Os principais erros dos investidores quando analisam um novo produto imobiliário, que lhes pode custar o ROI

Em Portugal, tal como no resto do mundo, o custo do investimento no mercado imobiliário tem vindo a aumentar, sendo que mais do que duplicou desde 2015. Se a isto juntarmos a instabilidade legislativa dos últimos tempos, os prazos de apreciação nas câmaras e entidades competentes, taxas de juro esmagadoras, e o aumento dos custos de construção, matérias primas e mão de obra, não é de espantar que os investidores assumam posições mais conservadoras aquando o processo de análise e tomada de decisão sobre novos projetos imobiliários.

O panorama da atual crise de habitação em Portugal revela que as pessoas estão desesperadas por construir, comprar e arrendar casas e apartamentos, quer para habitação própria permanente, quer como fonte de rendimento alternativa, mas os promotores estão cada vez mais inseguros em avançar com novos investimentos.

Com o fantasma da Bolha Imobiliária a pairar sobre a União Europeia e os Estados Unidos, será ainda o imobiliários uma boa opção de investimento, ou estará este a tornar-se numa opção de alto risco?

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Um mercado volátil

Apesar da incerteza do mercado imobiliário, há urgência na reabilitação do parque edificado, e na construção de novas unidades de habitação. O crescimento do sector do turismo, e da população imigrante, contribuiu para o aumento da procura, e Portugal tem o enorme desafio de acompanhar esta tendência. Uma vez que o mercado está saturado nos grandes centros urbanos como Lisboa e Porto, verificamos que a população tem cada vez mais dificuldades em encontrar, construir e arrendar unidades de alojamento, sendo que as que estão à disposição encontram-se, muitas vezes, acima do orçamento da maior parte dos agregados familiares.

As cidades mais pequenas acabam por se tornar uma alternativa mais económica às Áreas Metropolitanas das cidades mais populosas, no entanto, também estas têm dificuldade em dar resposta ao aumento acentuado da procura.

Portugal está numa corrida para disponibilizar habitação a preços acessíveis, e é possível que se verifique uma viragem no mercado num futuro próximo, pelo que investidores e senhorios devem estar preparados para oferecer novos fogos, mantendo um retorno otimizado e justo para o seu investimento.

Evitar os erros mais comuns

Tendo trabalhado como arquiteta e acompanhado de perto os procedimentos de licenciamento e de desenvolvimento de projetos residenciais, tenho observado a forma como os investidores encaram, normalmente, o processo.

Pese embora todos os clientes com quem tenho trabalhado (nacionais e internacionais) tenham objetivos e público alvo diferentes, em setores diferentes – desde investimento em habitação unifamiliar, loteamentos em periferias, e blocos de apartamentos nos centros urbanos – verifico que muitos seguem o mesmo processo, e criam, não raras vezes, expetativas desajustadas da realidade.

Como arquiteta, tenho, invariavelmente, a difícil tarefa de os informar, quer em fase de consultoria, quer em fase de licenciamento, que não conseguirão atingir os objetivos que estabeleceram para determinado terreno ou imóvel. Tendo já, na maioria dos casos, adquirido a propriedade, deixam muitas vezes o gabinete com uma sensação de desconforto e desânimo.

Da minha experiência com este tipo de cliente, consigo identificar que este desapontamento pode ser facilmente evitado, contando que se comece a analisar a viabilidade construtiva antes de se fechar qualquer negócio.

Abaixo seguem algumas estratégias que recomendo que se tenha em conta antes da aquisição de qualquer imóvel, por forma a estabelecer expetativas realistas, e a criar um plano de investimento exequível.

Ter em consideração o terreno e a localização

Um edifício deve inserir-se no tecido urbano existente, especialmente quando há lugar a uma intervenção em centro histórico, ou em áreas urbanas consolidadas. Isto pode significar construir menos e reajustar o preço de venda.

Definir um público alvo e desenvolver uma estratégia de markting

Considerar quem vai comprar/arrendar, o perfil e idade do cliente. Falamos de famílias, pessoas singulares, estudantes, casais de terceira idade, famílias mono-parentais, nómadas digitais ou pessoas que se deslocam por motivos profissionais? Estão em regime de teletrabalho? Deslocam-se de forma periódica? Têm o seu próprio veículo (é elétrico?) ou usam transportes públicos? Estão à procura de habitação própria permanente, ou como investimento? Ajustar o público à localização é fundamental, por forma a se adequar o projeto

ao cliente final, evitando desenvolver tipologias para um público mais abrangente e indiferenciado, uma vez que pessoas diferentes procuram tipologias diferentes. Fogos maiores (T3 e T4) necessitam de mais área, e desenvolvermos produtos para um público muito genérico pode levar-nos a cair no erro de colocar no mercado tipologias desproporcionais ou desajustadas da procura, deixando estes produtos mais tempo no mercado.

Conhecer bem o público alvo ajuda a estimar a área desejada por fogo, calculando de forma mais rigorosa o retorno do nosso investimento, não só em lucro, como no tempo médio que determinado fogo fica no mercado.

Saia da folha de cálculo

Evite concentrar-se unicamente nos valores estimados. É fundamental que a tipologia seja funcional, que as infra-estruturas estejam bem integradas, e que haja proporção e harmonia entre os espaços. Ter um bom produto no mercado poderá

não fazer muita diferença no preço final, mas certamente irá fazer com que os fogos sejam mais facilmente vendidos, facilitando os processos de negociação.

Inverta o processo

Quando estiver a considerar investir num imóvel, pense primeiro como, e a quem, irá vender, o que é que a localização oferece ao cliente final, qual a legislação a considerar (incluindo fiscalidade), quantas unidades serão possíveis de implantar no terreno ou imóvel, que área estas irão ter, quais as infra-estruturas e características necessárias, e só então chegar a um preço de venda. Desta forma é possível avaliar se o imóvel em análise é um bom negócio, tendo em conta o custo da aquisição do terreno, custos de construção, taxas de licenciamento e impostos.

Considere aconselhar-se com um profissional do setor. Arquitetos, engenheiros, mediadores imobiliários e mesmo as próprias Câmaras e demais entidades licenciadoras, terão uma palavra a dizer sobre o seu projecto, pelo que é importante reunir informação relevante de forma a minimizar riscos (principalmente no caso dos investidores estrangeiros).

Conclusão

A construção é um processo bastante complexo, uma vez que envolve diferentes agentes, equipas e entidades que, muitas vezes, estão em desacordo entre si. Não há necessidade de tornar o processo mais complexo do que já é.

É importante compreender os procedimentos e tempos de licenciamento, ou aconselhar-se com alguém que o faça, e que o acompanhe ao longo do processo, para que em conjunto consiga desenvolver o melhor plano de investimento, com base em legislação atualizada e

experiência de mercado.

Isto torna-se fundamental para desenvolver projetos bem fundamentados, diminuir prazos, e colocar o produto no mercado mais cedo, destacando-se da concorrência.

Alda Vasconcelos

Arquiteta

Enneia Studio

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico