Impacto dos Custos de Construção no Processo de Promoção Imobiliária
O Custo de Construção é uma das “rúbricas” mais importantes quando analisamos, gerimos ou concretizamos um determinado investimento no mercado imobiliário.
Há muito que se fala da necessidade de “industrializar” o processo construtivo dos ativos imobiliários. Arriscamos dizer que já temos vinte anos de discussão sobre o assunto. Todavia, em Portugal só nos últimos dois se tem dado a devida atenção ao assunto.
Estruturalmente, o setor da construção tem perdido capacidade de atrair recursos humanos. Ao mesmo tempo, tratando-se de um setor com margens “curtas”, a entrada da Tecnologia também não tem sido fácil. A “estagnação” do setor no Pós-Subprime levou ao êxodo de muitos recursos humanos qualificados para outros países onde beneficiaram de melhores condições de trabalho. Perdemos os melhores, com maior capacidade de ensinar a sua arte às gerações vindouras.
Á medida que o mercado imobiliário português foi recuperando, as necessidades de mão de obra aumentaram significativamente, sendo a partir de 2020 que a produção tem vindo a aumentar significativamente.
Chegamos a 2022 com uma certeza. Não temos recursos humanos suficientes para dar resposta às necessidades do mercado, o custo das matérias-primas tem aumentado progressivamente desde Março de 2021 e não existem sinais que nos permitam concluir que se trata de uma situação pontual provocada pelas dinâmicas da Pandemia.
Dito isto, após várias conversas e reflexões com os nossos parceiros do setor da construção, decidimos partilhar as nossas ideias acerca do assunto tendo como base os últimos 5 anos.
Em média, o custo de construção aumentou cerca de 35% entre 2017 e 2022, incluindo um aumento de cerca de 25% ao nível da mão de obra, sendo que esta representa cerca de 35% do valor de uma empreitada (ou seja, 8,75% do total).
Entre 2017 e 2020, o aumento registado situou-se nos 10% sendo que o aumento entre 2021 e 2022 atingiu os 25%.
Desta forma podemos concluir que o aumento exponencial dos custos de construção deriva principalmente do aumento do custo das matérias-primas, transporte e logística associada.
Passando da teoria à prática, partilhamos convosco um exercício (com base num caso real) que nos permite refletir sobre assunto descrito.
Pressupostos: Imóvel localizado em Lisboa, na Freguesia das Avenidas Novas.
Necessidades de reabilitação profunda, assumindo apenas a manutenção das fachadas existentes.
Projeto de Arquitetura Aprovado e Especialidades Validadas.
Tendo em conta a localização e características do projeto, o Mapa de Acabamentos e Arquitetura convencionada destina-se a target de mercado médio-alto.
14 Frações Residenciais de Tipologia T2 e T3.
Área Bruta de Construção: 1947 m2
Área Bruta Privativa: 1500 m2
Varandas, Terraços e Pátios: 271 m2
Áreas Comuns: 176 m2
Tendo por base os pressupostos enunciados e o nosso Modelo de Análise para Promoção Imobiliária Residencial, partilhamos convosco os seguintes resultados:
- Os Custos de Construção representam cerca de 42% do investimento total (incluindo Custo de Empreitadas, Fiscalização, Seguros, Conexões à Rede Pública, custos com Água & Eletricidade durante o decurso de obra e Imprevistos);
- Apenas aumentando o Custo das Empreitadas em cerca de 25% (Mantendo todos os outros custos constantes), o impacto dos Custo de Construção no valor de Investimento Total aumenta cerca de 5%, passando a representar cerca de 47%.
- Para que o Investidor obtenha o mesmo nível de rendibilidade do capital investido, temos duas hipóteses:
1) o Valor Global de Vendas terá de aumentar cerca de 10,6% e o investimento total aumenta cerca de 12%.
2) O valor do terreno terá de diminuir cerca de 23%.
- Dado o nível de risco do negócio da Promoção Imobiliária e a Globalização do Capital, a diminuição da rendibilidade requerida será sempre um pressuposto mais complexo uma vez que o Investidor poderá sempre encontrar mercados alternativos com rendibilidades superiores.
Desta forma, demonstramos a sensibilidade do Processo De Promoção Imobiliária ao aumento do custo de construção e a necessidade de planear devidamente os diversos pressupostos.
O principal desafio que encontramos nos dias que correm é a incapacidade de prever o custo de construção final tendo em conta que o preço das matérias-primas flutua quase numa base diária.
André Casaca
Sócio da Re-factory Investimentos & Consultoria
A Re-factory Investimentos & Consultoria Lda é uma empresa criada com o propósito de transformar e valorizar património imobiliário.
*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico
