Os mercados continuarão a reajustar-se nos próximos 12 meses

Desde que entrou em Portugal, a Corum, sociedade francesa, já possui um portefólio de cerca de 100 milhões de euros em activos, distribuídos por um total de 15 edifícios mas não vai ficar por aqui.  O objectivo da Corum é continuar a aumentar o portefólio de activos no sul da Europa e à medida que os seus fundos se tornam mais maduros (o Corum Origin e Corum XL já tem uma escala considerável com capitalizações entre 1,5 e 3 mil milhões de euros) a tendência será a de fazer aquisições de activos de maior dimensão, até 200 milhões de euros por transacção.

Em entrevista ao Diário Imobiliário, Miguel Valente Bento, Senior Investment Manager da Corum, Responsável de Investimentos para o Sul da Europa (Portugal, Espanha, Itália e Grécia), revela que em Portugal espera duplicar o montante investido entre 2014 e 2020 até fim do ano actual, e em apenas três anos, chegando a um valor de pouco menos de 130 milhões em Portugal no início de 2024. 

Em Portugal, o responsável espera duplicar o montante investido entre 2014 e 2020 até fim do ano actual, e em apenas três anos, chegando a um valor de pouco menos de 130 milhões em Portugal no início de 2024.

Desde 2019 quando entraram em Portugal, quanto já investiram?

A Corum tem hoje um portefólio de cerca de 100 milhões de euros em activos em Portugal, distribuídos por um total de 15 edifícios. Em termos de tipologia e com base em valor de aquisição, metade são activos de retalho enquanto os restantes se dividem entre escritórios e logística. Lisboa e Porto representam 80%.

A primeira aquisição da Corum em Portugal foi feita em 2014 e entre essa data e 2020 investimos cerca de 60 milhões de euros.

Desde a minha entrada em Outubro 2020 enquanto responsável de investimentos para o Sul da Europa, investimos 40 milhões apenas em Portugal e no espaço de dois anos, sendo que esperamos duplicar o montante investido entre 2014 e 2020 até fim do ano actual, e em apenas três anos, chegando a um valor de pouco menos de 130 milhões em Portugal no início de 2024.

Que oportunidades encontram no mercado português?

O mercado de imobiliário comercial português representa cerca de 2,5 a 3 mil milhões de euros por ano.

O nosso mercado objectivo é, no entanto, manifestamente menor dado que investimos em imóveis comerciais já em rentabilidade, alugados a arrendatários de alta capacidade financeira e a longo prazo, com um volume mínimo de transação de 10 milhões de euros, em localizações primárias e secundárias.

Neste mercado em concreto, temos encontrado oportunidades muito focadas nos segmentos de escritórios e retalho, com um aumento da preponderância de activos industriais e logísticos e do tradicional retalho alimentar (ambos a seguir à pandemia em 2020). Temos visto algumas destas classes de activos com níveis de preço altos em comparação com o custo de reposição e yields demasiado baixas relativamente ao custo de oportunidade de outras classes de activos financeiros, pelo que temos tomado uma perspectiva selectiva focada na qualidade dos fundamentais de mercado, duração de contratos e estabilidade de rendas alcançáveis. Nas últimas aquisições que fizemos incluem-se dois edifícios de escritórios em Lisboa e Porto (o Green Park e o Heroísmo 283) bem como o centro logístico da Nobre em Rio Maior e um edifício industrial da Fusion Fuel em Benavente.

Quais os segmentos mais atractivos para investir?

Atractividade é uma função do preço pago para um determinado nível de risco e valor percebido para o investidor, traduzido em retorno financeiro esperado. O objectivo da Corum é entregar um grau de rentabilidade alto para os nossos investidores, tendo a capacidade de arbitrar entre vários países na Europa e tipos de imóveis dentro do imobiliário comercial.

Somos, portanto, agnósticos de um ponto de vista de tipologia de activos e de geografias. Não obstante, existem segmentos com fundamentais de mercado mais atrativos em Portugal como hotéis, saúde e logística. Outros prevêem-se mais difíceis no contexto de recessão esperada, como o retalho (foco em centros comerciais) e escritórios em localizações secundárias, já que estão correlacionados com os rendimentos reais das famílias, actualmente sob pressão, e as decisões das empresas, como a redução de custos e ajuste de requerimentos de espaço (eg. trabalho remoto).

A actual conjuntura económica tem afectado os negócios da Corum?

O mundo mudou drasticamente nos últimos dois anos. O aumento das taxas de juros, conflito na Ucrânia e novas tensões geopolíticas levaram ao clima de estagflação que vivemos actualmente, com perspectivas de crescimento económico mais contidas.

Os custos de financiamento e o retorno expectável de outras classes de activos como obrigações ou depósitos a prazo subiram, o que tendencialmente levará a um ajuste do mercado imobiliário e subida de yields.

Como consequência, a Corum subiu também as suas expectativas de retorno para as várias classes de activo, coerente com a subida do custo de oportunidade do nosso capital, e por forma a proporcionar um melhor retorno aos nossos investidores. Sendo o imobiliário comercial directo uma classe de activos não cotada, o mercado português, e no Sul da Europa em geral, tem sido lento a reagir, estando actualmente em processo de “descoberta de preço”. O mercado de acções imobiliárias cotado, por sua vez, já corrigiu 10% a 15% nos últimos três a seis meses pelo que esperamos tendência similar para o mercado privado. Não estando a Corum dependente de financiamento, estamos bem posicionados para tomar partido deste ajuste de mercado esperado.

Que novos investimentos estão previstos?

Continuamos activos apesar da incerteza económica e em busca de novas oportunidades que nos permitam aumentar o portefólio português. É provável que continuemos a diversificar a nossa exposição em termos de classes de activos, esperando adicionar hotéis e activos de logística e escritórios à nossa carteira, a curto prazo. Enquanto o mercado se reajusta, esperamos ter acesso a segmentos de mercado que anteriormente estavam caros para o nosso retorno objectivo, como localizações mais prime em centro de cidades ou o imobiliário alternativo, que inclui saúde (hospitais/terceira idade), educação e residências de estudantes, que beneficiam de fundamentais sólidos em termos de procura e oferta.

Que desafios ou obstáculos um fundo de investimento imobiliário estrangeiro encontra em Portugal?

Mencionaria três grandes desafios:

· Profissionalização dos vendedores: uma parte considerável dos investidores activos no mercado são privados ou empresas com um grau de profissionalização mais baixo que um investidor institucional como a Corum. Implica que, por vezes, o nível de conhecimento financeiro e percepção de tendências macroeconómicas sejam também mais limitados.

· Velocidade de execução durante os períodos de due diligence, qualidade de informação relativamente aos activos e capacidade de negociação de contratos estão aquém da prática de mercado no resto da Europa

· Tamanho e estrutura do mercado: sendo um mercado mais pequeno que os nossos pares (Espanha e Itália representam quatro a cinco vezes o mercado português) existe um nível de rotatividade de activos mais baixo e um menor nível de transparência

O que espera para o futuro?

De um ponto de vista macroeconómico, os mercados continuarão a reajustar-se nos próximos 12 meses. O fenómeno de descoberta de preço continuará até que tenhamos uma visão estável do que é a inflação real de curto-médio prazo, sendo que na minha visão continuaremos com inflação persistente acima do objectivo de 2% do Banco Central Europeu, e do que são as taxas de financiamento de curto prazo. Rentabilidade deve ser vista na sua totalidade – composta por apreciação de valor de capital, afectada pelos fenómenos acima descritos, e por rentabilidade operacional anual, uma função da estabilidade de rendas e custos operacionais. Neste segundo prisma, a boa notícia é que o mercado ocupacional espera-se que seja mais resiliente que em crises anteriores, com rendas estáveis e em alguns segmentos até a crescer, como logística ou escritórios em Lisboa, dada a falta de qualidade de activos de grau A no nosso país.

Centrando na Corum, confiamos na qualidade do nosso portefólio e esperamos resiliência por consequência da qualidade dos nossos arrendatários, performance dos activos e duração contratual remanescente, que em conjunto reduzem a volatilidade das nossas avaliações. Estamos bem posicionados para continuar a entregar um prémio de retorno aos nossos investidores, dado o ajuste de mercado esperado e o facto do imobiliário ser um activo real que permite indexação à inflação, por sua vez aumentando o valor real do dinheiro dos nossos investidores.

No que diz respeito à nossa estratégia de investimento, continuaremos a aumentar o portefólio de activos no sul da Europa e à medida que os nossos fundos se tornam mais maduros (o Corum Origin e Corum XL já tem uma escala considerável com capitalizações entre 1,5 e 3 mil milhões de euros) a tendência será a de fazer aquisições de activos de maior dimensão, até 200 milhões de euros por transacção. A flexibilidade em termos de volume de investimento, a capacidade de decisão rápida e de execução durante due diligence da Corum aliadas ao facto que não dependermos de financiamento para compra de activos são vantagens competitivas que utilizaremos para continuar a fazer aquisições de qualidade para os nossos investidores.