Porque a Promoção imobiliária de Habitação para Arrendamento por privados (Private rented sector - PRS) não é negócio em Portugal?
Face às notícias dos últimos dias lembrei-me de um artigo que escrevi em Junho de 2000 para o então Jornal Semanário, com o titulo : “ O imobiliário e a taxa de juro habitacional”.
Passaram 23 anos e os fundamentais mantêm-se, ou seja, a história repete-se, mas agora com outros condimentos.
Ideologia à parte, na Prime Yield, acompanhamos de perto o mercado residencial desde 2005, pelo que não posso passar indiferente a esta tormenta de opiniões em torno do tema da habitação, mas trago nesta reflexão apenas um ângulo. O que leva os privados a não investirem na construção de habitação para o posterior arrendamento (Build to Rent - BTR).
A resposta é simples os promotores sabem fazer contas. Recordo-me de no ano passado um cliente nos encomendar um estudo com vários terrenos para PRS em Portugal e Espanha. E os números não saíram para Portugal ao contrário do que aconteceu com Espanha.
Resumidamente, deixo para reflexão os seguintes KPI`s em relação ao mercado habitacional de arrendamento em Portugal, e que afastam o investimento dos promotores.
* Entre 2010 e 2022 os preços das casas subiram 70% e as rendas 28% (Eurostat);
* De 2014 a 2019 o HPI( Housing Price Index) foi de 6,5%, o que correspondeu a mais do dobro da subida real dos salários 3,2% (Prime Yield);
* 40% dos 923.000 Imóveis habitacionais arrendados em Portugal têm uma renda abaixo de 400€ (INE);
* Com uma Yield média de 4%, numa renda de 400€ para um apartamento de 90 m2, temos um valor por m2 do imóvel de 1.333€. Facilmente se concluí que produzir habitação para arrendamento de 40% do mercado não é viável porque o custo do terreno acrescido da construção seria bastante superior;
* Existem 20.445 famílias com rendas superiores a 1.000€. Será viável para o promotor construir para arrendar a este segmento? A Resposta é: não o tem sido em escala, porque o mercado de aquisição representa 73%, versus 27% de arrendamento. Desde a década de 90 com o crédito à habitação bonificado que o consumidor tem sido “empurrado” para a aquisição. Não será o momento com as taxas de juro a crescerem de se apostar em medidas especificas de apoio à promoção para arrendamento? Esta é a pergunta que fica para quem decide.
Resumidamente, para a construção de habitação para arrendamento interessar aos privados há que garantir um limiar de rendibilidade para atração de capital de longo prazo. Para o efeito estude-se o que aconteceu noutros países como a Alemanha onde 49% do parque habitacional funciona em regime de arrendamento, a Áustria com 45% e a Dinamarca com 39%. Atente-se também no caso de Espanha onde o mercado, com os estímulos necessários, está a projetar o BTR que já representa cerca de 3 mil milhões de euros de investimento anual.
Nelson Rêgo
Managing Director Prime Yield part of Gloval
*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico
