Cooperativas de habitação permitem comprar casa 20 a 25% abaixo do preço de mercado

Criada por Frederico Almeida de Carvalho e José Cunha Rebelo, a co.op.homes nasceu da vontade de tornar a compra de casa em Portugal mais justa, transparente e acessível, através da gestão profissional de cooperativas de habitação. Com sede em Lisboa, a empresa identifica terrenos, reúne futuros moradores e coordena todo o processo, do licenciamento à construção e entrega das chaves, permitindo adquirir habitação a preço de custo. Em poucos anos, construiu um portefólio com mais de 330 fogos em Lisboa e nos concelhos à volta, com empreendimentos como co.op. Caparica Hills, Miraflores, Oeiras Golf, João XXI e Sol ao Rato, integralmente subscritos, e prepara novos projetos, aproximando-se dos 400 apartamentos em desenvolvimento. 

Em entrevista ao Diário Imobiliário, Frederico Almeida de Carvalho explica como surgiu a empresa, de que forma funciona o modelo cooperativo e porque acredita que esta solução pode ajudar a responder às dificuldades de acesso à habitação, sem abdicar da qualidade arquitetónica e da transparência.

O que levou a co.op.homes a avançar para o Caparica Hills e o que identificaram nesta localização que justificou a entrada no projeto?

O Caparica Hills reúne algo cada vez mais difícil de encontrar perto de Lisboa: proximidade à cidade, a cerca de 15 minutos, e ao mar, a 5 minutos das praias da Costa da Caparica, numa zona residencial consolidada e tranquila. É uma localização que combina natureza, vistas de mar e boas acessibilidades, com comércio e serviços de proximidade. Normalmente, uma zona assim está reservada a um segmento de preço muito elevado. Vimos aqui a oportunidade de levar essa qualidade de vida a famílias da classe média, através do preço de custo. A resposta do mercado confirmou-o: as duas primeiras fases ficaram integralmente subscritas, o que nos deu confiança para avançar com o Caparica Hills III.

A co.op.homes fala na criação de um bairro e não apenas de edifícios residenciais. O que significa, na prática, desenvolver um projeto residencial com esta lógica de comunidade?

Significa pensar o projeto a partir das pessoas que lá vão viver, e não apenas do número de frações. Isso traduz-se em áreas comuns generosas, pensadas para o lazer e a convivência, como o terraço panorâmico com vista mar e a piscina do Caparica Hills III. Traduz-se também num desenvolvimento faseado em que cada fase acrescenta coerência ao conjunto.

O projeto resulta de uma parceria com a Odeon Properties. Como está estruturada essa relação e que vantagens trouxe trabalhar com um parceiro que já tinha uma visão de longo prazo para a área?

É uma parceria assente em papéis complementares. A Odeon Properties traz o conhecimento profundo do território e uma visão estratégica de longo prazo para a zona. A co.op.homes traz o modelo cooperativo e a gestão de todo o processo, desde a constituição da cooperativa até à obra e à entrega das casas aos cooperantes. A grande vantagem de trabalhar com um parceiro com esta visão é a coerência: o nosso projeto não surge isolado, integra-se num plano mais amplo de qualificação da área, revisitado por um atelier de arquitetura único, que é o Promontorio. Para os cooperantes, isso traduz-se em mais segurança quanto à evolução da zona e à valorização futura das suas casas. Para nós, permite planear várias fases com continuidade e com um interlocutor que partilha o objetivo de criar um lugar de qualidade para viver.

O que distingue atualmente uma cooperativa de habitação de um promotor imobiliário tradicional, sobretudo na forma como o projeto é pensado e financiado?

A diferença essencial está em para quem se gera valor. O promotor tradicional compra o terreno, constrói e vende com uma margem de lucro. Na cooperativa, são os próprios futuros moradores que financiam o projeto e pagam apenas o custo real de terreno, projetos e obra, com a co.op.homes como entidade gestora de todo o processo, sendo a sua poupança equivalente à margem que seria entregue ao investidor. O cooperante é proprietário desde o primeiro dia, através da sua quota, e tem acesso a um plano de negócios totalmente aberto. O enquadramento fiscal também é diferente. Quando a cooperativa compra o terreno, fica isenta de IMT e de Imposto do Selo, dois impostos com peso significativo numa aquisição normal. Durante a construção não paga IMI, e por não ter fins lucrativos está isenta de IRC. Todas estas poupanças refletem-se diretamente no preço final de cada casa.

A co.op.homes defende que o modelo cooperativo permite aos futuros residentes adquirir casa a preço de custo. Como funciona concretamente esse processo e que poupança pode representar face a uma aquisição no mercado tradicional?

O processo começa com a identificação do terreno e a apresentação de um plano de negócios detalhado, com custos e calendário. Os interessados aderem à cooperativa e subscrevem a quota associada à sua habitação. A partir daí, gerimos licenciamento, projeto e obra, e no final cada cooperante recebe a sua casa por escritura pública, tal como numa compra em planta. Sem a margem do promotor as habitações ficam tipicamente 20 a 25% abaixo do valor de mercado. Numa casa avaliada em 400 mil euros, isso pode representar uma poupança de 80 a 100 mil euros.

Num contexto de preços elevados da habitação e dificuldade de acesso ao crédito, considera que o modelo cooperativo pode ganhar uma nova relevância em Portugal?

Acreditamos que sim, e já o sentimos. As cooperativas de habitação tiveram um papel muito importante em Portugal nas décadas de 70 e 80, mas foi perdendo expressão. Hoje, com os preços a afastarem a classe média dos centros urbanos, uma redução de 20 a 25% no preço é muitas vezes o que separa conseguir ou não comprar casa. Ao mesmo tempo, reduz o montante a financiar, o que facilita o acesso ao crédito. A procura que temos registado, com todos os nossos projetos anteriores integralmente subscritos, mostra que este não é um modelo do passado: é uma resposta muito atual, desde que gerida de forma profissional.

Quais são hoje os principais obstáculos ao desenvolvimento de projetos cooperativos de habitação — financiamento, licenciamento, custos de construção, disponibilidade de terrenos ou outro fator?

A escassez de terrenos urbanizados, ready-to-build e inseridos em loteamentos executados, onde o risco urbanístico é praticamente nulo é o principal obstáculo ao escalar deste modelo. Sem dúvida de que este obstáculo está muito alavancado no licenciamento: prazos longos e pouco previsíveis atrasam projetos e acabam por encarecer o custo final. A volatilidade dos custos de construção é outro desafio, já que o preço final reflete o custo real. Por isso fazemos um controlo orçamental rigoroso e decidimos qualquer alteração em conjunto com os cooperantes. Por fim, ainda existe algum desconhecimento do modelo, que vai desaparecendo à medida que vamos crescendo.

Quem é hoje o comprador típico de uma habitação desenvolvida através da co.op.homes? O perfil dos cooperantes está a mudar face aos projetos desenvolvidos anteriormente?

O cooperante típico procura casa para viver, não para investir. São sobretudo pessoas e famílias da classe média, de jovens casais à procura da primeira habitação a famílias que precisam de mais espaço, que encontram no modelo cooperativo uma forma de aceder a localizações e níveis de qualidade que no mercado tradicional estariam fora do seu alcance. Valorizam a transparência, a possibilidade de acompanhar o projeto desde o início. Temos notado que o perfil se tem alargado: à medida que o modelo se torna mais conhecido, chegam-nos pessoas cada vez mais diversas, que já não veem a cooperativa como uma solução alternativa, mas como uma forma inteligente e segura de comprar casa.

Como é assegurado o equilíbrio entre preço de custo, qualidade arquitetónica, sustentabilidade e valorização futura das habitações?

Preço de custo não significa construção barata. Significa não pagar margens desnecessárias, e é precisamente essa poupança que nos permite investir na qualidade. Adicionalmente, com a escala que já temos no somatório dos nossos projetos, conseguimos também negociar preços mais competitivos com os fornecedores em benefício dos nossos cooperantes. Temos trabalhado com ateliers de renome, como o Promontorio, ADOC, Traçado Regulador e PG Arquitetos, o que mostra o nível de exigência que colocamos em cada projeto. Privilegiamos habitações luminosas, bem orientadas e energeticamente eficientes, que se traduzem em mais conforto e em custos mais baixos para quem lá vive. Como o plano de negócios é aberto, cada decisão de projeto é tomada a pensar no equilíbrio entre custo e qualidade a longo prazo. A valorização futura assenta em três pilares: boa localização, boa arquitetura e um preço de entrada abaixo do mercado.

O modelo cooperativo pode ser aplicado em maior escala para responder à atual crise de acesso à habitação ou existem limitações que dificultam a sua expansão?

Pode, e deve. Mas há condições para isso. O modelo funciona quando é gerido de forma profissional, com transparência total e um controlo rigoroso de custos e prazos, porque é isso que gera confiança nas pessoas. Para ganhar escala, seriam decisivos três fatores: facilitar o acesso a terrenos, incluindo terrenos públicos disponibilizados para habitação cooperativa; tornar o licenciamento mais rápido e previsível; e reforçar as linhas de financiamento específicas. Reunidas estas condições, o cooperativismo pode ser uma das respostas mais eficazes à crise de acesso à habitação, sem depender de subsídios diretos ao preço.

Olhando para os próximos anos, qual é o papel que a co.op.homes pretende assumir no mercado português e quantos novos projetos ou habitações gostaria de colocar em desenvolvimento?

Queremos ser a referência na gestão de cooperativas de habitação em Portugal e provar que é possível comprar uma casa de qualidade a um preço justo. Temos hoje 6 projetos em desenvolvimento, num total de 220 apartamentos. Iremos em breve fechar dois novos projetos, com 106 e 54 frações, chegando praticamente aos 400 apartamentos em produção em Lisboa, Oeiras, Sintra e Caparica. O nosso objetivo é continuar a crescer de forma sustentada, lançando novos projetos todos os anos na Grande Lisboa e levando o modelo a outras zonas do país onde o acesso à habitação é hoje mais difícil. Mais do que crescer em número, queremos crescer mantendo o rigor, a transparência e o sentido de comunidade que definem o nosso modelo.