Investimento imobiliário em Portugal dispara no terceiro trimestre

Apesar do arranque mais lento no início do ano, o 3º trimestre registou um forte investimento no sector imobiliário comercial, somando um volume total 1.100 milhões de euros. O acumulado do ano (entre Janeiro e Setembro) está já ligeiramente acima dos 1.900 milhões de euros, revela a consultora Savills.

Investimento

O mercado de investimento imobiliário comercial registou um terceiro trimestre muito forte, com um valor acumulado - até ao final do mês de setembro - de cerca de 1,9 mil milhões de euros. O mercado industrial e logístico partilha o topo da tabela com o segmento de escritórios, com estes dois segmentos a contabilizarem mais de 1.000 milhões de euros investidos até ao final do 3º trimestre de 2022.

Portugal está entre os mercados mais apetecíveis para investir em logística, juntamente com países como a França, Alemanha, Espanha e Itália, afirmando-se, cada vez mais, como destino para os operadores logísticos transfronteiriços para servir os mercados ibérico e europeu. Além disso, a tendência de nearshoring e o potencial do mercado português de atração de investimento para a industrialização contribuem para uma maior aposta neste segmento por parte de operadores e investidores.

Já no segmento de escritórios, no volume acumulado até ao final do 3º trimestre de 2022, este segmento representava 546 milhões de euros, com a zona Prime CBD a absorver 33% do volume de investimento.

Os chamados segmentos alternativos também viram o seu peso aumentar nos últimos anos, com um aumento do interesse pelos ativos residenciais, de Senior Living e de Student Housing. A venda do Portfólio Smart Studios, composto por nove residências, por um total de 200 milhões de euros a Round Hill Capital é o melhor exemplo do interesse crescente neste segmento, que regista níveis de procura muito elevados e uma oferta muito escassa, abaixo da média europeia.

Espanha, EUA e Reino Unido foram as nacionalidades que contribuíram com a maior parte do investimento, com um peso total de 54%. Já os investidores nacionais acrescentaram um volume total de investimento de cerca de 234 milhões de euros.

O 3º trimestre de 2022 encerrou com a manutenção das prime yields em todos os segmentos, exceto nos escritórios, que sofreram um ligeiro ajustamento de 0,25 p.p., fixando a prime yield nos 4,25% e seguindo a tendência de ajustamento, dado o atual contexto de incerteza económica, dos restantes mercados europeus.

Alberto Henriques, Capital Markets Director, Savills Portugal afirma: "devido a uma substancial alteração no clima macroeconómico, em particular no aumento das taxas de juro, antecipamos um abrandamento no número de transações até que as expectativas entre vendedores e compradores estejam novamente equilibradas. Ainda assim, Portugal goza de uma posição muito privilegiada para investimento, pois continua a ser um destino de atração de talento, com potencial de crescimento de rendas e forte pressão ocupante em diversos segmentos, uma posição que deverá suavizar o previsível abrandamento do mercado."

Mercado de Escritórios - Lisboa e Porto

O terceiro trimestre de 2022 o mais forte jamais registado, com uma absorção total de 79.569 m2 em Lisboa. Até agora, as 162 operações realizadas na capital são responsáveis por uma absorção total próxima dos 250.000 m2, 20% acima do valor mais alto registado nos últimos 5 anos e 6,5% acima do valor recorde de 2008, fazendo de 2022 um ano histórico para o segmento.

44% das operações fechadas até ao final de setembro de 2022 referem-se a contratos de pré-arrendamento ou owner-occupier, provando a forte dinâmica do mercado que não mostra sinais de abrandamento, ao mesmo tempo que continua a revelar a necessidade dos ocupantes assegurarem antecipadamente a ocupação futura dos espaços de escritórios, num contexto de ainda procura insuficiente.

O Parque das Nações (zona 5) registou o maior volume de absorção no ano até à data, com aproximadamente 69.000 m2, seguido de perto pelas Novas Zonas de Escritórios (Zona 3) com aproximadamente 51.000 m2.

A taxa de disponibilidade no final do terceiro trimestre de 2022 situou-se nos 8,59%, revelando uma descida em comparação com os dois trimestres anteriores, mas ainda mais elevada em comparação com o final do ano 2021, que foi de 8,48% e significativamente acima do ano 2019, que terminou em 5,25%.

A renda prime situou-se em 26 euros/mês, confirmando a sua consistente trajetória ascendente, acompanhando a entrada de novos projetos de elevada qualidade e a procura quente. Em comparação com outros mercados europeus, Lisboa permanece muito competitiva numa equação equilibrada entre os principais fundamentos do mercado, valores de renda e oferta disponível.

Também o mercado de escritórios do Porto conta com um desempenho muito positivo ao longo do ano, já acima dos volumes de absorção observados para os mesmos períodos de 2019, 2020 e 2021. No final do terceiro trimestre, o volume total de absorção foi de 45.230 m2, um valor 34% superior em comparação com o mesmo período de 2021, sendo que o mercado do Porto está a afirmar-se cada vez mais, como um destino muito atrativo para as empresas internacionais.

As zonas de mercado do CBD Baixa e Out of Town observaram os maiores volumes de absorção. Na zona CBD Baixa as maiores operações de arrendamento foram levadas a cabo por empresas do sector financeiro e TMT's resultantes de decisões de expansão da área ou da entrada de novas empresas no mercado nacional português.

Frederico Leitão de Sousa, Head of Corporate Solutions, Savills Portugal, sublinha: "Portugal afirma-se como um mercado cada vez mais atraente. 2022 é já um ano histórico para o segmento de escritórios, sendo o terceiro trimestre deste ano o mais forte jamais registado. Em Lisboa, a absorção deste mercado está já 6,5% acima do valor recorde verificado em 2008 e no Porto, a performance tem sido também bastante positiva, uma trajetória que está prevista até ao final do ano."

Retalho

A pandemia acelerou o crescimento do mercado do comércio eletrónico em todo o mundo e Portugal não é exceção. Em 2022, o mercado retalhista português de comércio eletrónico gerou uma receita total de cerca de 5,5 mil milhões de euros, o ano mais forte até agora.

O retalho de lojas de rua, no decorrer do terceiro trimestre de 2022 teve o melhor desempenho em comparação com o período homólogo dos últimos 4 anos, com um total de 79 novas lojas de retalho a abrirem as suas portas na cidade de Lisboa, com o sector de food & beverage continua a demonstrar uma elevada capacidade de resiliência em tempos de incerteza económica.

No que diz respeito aos formatos comerciais, os Retail Parks continuam a ser atrativos tanto para investidores como para operadores. Também nos Centros Comerciais, os números têm vindo a aumentar, provando o regresso dos consumidores na fase pós-pandemia.

De destacar igualmente a recuperação do turismo internacional que tem exercido um impacto tremendamente positivo no mercado de retalho localizado em eixos comerciais prime, onde as marcas de luxo se concentram.

José Galvão, Associate Director Agency Retail, destaca: "o retalho continua a ser a classe de ativos mais impactada com o contexto internacional. No entanto, demonstra uma grande resiliência ao adaptar-se às novas necessidades dos consumidores. Retalho alimentar, restauração e insígnias com preços mais baixos são os conceitos mais ativos no mercado".

Indústria e Logística – Lisboa e Porto

No final do terceiro trimestre de 2022, o mercado industrial e logístico da Grande Lisboa registou um volume total de absorção de aproximadamente 85.000 m2, 132% acima do mesmo período em 2021. O volume de absorção acumulado do ano 2022, até ao mês de setembro, já soma perto de 180.000 m2, um resultado superior a 11% em comparação com o mesmo período do ano anterior.

O setor da Distribuição & Logística permanece altamente dominante, tendo sido responsável por 65% dos negócios fechados no período entre janeiro e setembro de 2022, seguido pelo segmento da Indústria & Transformação com 22%.

Com a logística a manter um desempenho muito consistente, inicialmente alavancada pela pandemia que reforçou a elevada importância deste sector para o funcionamento normal do país, verifica-se uma procura logística acrescida. Contudo, o cenário atual reflete ainda uma procura que permanece desproporcionada face a uma oferta escassa e um stock largamente dominado por ativos datados que não respondem eficazmente às atuais exigências dos inquilinos.

Ao mesmo tempo, cresce o interesse dos grande players internacionais. para reforçar a sua posição ou entrar no mercado nacional, investindo no desenvolvimento ou aquisição de ativos.

As rendas no mercado continuam sob pressão ascendente, justificada pelo desequilíbrio entre a oferta e a procura, especialmente nas zonas de mercado com procura mais ativa e oferta de nova ABL com elevados padrões de qualidade já em concordância com políticas ESG e metas de sustentabilidade.

Porto

Neste trimestre, o mercado do industrial & logístico do Porto registou um volume total de absorção de aproximadamente 48.000 m2. Na soma dos primeiros nove meses do ano, o volume total de absorção acrescentou 50.126 m2, valor 37% inferior em relação ao mesmo período de 2021. Na restante região Norte, até ao final do terceiro trimestre de 2022, foi registado um volume total de absorção de 20.200 m2.

Em termos de tendências futuras, as alterações nos padrões de consumo continuarão a ditar reajustamentos nas cadeias de distribuição, com efeitos diretos nas necessidades dos ocupantes em termos de qualidade dos espaços logísticos. Por outro lado, se a procura da área logística mantiver o desempenho dos últimos anos, os novos projetos já anunciados não serão suficientes para satisfazer as necessidades do mercado.

Pedro Figueiras, Associate Director, Industrial – Logistics, Savills Portugal, refere: "o setor de Indústria e Logística tem tido um desempenho extraordinário durante este ano. Em Lisboa, o volume total de absorção mais do que duplicou em relação a 2021, contribuindo para que este seja considerado o segmento-estrela de 2022. A procura em termos logísticos tem verificado um contínuo crescimento, o que torna premente a criação de novos projetos em pipeline para que seja possível satisfazer as necessidades futuras."

Residencial

No 3º trimestre de 2022 foram vendidos perto de 39.500 fogos em Portugal, demonstrando uma descida de 5% comparativamente ao 2º trimestre de 2022 e uma descida de 4% face ao período homologo de 2021.

Perante um clima de maior incerteza económica motivado pela elevada inflação e a subida das taxas de juro, enquanto paralelemente assistimos a um endurecimento das condições de acesso ao crédito bancário, os decréscimos observados eram expectáveis e decorrentes de um arrefecimento natural da procura nesta reta final do ano.

Na Área Metropolitana de Lisboa foram vendidos perto de 13.000 fogos durante o 3º trimestre de 2022, numa descida de 4% face ao 2º trimestre de 2022 e uma queda ligeira de 2% comparativamente ao período homologo de 2021, posicionando o mercado ao ritmo que tinha sido observado no ano 2019, mas em desaceleração face à performance que tinha sido observado no ano 2021 e início de 2022.

Ainda assim, ao observarmos os valores acumulados nos primeiros 9 meses do ano, é notório que o mercado se encontra acima dos resultados registados nos últimos 5 anos, tendo sido transacionadas mais de 39.000 unidades na Área Metropolitana de Lisboa.

No 3º trimestre de 2022, o asking price médio na Área Metropolitana de Lisboa para casas novas fixou-se nos 5.653€/m2, numa taxa de variação de - 4% face ao trimestre anterior e -3% comparativamente ao 1º trimestre de 2022, resultando num abrandamento no ritmo de crescimento dos preços, que tinha vindo a ser observado ao longo de todo o ano 2021.

O apetite contínuo pela habitação em grandes áreas urbanas estende-se agora também a áreas periféricas que ofereçam habitações de maior dimensão a preços mais competitivos. Portugal continuará a ser visto como um porto seguro para os investidores internacionais, gozando de fortes fundamentos de mercado estreitamente ligados à qualidade de vida que oferece.

Considerando as incertezas e dificuldades financeiras futuras das famílias, o mercado de arrendamento poderá ganhar mais terreno como opção para as gerações mais jovens e famílias monoparentais, criando mais pressão sobre as rendas.

Miguel Lacerda, Lisbon Residential Director, Savills Portugal, conclui: "perante a incerteza económica global e o decréscimo do poder de compra, aliado às maiores dificuldades para obtenção de crédito à habitação, as quebras observadas no segmento residencial eram expectáveis. No entanto, após a análise dos números, o mercado está ainda acima dos resultados registados nos últimos 5 anos, o que transmite também a solidez e atratividade deste setor em Portugal, com a cidade de Lisboa a figurar nos rankings mundiais das melhores cidades para se viver."