativa, o crescimento do ecossistema tecnológico e a confiança na valorização de longo prazo do imobiliário da cidade.

“Essa confiança é o que mantém a dinâmica do mercado, mesmo num contexto económico mais exigente. Há cinco anos, os clientes internacionais vinham explorar o mercado imobiliário de Lisboa; hoje chegam com um mapa pré-definido. Sabem as ruas que querem e o estilo de vida que procuram. A cidade deixou de ser apenas uma descoberta e passou a ser uma escolha consciente e cuidada, onde os compradores globais se comportam com a mesma precisão que teriam em Paris, Londres ou Nova Iorque”, defende o director geral da Athena Advisers.

52 nacionalidades compraram na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa

De acordo com o Dossier Cidade de Lisboa, no primeiro semestre do ano, compradores de 52 nacionalidades estiveram ativos na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa. Os americanos assumem a liderança, representando 24% do investimento estrangeiro total, impulsionados pela flexibilidade do trabalho remoto e pela procura de uma base europeia estável, segura e com elevada qualidade de vida. Esta tendência reflecte-se também na actividade da Athena Advisers, que, de 2024 para 2025, registou um aumento de 48% na procura por parte de clientes norte-americanos e um crescimento de 60% no valor total dos imóveis adquiridos em Lisboa por compradores dos EUA.

A seguir aos norte-americanos, destacam-se os compradores brasileiros e franceses, que concentram 11% e 10% do total, respectivamente. Os brasileiros são motivados sobretudo pela afinidade cultural, relocalização familiar e planeamento de segurança a longo prazo, enquanto os franceses valorizam a relação qualidade-preço face aos seus mercados de origem e um melhor equilíbrio entre vida pessoal e profissional.

“O mais interessante é que Lisboa consegue responder a todas estas motivações em simultâneo. E essa versatilidade é rara na Europa”, destaca David Moura-George.

Centro histórico concentra as preferências da procura internacional

A procura internacional está cada vez mais concentrada em torno de um conjunto restrito de bairros centrais, reconhecidos pela sua arquitetura, vitalidade cultural e oferta de projectos de reabilitação premium. Estes territórios representam, em grande medida, a imagem internacional de Lisboa que mais ressoa no estrangeiro.

É neste contexto que os compradores internacionais representam 75% do investimento residencial em Santa Maria Maior, apesar das oscilações regulatórias ligadas ao turismo e ao

alojamento local; 69% em Santo António,  onde se inclui a Avenida da Liberdade e zonas adjacentes do segmento mais elevado e onde o desenvolvimento imobiliário continua muito dinâmico; e 64% na Misericórdia, que engloba o Chiado, Príncipe Real e Bairro Alto, bairros que continuam a simbolizar a essência da Lisboa contemporânea: cultura, gastronomia, vida noturna e património.

A Estrela mantém-se também como uma das moradas mais desejadas da cidade, enquanto Arroios, outrora subvalorizado, ganhou nova atratividade graças à sua diversidade, criatividade e revitalização urbana crescente, sendo particularmente procurado por compradores mais jovens.

“O mercado imobiliário de Lisboa está a reorganizar-se. O que estamos a testemunhar é uma cidade a redefinir os limites do seu núcleo prime, com um conjunto de micro-bairros com identidades próprias e seguidores internacionais. O centro da cidade é moldado por padrões globais, enquanto a restante área metropolitana expande o seu apelo a diferentes perfis de compradores. É um sinal de sofisticação do mercado, não de fragilidade”, conclui David Moura- George.

*A ARU de Lisboa abrange 21 das 24 freguesias de Lisboa, excluindo as freguesias do Parque das Nações, Lumiar e Santa Clara [Confidencial Imobiliário]