Qual o impacto do OE 2021 no sector imobiliário?

O setor imobiliário assumiu um papel preponderante na atividade económica e financeira nacional na última década, tendo contribuído para uma reiterada consolidação orçamental nos anos pós-Troika, tendo-se inclusivamente observado uma figura de contornos quase mitológicos na realidade portuguesa – excedente orçamental… e depois veio (e ficou) a pandemia.

Com o anunciado “fim” do programa Golden Visa, será que a proposta de Orçamento de Estado para 2021 contribuirá para restaurar a confiança dos investidores? O AIMI está para ficar (e contribuirá para o orçamento da segurança social), e, regra geral, não há uma redução da carga fiscal – quais serão as principais novidades?

Mais-valias imobiliárias

Quando sejam alienados imóveis que estejam ou tenham estado afetos a atividades empresariais há menos de 3 anos, as mais-valias vão ser tributadas como rendimento da Categoria B (i.e. 100% do ganho) e não da Categoria G (50% do ganho) - passará assim a ser considerada a totalidade do ganho face ao valor de aquisição originário pelo sujeito passivo (i.e. já não haverá que tributar parte do ganho de acordo com as regras da Categoria G e parte pela Categoria B).

Os ganhos resultantes da alienação de imóveis 3 ou mais anos após deixarem a afetação empresarial, já serão tributados em 50% de acordo com as regras da Categoria G. Contudo, os encargos com a valorização dos imóveis realizados durante o período em que esteve afeto à atividade empresarial não serão considerados.

Ações de sociedades imobiliárias

Prevê-se a extensão da tributação em sede de IMT às transmissões indiretas de imóveis detidos por sociedades anónimas (e bem assim, à outorga de procurações irrevogáveis para o efeito). Este tema tem provocado constante desacordo entre a AT e os contribuintes, designadamente nos casos em que estes convertiam sociedades por quotas em sociedades anónimas previamente à sua transmissão.

De acordo com a proposta, passa a estar sujeita a IMT a aquisição de ações em sociedades anónimas quando o valor do ativo resulte, direta ou indiretamente, em mais de 50% de bens imóveis situados em território português, e quando por aquela aquisição, por amortização ou por quaisquer outros factos, algum dos acionistas fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social ou o número de acionistas se reduza a dois casados ou unidos de facto. Nestes casos, propõe-se que o IMT incida apenas sobre o valor tributável dos imóveis que não se encontrem diretamente afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial, e os que se encontrem afetos à atividade de compra e venda de imóveis

Este regime não será aplicável a sociedades com ações admitidas à negociação em mercado regulamentado que se encontrem excluídas do regime de Registo Central do Beneficiário Efetivo.

Alojamento Local

Na expectativa de que muitos proprietários retirem os seus imóveis de exploração como AL, propõem-se a alteração global do regime de tributação aplicável:

1. Deixa de se apurar qualquer mais-valia nas transferências dos imóveis entre a esfera particular e empresarial (como seja o caso do AL);
2. Não significa isto que não haja tributação: a transferência do imóvel do AL para a esfera particular vai gerar rendimento tributável da Categoria B, correspondente aos gastos relativos a depreciações, imparidades, encargos com empréstimos ou rendas de locação financeira que tiverem sido deduzidos enquanto o imóvel esteve afeto ao AL (para quem tem contabilidade organizada) ou 1.5% do VPT multiplicado pelo número de anos que o imóvel esteve em AL (para quem está no regime simplificado). Estes valores vão ser considerados rendimento tributável ao longo de 4 anos.

Resulta das propostas para o Orçamento do Estado, que o Governo opta, mais uma vez, por penalizar o setor imobiliário, quando deveria estar a adotar medidas de recuperação da segurança e confiança de investimento no setor, ou mesmo melhorar o acesso à habitação em imóveis reabilitados. Com efeito, pior que o agravamento fiscal é a constante alteração legislativa e frustração de expetativas quando se planeia um investimento, pelo que a incerteza legislativa costuma ter como resultado direto o afastamento progressivo de investidores em Portugal (nacionais ou estrangeiros)

Joana Maldonado Reis, advogada principal e Diogo Belrad Correia, associado sénior

 Abreu Advogados

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico