Investimento imobiliário em Portugal cai no primeiro trimestre do ano

No final do 1º trimestre de 2023, o mercado de investimento imobiliário em Portugal somou um volume total de investimento na ordem dos 234 milhões de euros, 10% inferior aos volumes observados no mesmo período homólogo do ano de 2022. A quebra foi mais notória face ao período pré-pandemia: -54% face a 2019 e -74% comparativamente a 2018.

No total foram fechadas 14 operações, com o segmento de retail a ocupar a liderança da tabela devido à venda pelo TREI real Estate à LCN Capital Partners, por 150 milhões de euros, do Portfolio Amália, constituído por 49 supermercados.

O capital cross-border permanece dominante no mercado português de investimento imobiliário. No 1º trimestre de 2023, os norte-americanos LCN Capital Partners foram responsáveis por 68% do volume total de investimento, seguidos pelos investidores oriundos da Alemanha com 13% e dos investidores portugueses também com 13%.

“A evolução do contexto económico que impactou no aumento dos custos de financiamento, que ainda não se mostram estáveis, tem sido uma das razões explicativas para o alongamento nos processos de tomada de decisão. As previsões económicas e financeiras que revelam um carácter de maior otimismo para a reta final de 2023 estão na base deste prolongamento, enquanto o desencontro de expetativas de preços entre vendedores e compradores se mantém, sobretudo na transação dos ativos com um perfil mais core, que têm sido os mais penalizados”, sublinha Paulo Silva, Head of Country, Savills Portugal.

No fecho do 1º trimestre de 2023, as previsões que tinham sido avançadas no final do ano 2022, mantém-se inalteradas. Os activos de escritórios e industrial & logística continuam a gerar procura, motivada pelos níveis positivos de absorção. Contudo, será possível assistir a uma maior contração nos volumes de investimento em 2023, quer pelo desalinhamento da expectativa de preços de vendedores e investidores, quer pela maior escassez de produto.

As prime yields têm vindo a sofrer uma descompressão desde o final de 2022, sendo expectável que no próximo trimestre possamos assistir a um novo ajustamento de expansão na ordem dos 25 bps, para acomodar os acréscimos nos custos de financiamento.

Escritórios – Lisboa

No final do 1º trimestre de 2023, o mercado de escritórios de Lisboa contabilizou um volume de absorção total de aproximadamente 20.000 m2, revelando uma descida acentuada de 69% face ao período homólogo do ano 2022.

Comparativamente com a média dos primeiros trimestres dos últimos 5 anos, o resultado ficou igualmente 55% abaixo da média cifrada nos 43.900 m2.

As zonas 3 (Nova Zona de Escritórios) e 6 (Corredor Oeste) com 3.794 m2 e 3.729 m2 respetivamente, verificaram os volumes de absorção mais altos dos primeiros três meses do ano. Ainda assim os valores alcançados não foram suficientes para evitar decréscimos homólogos na ordem dos 89% e dos 19%.

“Os resultados do 1º trimestre de 2023 são naturais e expectáveis, devendo ser analisados com o devido enquadramento. 2022 foi o ano dos pré-arrendamentos e owner occupiers que inflacionaram, ao longo de todos os trimestres, o volume de absorção colocando maior pressão nos números de 2023. O pipeline que temos para os próximos 2 meses demonstra uma clara recuperação, quando comparado com o primeiro trimestre”, refere Frederico Leitão de Sousa, Head of Corporate Solutions, Savills Portugal.

Este ano está prevista a conclusão de aproximadamente 73.500 m2, já totalmente destinados a ocupação própria e pré-arrendamento, números bem demonstrativos da dinâmica do mercado português.

Dos 265.000 m 2 previstos concluir entre 2023 e 2025, 55% estão já pré-arrendados ou destinados a ocupação própria, colocando maior pressão sobre a oferta disponível e que permanece escassa face à procura.

O mercado permanece com um elevado volume de procura, mas será necessário que o mesmo consiga libertar oferta de qualidade por forma a garantir a competitividade do mercado.

Não obstante o menor volume de take-up esperado para 2023 - ainda que em linha com a média com os últimos 5 anos - as empresas continuam a olhar para Portugal como um “safe heaven”, deslocando operações de outras geografias para território nacional.

Escritórios – Porto

No final do 1º trimestre de 2023, o mercado de escritórios do Porto somou um volume de absorção total de 7.689 m2, um resultado 32% superior quando comparado com o mesmo período do ano 2022 e apenas 5% abaixo da média dos primeiros trimestres dos últimos 4 anos.

A Zona CBD Boavista registou a melhor performance do 1º trimestre de 2023 com um volume de absorção total de 2.124 m2, seguida da Zona Out of Town com 2.924 m2. No entanto o maior crescimento de volume de absorção foi observado nas Zonas de Expansão, que registaram um aumento de 106% face ao mesmo período de 2022, o que correspondeu ao fecho de 3 operações num total de 2.054 m2.

A recuperação do mercado é já um dado adquirido, com o Porto a integrar as listas de destinos empresariais preferenciais de ocupantes internacionais. Para os próximos dois anos, está prevista a conclusão de aproximadamente 90.000 m2 de novos projectos, maioritariamente concentrados na Zona Out of Town e que vão trazer ao mercado um grau de inovação, tecnologia e modernidade inédito.

Indústria & Logística

No 1º trimestre de 2023, o volume total de absorção do mercado Industrial & Logístico em Portugal ultrapassou ligeiramente os 200.000 m2, o que representa uma subida de 159% comparativamente ao mesmo período de 2022 e um aumento muito expressivo de 284% em relação ao período homólogo de 2021.

A região da Grande Lisboa teve um peso de 52% no volume total de take-up, seguida da região centro com 25%. Os setores de Indústria & Manufatura e Distribuição & Logística lideraram o mercado com um peso de 90% no volume total de área ocupada. No mercado da Grande Lisboa, o 1º trimestre registou um take-up perto dos 112.000 m2, o que representa uma subida de 79% comparativamente ao período homólogo de 2022.

O eixo Alverca – Loures registou a melhor performance do trimestre com um volume total de take-up de 66.264 m2, resultado maioritariamente alavancado pela operação logística do LIDL com 54.000 m2. Já o eixo prime de Azambuja – Vila Franca de Xira verificou o segundo melhor desempenho do trimestre com um take-up total de 27.896 m2.

“O primeiro trimestre do ano dá-nos indicadores positivos para o restante ano, tendo fechado com um take-up no quarter próximo ao do 1º semestre do ano transato. As rendas continuam em linha com o final do ano passado porém, o upperhand está do lado dos proprietários, motivado pela atual escassez de espaço disponível e de qualidade. O período de decisão está mais longo, mas a intenção de ocupação mantém-se, havendo a expectativa de várias ocupações nos projetos que estão em desenvolvimento nos próximos meses. O sentimento de mercado geral é de um otimismo cauteloso”, aponta Pedro Figueiras, I&L Director, Savills Portugal.

Retalho

Apesar da redução do consumo privado, o mercado de retalho permanece resiliente com destaque para os setores da restauração e distribuição alimentar, a liderarem a procura. Os negócios de F&B aproveitam as oportunidades geradas pelo incremento do tráfego turista em Portugal.

O período de absorção dos ativos de retalho aumentou, havendo maior pressão por parte dos ocupantes relativamente ao valor das rendas. No entanto, esta pressão é apenas sentida fora das zonas de high-street. O sector de luxo, direcionado para classes sociais com maior poder de compra, não parece ser afetado pela incerteza do atual contexto económico. Também os retalhistas com oferta de produtos e serviços low-cost demonstram um grande dinamismo, sendo responsáveis por várias aberturas no primeiro trimestre do ano.

O produto de qualidade continua a ser escasso, sendo rapidamente absorvido – desde que localizado em zonas de elevado footfall.

“Os primeiros meses de 2023 vieram demonstrar uma tendência que se vem a consolidar nos últimos anos: o sector de retalho em Portugal é fortemente suportado pelo sector do turismo. Os negócios de F&B são responsáveis pela maior parte das aberturas de novas lojas onde os clientes são essencialmente turistas. Consolida-se também a necessidade de retalho alimentar de proximidade e novos conceitos internacionais low-cost, com uma oferta alargada nos setores de moda e casa, estão bastante ativos. Há ainda marcas internacionais de relevo a olhar com interesse para entrarem no mercado nacional”, afirma José Galvão, Retail Director, Savills Portugal.

Residencial

No mercado residencial, durante o primeiro trimestre de 2023, foram vendidas 35.529 propriedades residenciais em Portugal, um número que reflete uma diminuição de aproximadamente 16% em comparação com o mesmo período em 2022 onde foram transacionadas 41 310 casas.

Miguel Lacerda, Lisbon Residential Director, Savills Portugal, indica: “O mercado ainda é incerto, tornando as pessoas mais cautelosas quando se trata de tomar decisões como a compra de casa. Além disso, o aumento constante dos custos de construção, que se refletiu nos preços finais da habitação, o aumento das taxas de juro e regras de financiamento bancário mais rigorosas, estão a exercer o seu impacto. Não obstante os desafios que 2023 encerra para o mercado residencial, a procura mantém-se muito dinâmica e o interesse de investidores estrangeiros não será colocado em causa. Os preços denotam agora uma desaceleração no ritmo de crescimento.”

A cidade de Lisboa fechou o primeiro trimestre do ano com um preço médio, no mercado de gama alta (25% mais caros), de 8.696 euros/m² para imóveis novos e de 5.932 euros/m² para os usados.

Turismo

No setor do turismo, Portugal não está apenas no caminho da recuperação, está também prestes a superar os números de turismo pré-pandemia: até fevereiro de 2023 o país contabilizou 7,5 milhões de dormidas. O mesmo período de 2019 registou um total de 6,4 milhões de dormidas, um dado que se traduz numa diferença superior a 15%. Este é um resultado bastante otimista considerando os eventos e desafios de 2022.

Em relação ao número de hóspedes contabilizado até ao final de fevereiro, registaram-se 3,1 milhões de turistas contra 2,7 milhões no mesmo período de 2019 e 2,1 milhões em 2021. Os cidadãos espanhóis (240.201), britânicos (188.998) e franceses (152.888) constituem o top 3 das nacionalidades que visitaram Portugal durante os dois primeiros meses do ano.

“2023 deverá ser um ano de sucesso. A previsão é de recuperação total, o que significa que os números relacionados ao turismo deverão bater novos recordes e superar níveis pré-pandémicos. Contamos com 70 novas aberturas de hotéis até ao final do ano, oferecendo mais de seis mil quartos em todo o país. No 1º trimestre de 2023, presenciámos a abertura de 29 novos hotéis”, refere Alberto Henriques, Business Development Director, Savills Portugal.