Avaliação e criação de valor sustentável em imobiliário

VALOR é um atributo intersubjetivo que liga todos os humanos, mas percebido por cada um, logo subjetivo, depende da experiência e contextos individuais. Na sociedade de mercado em que vivemos as interações humanas revelam-se por transações e garantias cuja efetividade depende da confiança, regras e métricas medidas em moeda. Também o dinheiro e sociedade (como Nação ou Economia) são atributos intersubjetivos, não tangíveis, apenas estão na mente de todos.

Assim, o valor funciona como uma cola que liga interesses, e, nessa interação, emerge o mercado. Este, por inspiração matemática, pode imaginar-se como uma matriz, fictícia, cuja diagonal xii teria milhões de variáveis i – os humanos e empresas, tanto consumidores como produtores a se influenciarem mutuamente. A operação da matriz implica resultado em valor que tende a ser não linear face a efeitos colaterais – as interações e influencias entre membros expressas nas variáveis matriciais fora da diagonal xij (i ≠ j). Assim, a prosperidade económica tende a aumentar com o número de transações no mercado real ou virtual, ou seja, com os fluxos de bens, serviços, energia e a informação (como o dinheiro). No último século, a eficiência nos fluxos de informação por redes informacionais e comunicacionais ajudou como multiplicador da riqueza não linear.

Foi este efeito multiplicador não linear na criação de riqueza global que ajudou a melhorar a qualidade vida mediana dos humanos no seu todo. Todavia, também criou um efeito colateral, mas menos positivo, na extração material e energética do limitado planeta. Teria de se introduzir uma terceira dimensão na matriz do mercado a traduzir o efeito tempo na metamorfose, face às alterações em curso (conforme Ulrich Beck) ou, ao contrário, a sustentabilidade. O modelo económico instalado tem satisfeito até hoje pois, em dois séculos, a população humana até oito vezes, mas não o planeta; talvez não seja adequado para conseguir legar aos seres atuais e futuros (inclui humanos) o suporte natural e social que lhes permita usufruir da qualidade de vida que hoje usufruímos.

O conceito de modelo económico tem por princípio a criação de valor (riqueza) para a sociedade no seu todo. A atividade imobiliária tem a função de criar e gerir ambientes apropriados às necessidades humanas, tradicionalmente, a partir da transformação da Natureza – solo, materiais, energia. Portanto, é talvez a

atividade económica com maior peso no PIB, na riqueza (património), no apoio à economia em geral e à habitabilidade dos seus principais ativos – os humanos. O imobiliário é ator protagonista pelas condições do planeta (por exemplo, o maior emissor de CO2 pela produção de cimento, aço, plásticos). Será relevante a adoção do desenvolvimento e gestão sustentável pelo setor.

Um empreendimento imobiliário depende de múltiplas decisões e ações futuras de terceiros sobre as quais não há controlo, apenas perspetivas. Note-se que o mundo atual é mais complexo do que no passado, depende de mais variáveis e, algumas, são mesmo indeterminadas. O empreendimento já não se sustenta nas mesmas premissas que, no passado, foram os bastiães da certeza profissional. A economia, para ser próspera, depende menos de tradicionais abordagens empíricas e materiais, como as correntes extração de matéria do subsolo e exploração desigual e injusta do esforço humano (o muscular barato ou escravo). São os fatores mais intangíveis, que derivam da inteligência e criação humanas, a dominar o mundo económico com valor crescente. Não faltam exemplos.

Segundo John Elkington (1994), a sustentabilidade pode ser vista pela harmonia entre os sistemas ecológico (o planeta), económico (os mercados) e social (os humanos). Na sua interseção emergem três objetivos: habitabilidade; equidade; viabilidade. Estes são objetivos cruciais para o imobiliário satisfazer. Mas, tal já não é possível com as abordagens tradicionais, empíricas e forte base material (em tom pejorativo, tidas como mentalidade do tijolo e argamassa). Por essa razão, também o atual sistema político e económico não consegue satisfazer as necessidades de habitação no mercado que requer um modelo produtivo disruptivo, porque inovador, inteligente, criativo, eficiente e, claro, sustentável.

O “ar fresco” que o setor imobiliário precisa depende de inovadores processos e modos de conceber, empreender, gerir, investir e produzir. Estes incidem na criação de valor e na cooperação de agentes tão diversos como políticos, burocratas, promotores, investidores, gestores, avaliadores e, claro, utilizadores, que somos todos nós. Na criação de valor e sustentabilidade há que ter em conta valências muito dependentes de processos intangíveis, mas inteligentes (racionais), que poderão ser muito eficazes e eficientes, como os seguintes:

- Engenharia de valor – metodologia para encontrar soluções inovadoras viáveis de produtos (bens e serviços) que possam satisfazer o mercado;

- Processo de Promoção Imobiliária – metodologia que incide em ações não materiais, mas decisivas, para a criação de valor imobiliário, desde a criação de conceito, planeamento, negociação e controlo até entrega;

- Gestão de Projeto no empreendimento imobiliário, responsabilidade técnica abrangente integrada em Promoção Imobiliária para melhorar o desempenho do mesmo;

- Avaliação de Riscos que incide na medição e análise de situações de potenciais perigos, obstáculos e ameaças no empreendimento imobiliário para a projeção numérica de prémios de risco e de medidas de contenção;

- Avaliação imobiliária dinâmica que pretende projetar os fluxos de capital devidos a intervenções futuras no processo de negócio imobiliário;

- Análise de Investimentos Imobiliários e Financiamento ao empreendimento;

- Planeamento do empreendimento imobiliário (plano de negócio incluindo naatividade de Montagem de Projetos de Investimentos);

- Avaliação de critérios de sustentabilidade (ESG, ODS, LEVEL’s, etc.).Estes temas, e outros afins, são abordados e objetos de investigação na ESAI (Escola Superior de Atividades Imobiliárias) no âmbito da Licenciatura de Gestão Imobiliária e do Mestrado de Avaliação de Gestão de Ativos 

João Correia Gomes

(PhD, REV, MsC construção, Engenheiro civil)

Professor na ESAI - Escola Superior de Actividades Imobiliárias

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico