Simplex Urbanístico – A necessidade de ter consciência dos riscos acrescidos

Chegou o Simplex Urbanístico através do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro de 2024, que promove a reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria. De salientar que algumas medidas entraram em vigor em 1 de janeiro e outras apenas em março deste ano.

As alterações são significativas nomeadamente ao nível do Regime Jurídico de Urbanização e edificação (RJUE), do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e da simplificação da compra e venda de imóveis. E são bem-vindas pois visam alcançar uma maior simplificação da atividade administrativa através da eliminação de licenças, autorizações e atos administrativos, de forma a criar uma maior dinâmica no mercado e consequentemente aumentar a oferta de habitação. Por exemplo, a alteração do fim ou uso a que se destina a fração, quando para habitação, deixa de carecer de autorização dos restantes condóminos.

Mas nem tudo é um mar de rosas.

Ao simplificar e desburocratizar, está-se a transferir a responsabilidade para terceiros. Se, no âmbito da construção, essa responsabilidade passa para os promotores, engenheiros e arquitetos, na compra de casas, ela é transferida para os consumidores (compradores). E aqui, no caso dos consumidores finais, que não são técnicos ou profissionais do sector, é onde é necessário fazer um alerta para os riscos que agora passam a correr. Isto porque, no que diz respeito às formalidades relacionadas com a compra e venda de imóveis, a exibição ou prova da existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização, ou a demonstração da sua inexigibilidade, são eliminadas no momento da celebração da escritura. Algo que, até então, era uma condição para a realização da escritura de compra e venda deixou de existir, agilizando o processo, mas deixando o comprador mais desprotegido.

É verdade que sempre foi importante e necessário ter cautelas na compra de uma casa, mas agora esses cuidados aumentaram, pois os riscos também cresceram. O Contrato Promessa de Compra e Venda ganhou ainda mais importância para assegurar a certeza do negócio e a proteção das partes.

Fica evidente que os consumidores enfrentarão maiores riscos no ato da compra de uma casa, como a possibilidade de adquirirem propriedades com construções ilegais ou enfrentarem problemas na obtenção de financiamento bancário. Portanto, é crucial que os consumidores demonstrem uma maior preocupação e atenção, realizando uma due diligence legal ao imóvel, isto é, analisar todos os documentos e informações relacionadas com o imóvel, de forma a examinar os riscos legais. Além disso, é fundamental ter contratos promessa mais detalhados e sujeitos a condições.

Somente desta forma será possível realizar uma compra informada e evitar danos futuros que possam levar a disputas judiciais. Contudo, infelizmente nos próximos tempos, e até as pessoas ganharem consciência das novas cautelas que devem ter, prevemos um aumento da litigância e de problemas graves para quem não se proteja juridicamente. É que maior autonomia vem sempre acompanhada de maior responsabilidade.

Nuno Pereira da Cruz 

Managing Partner, e Sócio do departamento de urbanismo, construção e imobiliário da CRS Advogados

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico