A suspensão das rendas mínimas nos Centros Comerciais – uma solução ideal?

Fruto dos efeitos da pandemia da Covid-19 em Portugal, foi aprovada a Lei n.º 27-A/2020, de 24 de julho (Orçamento de Estado Suplementar), que isenta os lojistas dos centros comercias do pagamento das rendas mínimas até 31 de dezembro de 2020, sendo apenas devido aos proprietários dos centros comerciais o pagamento da componente variável da renda e das despesas contratualmente acordadas, designadamente as referentes a despesas e encargos comuns.

Ora, esta medida deixou várias questões em aberto e originou grandes contestações, que têm levantado muitas questões adicionais.

Contestação, por um lado, por parte dos proprietários dos Centro Comerciais que a consideram inconstitucional e, por outro lado, por parte dos lojistas que entendem que esta isenção deveria retroagir ao início do confinamento e do Estado de Emergência (março de 2020).

Para além disso, deixa várias questões em aberto, como por exemplo - o que acontece aos lojistas que não têm a componente de renda variável mas apenas a renda fixa? Ficam isentos de pagar qualquer remuneração a título de renda? A Lei não se aplica a estes casos? Ou os lojistas passam neste período de suspensão de renda fixa a pagar, excecionalmente, uma componente variável?

Ora, parece-nos claro que, sendo os contratos de utilização de loja contratos bilaterais, não abrangidos pelo regime do arrendamento, se não existir uma contraprestação, entraremos no regime da exceção de não cumprimento.

Por isso é que, desde logo, tivemos vários proprietários de Centros Comerciais a fazerem acordos com lojistas no sentido de estes não pagarem a renda fixa durante o período em que as suas lojas tiveram de estar fechadas, reduções de 50% nas despesas e encargos comuns, entre outras medidas adotadas.

Mas, claramente, o legislador não quis deixar este tema da “eventual partilha de risco” e se “a contraprestação é devida ou não por não ter havida a prestação” ser discutida em tribunal, pelo que estabeleceu desde já esta regra da suspensão temporária da renda fixa.  Contudo, parece-nos que não vai conseguir evitar as discussões jurídicas sobre o tema, começando desde logo pela sua constitucionalidade.

É um facto que o regime excecional que se definiu para os contratos de arrendamento para fins não habitacionais, foi completamente diferente, em que não houve qualquer perdão de rendas, mas apenas mora no pagamento das rendas, ou seja, apenas um diferimento do respetivo pagamento.

No entanto, o arrendamento tem todo outro enquadramento jurídico, do qual aliás os centros comerciais, e bem, quiseram fugir “como o diabo da cruz”, mas isso agora tem também o reverso da moeda.

Assim, o que temos hoje é que nos casos dos contratos de utilização de loja em centros comerciais, foi temporariamente extinta a obrigação de pagamento da parte fixa das rendas, mantendo-se a variável quando aplicável.

Face a esta panóplia de questões, claramente tem de existir um grande sentido de razoabilidade e sentido prático das partes, para que se consiga chegar a um entendimento de forma a serem evitadas disputas em tribunais que levarão demasiado tempo e em que no fim, ninguém saíra verdadeiramente vitorioso, pois as relações comerciais ficarão seriamente prejudicadas.

Nuno Pereira da Cruz

Sócio de Imobiliário e Construção da CRS Advogados

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico