André Casaca, Consultor & Promotor Imobiliário
O Mercado Visto da Rua – “Politiquices” de Habitação
No dia 16 de Fevereiro de 2023 tive oportunidade de ler um documento com o título “MAIS HABITAÇÃO”.
Fiquei extremamente curioso para perceber o seu conteúdo. Confesso que esperava 300 páginas explicativas do título em causa, dada a necessidade ÓBVIA de discutir o tema com a devida profundidade, tendo a conta a realidade em que se encontra o nosso belo Portugal. Que realidade é essa? Faltam casas que respondam às necessidades das pessoas.
Seja para comprar, seja para arrendar, faltam casas. A procura é muito superior à oferta. Como tal, os preços de venda e os valores das rendas sobem de forma “exuberante”. Esta subida também significa que a oferta existente é absorvida pela procura existente. Se a procura é Nacional ou Internacional essa é outra discussão.
Lamento informar que este é um problema que assola o nosso Mundo atual. Assistimos a um processo chamado GLOBALIZAÇÃO. Portugal não é um caso isolado. A diferença entre o nosso País e outros é, na minha “desinformada” opinião, o rendimento médio das pessoas. No nosso belo Portugal, o rendimento médio é mais baixo.
Mas então, vamos lá ao que interessa, o documento “Mais Habitação”. Fiquei ainda mais entusiasmado quando verifiquei que no rodapé da capa dizia República Portuguesa (pensei logo, “vou ler isto com toda a atenção”). E assim foi.
Os objetivos pareceram-me equilibrados. Nada apontar. O pior veio a seguir.
1. Aumentar a oferta de imóveis para habitação. - Qual foi o meu primeiro pensamento? “Quanto vamos aumentar? Em quanto tempo?”
Medidas Propostas:
- Converter o uso de imóveis de comércio ou serviços para uso habitacional. – Onde? Os PDM´s estão preparados para esta realidade? O estado assume o papel de Promotor? Os imóveis de comércio e serviços deixam de ser uma necessidade?
- Disponibilizar imóveis do Estado em regime de contrato de Desenvolvimento para Habitação. – Interessante. Como se “controlam os custos”? Obrigam-se os fornecedores a assinar contratos abaixo dos preços reais e os trabalhos a mais vão ser o dobro do custo previsto e contratado?
2. Simplificar os processos de licenciamento. - Qual foi o meu primeiro pensamento? “Como e quais os prazos definidos?”
Medidas Propostas:
- Licenciar com Termo de Responsabilidade dos Projetistas. – Os projetos passam a ser automaticamente válidos desde que os Projetistas assumam a responsabilidade? E as licenças de utilização? A mesma coisa?
- Juros de Mora por incumprimento dos prazos de licenciamento – Quais os prazos definidos? As responsabilidades do incumprimento são imputadas a quem? Não bastava o termo de responsabilidade para licenciar?
3. Aumentar o número de casas no mercado de arrendamento. Reforçar a confiança dos senhorios. Aumentar a Oferta Pública. Promover Arrendamento Acessível; Qual foi o meu primeiro pensamento? “Qual é a diferença entre aumentar o número de imóveis para habitação e aumentar o número de casas no mercado de arrendamento? O 3º objetivo não deveria ser enquadrado no 1º objetivo? Quantas casas? Haverá uma maior proteção dos senhorios? Como se definem rendas acessíveis? Como se equilibram rendas acessíveis com valores dos imóveis?
Medidas Propostas:
- Estado arrenda para subarrendar. – O Estado arrenda por 10 para subarrendar por 5? Quem paga esta “perda”? O Estado tem know-how para fazer Gestão Patrimonial? Basta olhar para o seu parque edificado para verificar as ineficiências!
- Estado garante pagamento após 3 meses de incumprimento (ou cobra, ou apoia ou despeja) – Mas o estado não ia proteger as famílias? Famílias de Senhorios ou de Arrendatários? Ou ambas?
- Isensões de mais-malias nas vendas de imóveis ao Estado. – Como é que o estado se financia? Não é com impostos? O Estado compra a valor de mercado?
- Financiamento aos Municípios para realizarem obras coercivas. – Nos imóveis do Estado? Ou nos particulares? Expropriações “encaputadas”?
- Incentivo á transferência para Habitação das casas em Alojamento Local – Incentivos ou obrigações? Defende-se a Família Arrendatária e penaliza-se a família Proprietária?
- Arrendamento obrigatório de casas devolutas. – Das casas do estado? Ou de particulares? Fazem obras coercivas e obrigam a arrendar, ou seja, o estado “Toma Posse do bem” e “arbitra” a forma de rentabilizar o imóvel? E os impostos?
- Isenção Fiscal ao Arrendamento Acessível. – Isenção fiscal “proposta” permite o mesmo rendimento que um Senhorio teria no mercado livre?
4. Combater Especulação. - Qual foi o meu primeiro pensamento? “O que significa especulação? Como contrariar?”
Medidas Propostas:
- Fim dos Vistos Gold. – Qual o impacto dos Vistos Gold na especulação? Como é que esta medida vai permitir aumentar a oferta habitacional?
- Garantia de Renda Justa em novos contratos. – Qual o significado de renda justa? Não é a renda que o mercado paga? O estado vendeu a EDP. Qual é o valor de conta de eletricidade justa? Vamos ao restaurante comer bacalhau com grão. Qual é o preço justo do prato?
5. Proteger as Famílias. - Qual foi o meu primeiro pensamento? “Quais famílias? Vão aliviar a carga fiscal?”
Medidas Propostas:
- Isenção de mais-valias para amortização de crédito à habitação do próprio e de descendentes? De facto, como é que esta medida protege as famílias?
- Obrigatoriedade dos bancos oferecerem taxa fixa – Fantástico! 1% ou 10%?
- Proteção nas subidas das taxas de juro - O estado “paga” o diferencial entre a taxa fixa “definida” e as subidas de mercado que ocorrerem? Ou o Estado vai regular o Banco Central Europeu?
Ler faz bem! É o que aprendemos quando somos crianças e continuamos a ouvir enquanto adultos. Neste caso, posso afirmar que ler este documento só me fez mal. Não consigo perceber a lógica. Parece um conto onde o Estado assume o papel de D. Sebastião e aparece numa madrugada de nevoeiro para resolver o problema da Habitação em Portugal. Qual é a má notícia?
O Estado não especifica como é a que as medidas propostas vão atingir os seus objetivos. Na minha opinião o Estado só pode piorar o problema em vez de o melhorar.
Ora vejamos:
Temos uma Economia pouco eficiente e produtiva e uma dívida Pública incomportável. Sistema de Segurança Social deficitário e cada vez mais problemático devido ao envelhecimento da população. Como é que o Estado irá financiar as “soluções que propõe”? Foi ao Mercado de Capitais e encontrou um Mega Hedge Fund que injeta capital a custo 0?
Parece-me que a resposta é: “ O ESTADO FINANCIA-SE COM OS IMPOSTOS DOS SEUS CONTRIBUINTES”, ou seja, terá de aumentar a carga fiscal das pessoas e das empresas. No entanto fala em “isenções fiscais” para quem quiser colocar os seus ativos em Gestão Estatal. Também poderá vender ao estado, já me esquecia. Resta saber por que preço e como é que este se determina.
Numa altura em que a Incerteza Económica paira sobre os mercados, o Estado Português assume um papel preponderante na criação de mais incerteza e dúvidas a todos os “Stakeholders” do Mercado Imobiliário Nacional (os que já cá estão e os que pretendem entrar) que pensam em soluções concretas para minimizar os desafios atuais (tenderão a piorar no futuro).
Depois das últimas “Danças de Cadeiras” no Governo Português, que ofereceu um fantástico cartão de visita da organização do nosso País, eis que demos um valente tiro nos dois pés antes de iniciar uma “Maratona” importante. A Economia não parece evoluir em sentido ascendente. É preciso captar investimento. É preciso tornar o País mais produtivo e competitivo.
Resumindo e baralhando, ler o “pacote” de medidas propostas no documento “MAIS HABITAÇÃO” é como ir ao cinema ver um filme de terror que por acaso já lemos a crítica e sabemos que o final não será “feliz”.
Resta-me tentar perceber qual o verdadeiro Propósito do nosso Governo. São mesmo Políticas para a Habitação que pretendem “defender as famílias”? Serão “Polítiquices” de Habitação com objetivos puramente políticos? Ou um verdadeiro assalto à Propriedade Privada?
Desde já deixo o convite para tomar um café a quem me conseguir elucidar melhor.
André Casaca
Consultor & Promotor Imobiliário
* Texto escrito com novo Acordo Ortográfico
