Arrendar casa: Queda da oferta acelera subida das rendas

A procura de casas para arrendar mais do que duplicou em 2022, tendo absorvido a oferta disponível no mercado, de tal forma que, no final do ano passado, o stock de habitação atingiu o nível mais baixo desde 2019, revela estudo do idealista/data.

Por sua vez, os preços das casas para arrendar subiram a alta velocidade ao longo de 2022, tendo terminado o ano a registar o valor médio recorde de quase 13 euros por metro quadrado (euros/m2), aponta relatório anual do idealista/data. O mesmo comportamento foi observado no mercado de arrendamento de Lisboa e do Porto.

Pode ler o estudo na íntegra:

A oferta de casas no mercado de arrendamento variou muito nos últimos quatro anos. Ao longo de 2019, o stock de casas para arrendar esteve praticamente estável, representando entre 0,3% e 0,4% do parque habitacional português. Também por esta altura a procura e as rendas das casas estabilizaram, mostram os dados do Relatório Anual do Mercado Residencial de Portugal de 2022, preparado pelo idealista/data.

Mas com a chegada da pandemia da Covid-19, em 2020, observou-se um aumento da oferta de casas para arrendar, resultado da colocação de alojamentos locais no mercado de arrendamento, por exemplo. A chegada de novas casas para arrendar foi de tal ordem que a oferta de habitações passou a representar 0,63% do parque habitacional no quarto trimestre de 2020, o maior valor registado entre 2019 e 2022.

Este aumento da oferta de casas para arrendar – sentido, sobretudo, entre a primavera de 2020 e a primavera de 2021 – fez baixar as rendas das casas no mercado nacional, num momento em que o interesse por habitações neste regime permaneceu estável. A queda dos preços das casas foi gradual, tendo chegado a 10,7 euros/m2 no final de 2021, o menor valor registado nos últimos quatro anos e 6% inferior ao observado no último trimestre de 2019 (antes da pandemia).

O mercado de arrendamento voltou a mexer na segunda metade de 2021, numa altura em que as famílias passaram a valorizar mais as casas espaçosas e com zonas exteriores, depois de terem vivido longos períodos confinadas devido à crise pandémica. Ao darem-se conta do que era realmente importante para si, muitas famílias decidiram mesmo mudar de casa. E este movimento poderá mesmo ajudar a explicar o aumento da Jprocura de casas para arrendar sentido a partir de ulho de 2021.

Ao longo de 2022, a procura de casas para arrendar em Portugal foi-se intensificando, chegando mesmo a máximos. E há vários fatoress que ajudam a entender este fenómeno:

- a compra de casa se tornou-se mais difícil em 2022, dada a subida dos juros no crédito habitação e a queda do poder de compra que a alta inflação causou. Estes são dois impactos indiretos da guerra na Ucrânia (que eclodiu há quase um ano) no mercado residencial.

- a entrada em vigor dos vistos para nómadas digitais e para estudantes, bem como fatores geopolíticos (como as eleições no Brasil) também justificam o aumento da procura por parte de estrangeiros. De realçar por outro lado, que os norte-americanos, com poder de compra mais elevado face à média dos rendimentos nacionais, puseram o foco em Portugal e muitas vezes, enquanto estão no processo de compra de casa, decidem arrendar casa, puxando os valores para cima;

- em paralelo, o limite de 2% introduzido pelo Governo ao aumento das rendas, em vigor desde o início deste ano (mas anunciado em 2022), terá feito com que senhorios tenham decidido colocar um termo aos contratos em vigor, ao longo de 2022, de forma a poderem celebrar novos arrendamentos com preços mais elevados ou a renegociar por cima deste valor com os inquilinos. Ou seja, de forma indireta, também aqui terá havido um impulso ao aumento dos preços das rendas.

Os dados do idealista/data revelam, assim, que a subida da procura de casas para arrendar em 2022 foi absorvendo a oferta existente trimestre após trimestre (e a colocação de casas neste mercado não foi suficiente para satisfazer as necessidades). Pouco tempo depois da procura disparar e da oferta começar a cair, os preços das casas para arrendar começaram a aumentar.

Todo este cenário teve consequências: o stock de casas para arrendar atingiu os 0,27% do parque habitacional no final de 2022, o nível mais baixo dos últimos quatro anos. Por esta altura, a procura também havia atingido o máximo da série do idealista/data. E as rendas das casas subiram tanto que se aproximaram de 13 euros/m2 (em termos médios) no último trimestre de 2022, o maior valor registado desde 2019.

Isto quer dizer que o mercado de arrendamento em Portugal também está a ficar cada vez mais inacessível, dado que há baixa oferta para a alta procura e as rendas das casas estão a escalar para níveis incompatíveis com os rendimentos das famílias. É isso mesmo que dizem os especialistas do idealista/data: “Neste mercado, podem ser observados níveis elevados de procura em praticamente todos os distritos do país, onde as famílias são incapazes de satisfazer os seus interesses devido à escassez geral de stock. Esta situação está a provocar um aumento dos preços unitários” das casas para arrendar, concluem.

Arrendar casa em Lisboa: como tem evoluído o mercado?

No distrito de Lisboa, a dinâmica do mercado de arrendamento foi semelhante à do país entre 2019 e 2022. Ao longo de 2019, tanto a procura como a oferta de casas para arrendar manteve-se estável e os preços pouco variaram. Mas com a chegada da pandemia, no início de 2020, a oferta de casas para arrendar começou a aumentar, tendo registado o valor máximo da série no final desse ano, com o stock de arrendamento a representar 1,79% do parque habitacional lisboeta.

A lei da oferta e da procura diz-nos, uma vez mais, que quando a procura se mantém e o número de casas disponíveis no mercado aumenta, os preços descem. E foi isso mesmo que se sentiu no mercado de arrendamento da capital: o valor médio das rendas das casas caiu 5% entre o último trimestre de 2019 e o mesmo período de 2020, para 13,2 euros/m2.

Esta tendência foi sentida até ao verão de 2021, altura em que as rendas das casas em Lisboa se fixaram, em média, nos 12,7 euros/m2, menos 9% face ao observado dois anos antes. Este foi mesmo o menor valor registado nos últimos quatro anos, segundo revelam os dados do idealista/data. Mas por esta altura, em meados de 2021, a procura de casas para arrendar começou a aumentar na capital. E, por conseguinte, a oferta de habitações no mercado deu os seus primeiros sinais de descida, dando início a uma nova fase do ciclo de mercado.

Em 2022, o interesse das famílias portuguesas e estrangeiras por arrendar casa em Lisboa deu mesmo o salto, o que originou uma queda no stock de casas disponíveis neste mercado e um aumento de preços, revela ainda o relatório:

- Procura de casas para arrendar em Lisboa registou 113 leads por anúncio no final de 2022, mais do dobro do observado um ano antes (quase 33 leads por anúncio). A procura internacional passou a representar cerca de 25% do total (antes representava 20%);

- Oferta de casas no mercado de arrendamento representou 0,58% do parque habitacional lisboeta no último trimestre de 2022, um dos valores mais baixos registados nos últimos quatro anos. O nível de oferta mais baixo de todos foi de 0,57% observado no verão desse ano;

- Rendas das casas subiram a alta velocidade em 2022, tendo terminado o ano nos 16,3 euros/m2, o maior valor registado desde 2019.

Porto: oferta de casas desce para níveis de 2019 e rendas dão salto

No mercado de arrendamento do Porto, a história é um pouco diferente. É verdade que os patamares da oferta de casas para arrendar elevaram-se entre 2020 e 2021, depois da pandemia ter congelado o turismo em Portugal e os proprietários dos alojamentos turísticos terem procurado rentabilizar os imóveis no mercado de arrendamento de longa duração. A oferta de casas para arrendar passou mesmo a representar 0,87% do parque habitacional existente na Invicta no final de 2020 (antes representava cerca de 0,4%), mostram os dados.

A questão é que este aumento da oferta não teve um impacto expressivo nos preços das casas para arrendar no distrito do Porto, num momento em que o interesse das famílias por este mercado se manteve praticamente estável. Isto é, as rendas das casas na Invicta aproximaram-se sempre dos 10 euros/m2 entre 2020 e 2021, registando valores semelhantes aos apurados antes da pandemia.

No início de 2022, o mercado de arrendamento do Porto começou a entrar num novo clico - tal como o mercado nacional e o lisboeta – marcado pela subida a pique da procura de casas, pela descida da oferta e o consequente aumento das rendas das habitações:

- Procura de casas para arrendar no distrito da Invicta registou 89 leads por anúncio no final de 2022, quase o triplo do observado no final de 2021. A procura internacional também deu o salto entre estes dois momentos, passando a pesar quase 30% do total na reta final do ano passado (um ano antes representava cerca de 24%). Ambas estão em níveis máximos dos últimos quatro anos;

- Oferta de casas em regime de arrendamento representou 0,36% do parque habitacional portuense no último trimestre de 2022, voltando a níveis de 2019. A percentagem de oferta de casas para arrendar mais baixa de todas foi de 0,31% do total do parque habitacional, tendo sido observada no verão do ano passado;

- Rendas das casas no distrito do Porto subiram, sobretudo, na segunda metade de 2022, atingindo os 12,3 euros/m2 no final do ano passado, o máximo registado desde 2019.