João Sousa, CEO JPS Group
Opções de compra de casa vão ter que passar para fora dos grandes centros urbanos
João Sousa, CEO da JPS Group, revela que os concelhos da margem sul do Tejo estão com uma grande procura de casa, devido aos preços mais acessíveis, o que contribui para uma valorização imobiliária com o preço a subir o triplo relativamente à capital, que por sua vez está a perder valorização.
O responsável avança ainda que o novo projecto lançado em Outubro pela promotora imobiliária, que fica a cerca de 20 minutos da Ponte Vasco da Gama, só nestes dois meses vendeu cerca de 60% das unidades disponíveis da 1.ª fase, e teve vários investidores portugueses a comprarem três e quatro moradias de uma vez.
Salienta também que a procura de casa em Portugal será sempre superior à oferta, o que contribui para o aumento dos preços e torna as casas menos acessíveis para quem não tem condições financeiras para comprar ou arrendar uma casa adequada para viver.
O que se pode esperar para o mercado imobiliário em 2024?
Em 2024, a tendência é que o mercado imobiliário se mantenha estável, com os preços de venda em alta, visto que a procura de casa supera em muito a oferta. Pela nossa experiência enquanto promotora, acreditamos, que as opções de compra de casa vão ter que passar para fora dos grandes centros urbanos, onde a procura aumenta e os preços por m2 são mais baixos, aliados a uma qualidade de vida superior que não é possível encontrar na capital.
A procura de projectos para desenvolvimento por parte de investidores estrangeiros, continuará a abrandar principalmente devido à instabilidade das políticas de habitação, o que levou muitos investidores a procurar outros mercados mais atractivos para investir. Outro factor para isso acontecer é a morosidade e as dificuldades dos processos de licenciamento, um dos grandes entraves à falta de oferta de habitação no país, pois não se sabe quando o projecto ficará pronto. Os investidores não têm garantias de tempos de retorno do investimento, por ser uma incógnita o tempo que pode demorar um projecto desde o desenvolvimento e início de construção, que pode demorar dois anos a correr bem, ou 10 anos, como conheço exemplos.
Estes atrasos dos licenciamentos são um dos principais problemas para a construção de casas e já há muitos anos identificado pelos construtores e promotores imobiliários. Quanto ao novo diploma do licenciamento, segundo o qual as câmaras têm de agilizar os licenciamentos em menos tempo, estamos expectantes quanto à aplicação do mesmo, na prática. Mas, seria óptimo que se sentissem diferenças significativas, em termos de celeridade, pois a colocação de oferta de casas no mercado pode diminuir ainda mais, caso as coisas não mudem depressa.
A par da morosidade do licenciamento, também os custos de construção, que inclui os custos dos materiais e da mão-de-obra, condicionam a actividade da promoção imobiliária com pressões sobre as margens e desaceleram o investimento em novos projectos de construção. Os custos de construção têm subido, só de 2021 para 2022 subiram 23%, segundo o SICC - Sistema de Informação de Custos de Construção, pelo que contamos com alguma possível estabilização de preços durante este ano.
Acredito que o mercado de arrendamento terá tendência a baixar, uma vez que não há capacidade para as famílias portuguesas pagarem as rendas praticadas, pelo que o mercado terá que se ajustar.
Quais as tendências para este ano que podem dinamizar o imobiliário?
Nos últimos anos, o mercado imobiliário tem atraído muito interesse tanto de compradores como de investidores, pelo facto de ser atractivo, credível e seguro em termos de investimento. Como refiro sempre, as vantagens do investimento em imóveis de uma forma geral, são o baixo risco e a elevada segurança do investimento, ou seja, nunca perde o valor investido e tem sempre retorno garantido.
Continuaremos a assistir, este ano, a uma procura de casa sustentada, visto que as pessoas vão continuar a comprar casa, seja para comprar, arrendar ou investir. Cada vez mais, somos procurados por famílias que planeiam a compra de casa mais cedo, até pelos preços e facilidade de pagamento ao longo do tempo, por investidores/compradores portugueses, mas também por estrangeiros à procura de segundas residências ou oportunidade de investimento. As preferências e as necessidades dos compradores/investidores trazem uma nova dinâmica ao mercado imobiliário, com o aumento da procura de casa fora dos centros urbanos, as pessoas procuram viver com qualidade de vida e um estilo de vida único em contacto com a natureza.
Os concelhos da margem sul do Tejo estão a ganhar destaque e a atrair uma grande procura de casa, devido aos preços mais acessíveis, o que contribui para uma valorização imobiliária com o preço das casas nesta zona a subir o triplo relativamente à capital. No lado oposto, a capital está a perder valorização. Estes concelhos a sul do Tejo beneficiam de uma localização privilegiada e um potencial de crescimento, com todo o tipo de comércio, serviços, transportes e bons acessos à capital. Existem vários players do mercado imobiliário a apostar nestes concelhos, com projectos residenciais com boas comodidades e uma diversidade de tipologias que não é possível encontrar na capital, que são uma excelente oportunidade de investimento e uma excelente alternativa à capital para viver. Para dar um exemplo, no nosso novo projecto lançado em Outubro, que fica a cerca de 20 minutos da Ponte Vasco da Gama, só nestes dois meses vendemos cerca de 60% das unidades disponíveis da 1.ª fase, e tivemos vários investidores portugueses a comprarem três e quatro moradias de uma vez, o que faz prever que este projecto seja novamente mais um sucesso de vendas JPS Group e que se confirma esta tendência.
O impacto ambiental e a redução da pegada de carbono, também tem impacto nas decisões de compra e venda de imóveis, com as pessoas a procurarem casas sustentáveis e eficientes em termos energéticos. Aumenta o interesse por casas com painéis solares, isolamento térmico e sistemas de aquecimento eficientes, que tragam conforto, respeitem o ambiente e reduzam os consumos de água e energia. A JPS Group utiliza métodos inovadores de construção e seleccionamos equipamentos altamente eficientes, garantindo projectos com uma classificação energética de excelência, promovendo a sustentabilidade e o nosso compromisso com o meio ambiente. Os nossos empreendimentos têm a melhor classificação energética A+.
E as maiores dificuldades que o mercado pode enfrentar?
O mercado imobiliário é um sector dinâmico e complexo, ao estar sujeito a uma série de factores económicos, à incerteza económica global, à morosidade e complexidade processos de licenciamento das obras, a falta de oferta de imóveis e a excessiva carga fiscal no sector da construção entre outros. Estes factores, têm impacto na actividade da promoção e da construção.
Enfrentamos uma série de desafios económicos, como a inflação, a subida das taxas de juro e a incerteza económica global, decorrentes da pandemia e da guerra entre a Rússia e a Ucrânia. A subida dos preços dos bens e serviços diminui o poder de compra dos portugueses, porque o rendimento das famílias não acompanha este aumento de preços, que com a subida das taxas de juro dificultam o acesso ao crédito habitação. A incerteza económica global gera uma maior prudência de gestão dos riscos por parte dos compradores/investidores, mas também pode gerar oportunidades de investimento. No que diz respeito aos desafios do processo de licenciamento das obras, o nosso mercado já enfrenta há muito anos a morosidade e a complexidade, bem como a burocracia excessiva associada à compra e venda de imóveis. Esta excessiva regulamentação constitui uma barreira à entrada de novos promotores e nova oferta de habitação no mercado, dificultando o desenvolvimento do sector.
A procura de casa em Portugal será sempre superior à oferta, o que contribui para o aumento dos preços e torna as casas menos acessíveis para quem não tem condições financeiras para comprar ou arrendar uma casa adequada para viver. Para haver mais habitação para os portugueses, para haver mais habitação para portugueses, é crucial baixar o IVA no sector da construção nova para 6%, à semelhança do que já é praticado no mercado de reabilitação. É impossível suportar o custo do IVA a 23% em valores tão elevados, temos que ter todos em mente que na obra nova, uma casa que, a mero título de exemplo, seja vendida por 400.000 euros, corresponde ao promotor ter pago mais de 100.000 euros de impostos directos, nomeadamente o IVA a 23% sobre a construção. Se aos 300.000 euros deduzirmos outros custos directos como os do terreno, dos projectos, das taxas de licenciamento, dos materiais, etc. e os custos indirectos, como custos de estaleiro, ordenados de largas dezenas, ou até centenas de colaboradores, custos com a segurança social, IRC, licenças, seguros obrigatórios, etc., é fácil perceber porque é que não há mais casas novas em Portugal.
Como os promotores imobiliários encaram 2024?
Na minha opinião, o sector enfrenta desafios e incertezas, devido à conjuntura económica actual, mas encaro este ano com optimismo. A procura sustentada e o investimento de casas em Portugal, tanto por parte de compradores/investidores portugueses, como estrangeiros, é esperada continuar em 2024, devido às condições do país, clima, custo de vida mais baixo em comparação com outros países europeus e os programas de incentivo do governo.
Também já se começa a ver sinais positivos na economia, com a descida da inflação e das taxas de juros, o que é bom para a economia e para a compra de casa. As previsões do Banco de Portugal apontam para um crescimento sustentável da actividade, tendo em conta a evolução dos indicadores em 2023, a estimativa aponta para o crescimento entre 2% e 4% do valor bruto da produção do sector da construção em 2024.
Apesar dos constrangimentos verificados ao longo de 2023, que afectaram a actividade das empresas de construção, muitos dos indicadores setoriais tiveram uma tendência de evolução positiva, como a criação dos 20.000 postos de trabalho e o aumento de 2,5% do consumo de cimento. Face a contexto actual, o mercado está bastante estável e não prevejo que seja considerado de “grandes riscos” ou não estaria a lançar o maior empreendimento da história da JPS Group com cerca de 1.200 unidades no concelho do Montijo. Neste caso, a oportunidade identificada pela JPS Group, a nosso ver, é essa. Se existe esta procura à qual as grandes cidades não conseguem resposta, cabe aos promotores identificar essas necessidades de mercado e antecipar tendências de oferta de habitação.
