Investimento em risco com a nova Lei dos Solos?

O Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, aprovado originalmente pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, que aprovou a denominada “Nova Lei dos Solos”. Esta alteração veio introduzir a possibilidade de reclassificação de terrenos rústicos como terrenos urbanos, permitindo, assim, a edificação em prédios que anteriormente, por se encontrarem classificados como rústicos, se encontravam vedados à construção.

Nestes termos, por meio do procedimento simplificado é competência dos municípios determinar a reclassificação do solo rústico para urbano com a categoria de atividades económicas, sendo também competência dos municípios proceder à reclassificação dos solos para efeitos habitacionais.

Todavia, a lei estabeleceu vários entraves no que respeita à reclassificação dos solos que se destinem à construção para habitação, com especial relevância para obrigatoriedade de, no âmbito da reclassificação, 700/1000 da área total do terreno reclassificado que se encontre acima do solo dever destinar-se a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados.

Esta e as demais restrições estatuídas na Nova Lei dos Solos e que condicionam o processo de reclassificação dos prédios, acabam por ter um impacto e repercussões significativos em sede de Gestão de Ativos, concretamente no âmbito do mercado dos Organismos de Investimento Coletivo Alternativos Imobiliários (OIA), que, em grande escala, não incluem nas suas Políticas de Investimento e respetivos Portfólios, prédios urbanos para habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados.

No entanto, a Nova Lei dos Solos garante condições mais atraentes de investimento para os Organismos de Investimento Coletivo de Apoio ao Arrendamento, que dispõem agora de um maior acesso e facilidade à aquisição de ativos imobiliários para esse mesmo efeito.

Na esfera do investidor, e na aceção do artigo 24.º- A do Estatuto dos Benefícios Fiscais com a redação introduzida pela Lei n.º 31/2024 de 28 de junho, desde que cumpridos os requisitos vertidos nesse mesmo preceito, os rendimentos distribuídos aos participantes ou acionistas — no resgate, no reembolso das unidades de participação ou no produto da liquidação e na distribuição de rendimentos — serão parcialmente excluídos de tributação em IRS ou IRC, aplicando-se uma percentagem de exclusão que varia entre 2,5 % e 10 %, consoante a proporção de ativos elegíveis no OIA.

Na prática, os dados contabilizados quanto ao número de pedidos registados de reclassificação de solos ao abrigo da nova Lei dos Solos espelham de forma clara e indubitável a tendência que se verifica no âmbito do mercado dos OIA, pelo que preferem as Sociedades Gestoras definir Políticas de Investimento e estruturar carteiras com ativos mais rentáveis e lucrativos, que diferem  dos ativos imobiliários reclassificados para efeitos de habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados.

Não é possível prever se haverá um aumento significativo de pedidos de reclassificação ao abrigo da Nova Lei dos Solos, sobretudo porque os Organismos de Investimento Coletivo de Apoio ao Arrendamento tendem a atrair mais investidores motivados pelos benefícios fiscais, que compensam a menor rentabilidade do investimento.

Gustavo Borges Oliveira e Rita Cunha Rosa

Associados de Gestão de Ativos da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico