Ricardo Sousa, CEO Century 21 Portugal
Mercado internacional continua a olhar para Portugal como um “porto seguro”
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, prevê uma estabilização dos preços das casas e a uma correcção do número de transações no 1º quadrimestre.
Na sua opinião, é fundamental estarmos atentos à evolução do mercado de emprego em Portugal e a factores geopolíticos internacionais, tendo em conta que são variáveis que podem rapidamente alterar as tendências do mercado residencial e da economia portuguesa.
Admite que o mercado internacional, que continua a olhar para Portugal como um “porto seguro” no contexto europeu e que irá continuar a atrair compradores residenciais para o nosso território.
Mas tem consciência que o acesso à habitação em Portugal é um desafio complexo e entre um desses desafios diz respeito aos baixos rendimentos líquidos das famílias portuguesas, quando comparados com os seus congéneres europeus.
No recente estudo que a Century 21 realizou na Península Ibérica sobre a acessibilidade à habitação, concluímos que o rendimento líquido médio – rendimento bruto deduzido de impostos – dos agregados familiares nacionais é praticamente metade do das famílias espanholas, tendo em conta o diferencial dos salários.
O que se pode esperar para o mercado imobiliário em 2024?
A correcção do número de transações ainda se deverá sentir no primeiro quadrimestre, como consequência da instabilidade política portuguesa. A tendência deverá estabilizar e inverter-se ao longo do ano, sustentada pela descida das Euribor, que verificamos desde Novembro de 2023, e a perspectiva de descida das taxas de juro por parte do BCE.
Quanto aos preços, os nossos indicadores levam-nos a projectar uma estabilização, pelo que não são expectáveis descidas. Contudo, é fundamental estarmos atentos à evolução do mercado de emprego em Portugal e a factores geopolíticos internacionais, tendo em conta que são variáveis que podem rapidamente alterar as tendências do mercado residencial e da economia portuguesa.
Quanto ao mercado e à procura internacional, por um lado temos uma percepção clara de um aumento substancial do mercado informal de arrendamentos para emigrantes com níveis de capacidade financeira mais reduzidos, que vêm trabalhar para Portugal. Por outro, a instabilidade legislativa e a continuidade de alguns programas de atracção de investimento em Portugal têm provocado alguma desconfiança por parte de compradores e investidores de alguns países.
No entanto, registou-se um forte aumento da procura por parte de clientes de outros países, como por exemplo dos EUA, mas com um balanço negativo em 2023.
Quais as tendências para este ano que podem dinamizar o imobiliário?
Destacaria dois factores do lado da procura e um do lado da oferta que podem contribuir positivamente para dinamizar o imobiliário. Por um lado, as previsões do banco de Portugal apontam para que a taxa de desemprego não supere os 7,5%.
O mercado residencial é muito sensível ao aumento de desemprego, sobretudo quando registamos valores superiores a 8% de desemprego, com claro no impacto no número de transacções. Neste sentido a estabilidade do mercado de trabalho irá influenciar positivamente a procura, juntamente com o aumento dos rendimentos salariais dos portugueses em 2024.
Também do lado da procura, o financiamento disponível para crédito habitação e guerra de spreads e novos produtos por parte da banca, vai impulsionar e melhorar o acesso à habitação. Do lado da oferta, é expectável a chegada ao mercado nas principais áreas metropolitanas mais projectos em comercialização para a classe média. Este factor irá ser também essencial para que mais imóveis usados venham para o mercado, já que a maioria das transacções são de troca de casa.
Como última nota, destaque para o mercado internacional, que continua a olhar para Portugal como um “porto seguro” no contexto europeu, o que irá continuar a atrair compradores residenciais para o nosso território.
E as maiores dificuldades que o mercado pode enfrentar?
O acesso à habitação em Portugal é um desafio complexo, resultante da interconexão de vários factores. Num inequívoco primeiro lugar, estão os baixos rendimentos líquidos das famílias portuguesas, quando comparados com os seus congéneres europeus.
No recente estudo que a Century 21 realizou na Península Ibérica sobre a acessibilidade à habitação, concluímos que o rendimento líquido médio – rendimento bruto deduzido de impostos – dos agregados familiares nacionais é praticamente metade do das famílias espanholas, tendo em conta o diferencial dos salários.
Segue-se a falta de aposta do sector privado e de incentivos públicos à construção nova direccionada para a classe média, que é o principal motor do mercado imobiliário nacional, representando mais de 80% das transacções imobiliárias na rede Century 21 Portugal.
Outro grande obstáculo passa por um país suspenso em centenas de PDM – e de um REGEU – desajustados da nova realidade sociodemográfica nacional e das novas tecnologias construtivas, o que origina um parque habitacional insuficiente e inadequado às reais necessidades dos jovens e famílias, nas principais zonas urbanas de Portugal.
Contudo, as respostas à necessidade de acesso à habitação passam, também, pela adopção de uma nova visão para as grandes áreas metropolitanas nacionais, com base numa estratégia de mobilidade intermunicipal e intermodal, que integre transportes, serviços e infraestruturas de apoio aos milhares de cidadãos que necessitam de se deslocar entre os concelhos.
Actualmente, a rede de transportes públicos é insuficiente e limitada, principalmente na Área Metropolitana de Lisboa. Apenas integra uma área geográfica com um raio de 30 km, que deveria ser repensada para proporcionar mais opções de pesquisa de casa aos jovens e famílias portuguesas e imigrantes.
A nova geração de políticas de habitação deverá basear-se numa perspectiva integracionista dos planos de habitação, mobilidade sustentável e infraestruturas.
Quais as perspectivas para a mediação imobiliária em 2024?
A volatilidade do mercado e o nível de exigência esperado por parte dos agentes imobiliários ira colocar mais pressão nos operadores actuais e colocar à prova a sua resiliência.
Acreditamos que é inevitável uma concentração e redução do número de agentes no mercado, onde a experiência, conhecimento e especialização serão essenciais para a continuidade dos operadores no mercado.
É expectável que num cenário de profissionalização e credibilização da figura de agente imobiliário, que uma cada vez maior percentagem dos imóveis no mercado e vendidos sejam mediados por um agente imobiliário. Naturalmente que a tecnologia hoje disponível, e as expectativas dos clientes, está e irá condicionar cada vez mais a evolução e tarefas dos agentes imobiliários, numa relação cada vez mais próxima, ágil e transparente.
O agente imobiliário assume cada vez mais um papel de assessor personalizado e de atenção ao cliente, apoiado por uma sólida estrutura de marketing, gestão da transacção e intermediação de crédito, que as redes de lojas de proximidade e as marcas aportam.
