Desenvolvimento Imobiliário: A Nova Métrica de Valor

O setor imobiliário atravessa uma alteração estrutural profunda, que redefine por completo o modo como se avalia e gera valor no desenvolvimento.

Durante anos, a competitividade do sector assentou exclusivamente em fatores como localização, conceito, arquitectura, modernidade, qualidade e dinâmica comercial. Continuam a ser estes aspectos fundamentais, claro e, cada vez mais cimentados nos diferentes grupos a operar em Portugal, porém, já não suficientes e diferenciadores na realidade actual.

Hoje, a métrica que verdadeiramente distingue “insucesso de sucesso” é a capacidade de execução — a habilidade de realizar, de gerir o tempo e controlar os custos com eficiência. O que diferencia cada grupo promotor é justamente a sua competência na concretização do produto imobiliário.

Uma realidade em crescente aceleração e cuja importância se acentuou nos últimos 5 anos da actividade, por via do contexto financeiro e macroeconómico, resultando que a verdadeira vantagem competitiva reside, agora e no futuro, na capacidade de execução de cada empresa e de cada projecto.

1. O custo do dinheiro: a variável que mudou tudo

Ao longo dos últimos 20 anos, o mercado beneficiou de um ciclo prolongado de financiamento barato, de elevada alavancagem, acesso facilitado ao crédito. Este ambiente permitiu absorver erros, amadorismo, permitiu desvios nos prazos e nos custos e assim absorver ineficiências operacionais e tolerar acréscimos na despesa global de capital.

Este ciclo terminou! Na era pós COVID esta realidade ficou esgotada e o modelo organizativo anterior já não coincide com o contexto actual.

Entre 2022 e 2024, a subida das taxas de juro — arma utilizada pelos bancos centrais como combate à galopante inflação — representou a maior inversão do contexto monetário da última geração. Apesar de alguma estabilização mais recente, o custo do capital permanece acima da média de 2010–2020 e dificilmente regressará aos níveis historicamente baixos que permitiam margens confortáveis, somado a isto, as regras de complianceda banca comercial, no rescaldo da crise de subprime, deixaram de acompanhar o investimento imobiliário. O resultado é duplo: menos apoio bancário e um custo de capital mais elevado.

Deste novo paradigma, surge o fenómeno mais transformador: o financiamento deixou de ser dominado pela banca comercial clássica. Grande parte do desenvolvimento imobiliário atual é suportado por fundos de crédito especializados, debt funds, hedge funds e veículos de private credit, com custos e encargos que facilmente atingem 10% e 12% ao ano, do equivalente a Juros.

Nesta realidade, cada mês perdido é erosão direta da margem.

Cada indecisão custa dinheiro.

Cada falha operacional destrói valor.

O tempo tornou-se, assim, uma variável financeira crítica — não apenas

operacional.

2. Financiamento de Curto Prazo e eficiência: a nova realidade operacional

O custo de financiamento, obriga a uma optimização profunda do binómio “Tempo e montante de capital”. É nesta equação que se conseguem optimizar e elevar as margens da operação imobiliária.

A crescente utilização de bridge loans assim o comprova e acentua a necessidade de previsibilidade, agilidade, risk management, cronogramas rígidos, controlo real de CAPEX e cash flow, reporting frequente e eliminação de redundâncias.

O sucesso do investimento está guardado para aqueles que dominem estas variáveis, com equipas internas capazes de identificar e resolver problemas, de analisar, antecipar e corrigir. Num contexto de financiamento caro, a operação deixa de ser mero suporte ao projeto e passa a ser um motor de preservação de valor.

3. A profissionalização das equipas: da intenção ao método

Tradicionalmente, os grupos Promotores delegam a gestão do investimento a terceiras partes. Se por um lado deixam o ritmo de execução na mão dos empreiteiros, por outro confundem fiscalização de obra com project management, produzindo muitas vezes resultados pouco eficientes.

É importante compreender que não é um contracto de empreitada que garantirá a segurança do bom ritmo de execução; nem são multas e garantias contratuais que compensarão os riscos e perdas de uma má gestão. E da mesma forma, a gestão de projecto (project management) não poderá ser entregue a uma parte ausente do risco e do investimento e que nada perde com as eventuais falhas.

O Promotor tem de dar um passo em frente. O Promotor deve assumir a liderança integral do processo, do ritmo e do andamento: A Execução!

O desafio não é criatividade — é disciplina operacional.

Organicamente, as empresas que procuram excelência precisam de reverter este cenário e constituir um corpo técnico completo, serio e competente: equipas multidisciplinares que funcionem como um sistema integrado, com decisões centralizadas, responsabilidades claras, um único cronograma, KPIs de execução e OKRs de correcção e mitigação imediata de riscos. Um departamento de profissionais capazes de gerir a execução.

O departamento de operações - e a figura de COO- tornou-se um papel inevitável no imobiliário contemporâneo. Ele é o garante  da previsibilidade, da disciplina operacional, das reduções reais de risco, da proteção das margens e do ritmo no ciclo: aquisição –> licenciamento –> obra –> exploração.

4. Conclusão: tempo é capital, execução é margem

Esta é a nova verdade do setor: não bastam bons projetos, bom pipeline e bons financiadores — é preciso saber entregá-los e entregar com valor.

O imobiliário entrou na sua “Era da Execução”, se dantes esta dicotomia era importante, tempo=custo, eficiência=margem, execução=competitividade e governance=estabilidade financeira, agora é determinante.

Nesta nova era, tempo é muito capital — e eficiência é muita margem.

A próxima década pertencerá a quem operar com rigor, método e visão integrada e somada de inovação tecnológica (um tema para um próximo artigo).

José Jorge Paraíso

Senior Adviser Kalam Portugal

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico