Proprietários defendem “choque fiscal” no imobiliário e fim do congelamento de rendas

A ALP – Associação Lisbonense de Proprietários defende que deve ser aprovada pelo Parlamento, no âmbito da discussão na especialidade do Orçamento do Estado para 2023, uma isenção total de impostos – em sede de IRS e de IMI – a todos os rendimentos provenientes de contratos de arrendamento congelados, celebrados em período anterior a 1990. 

A ALP defende, cumulativamente, um “choque fiscal” para o imobiliário, propondo também a extinção do AIMI – Adicional ao IMI, criado em 2017, e conhecido como “Imposto Mortágua”.

Para a associação de proprietários, 'estas duas medidas constituiriam um inequívoco sinal político de que existe vontade de iniciar um novo capítulo nas políticas de habitação pública no país, com o Estado a trabalhar com os privados, que detêm 98% das casas do país, na resposta à emergência habitacional que foi criada e sucessivamente agravada pela adopção de medidas erradas, que destruíram a confiança de investidores e proprietários, deixaram os jovens e a classe média sem resposta às suas necessidades habitacionais, e contribuíram para a degradação do edificado e das cidades'.

Justiça e equidade fiscal na terceira prorrogação do congelamento de rendas

No que diz respeito à isenção integral de IRS e IMI nas rendas congeladas antigas, esta medida reporia, no entender da ALP, alguma justiça, num momento em que os proprietários continuarão a ser forçados, por mais um ano, a assumir uma função social que não lhes compete, com nova prorrogação – a terceira – do prazo transitório que colocaria um ponto final ao congelamento de rendas habitacionais em Portugal, que vigora há mais de 110 anos no país, enquanto o Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana, integrado no IHRU, produz, até Maio do próximo ano, um retrato do congelamento de rendas no país, a partir dos dados dos Censos de 2021.

'Esta isenção é uma pretensão justa e garante a mais elementar equidade fiscal. De facto, o Estado já concede idênticas isenções fiscais aos proprietários que colocam os seus imóveis nos Programas de Arrendamento Acessível municipais ou do Governo, com valores muito próximos dos valores de mercado (20% abaixo da mediana calculada pelo INE) e por um prazo mínimo de cinco anos', avança a ALP.

Fracasso do PAA – Programa de Arrendamento Acessível

Ainda assim, alerta a ALP, devido à falta de confiança no Estado e graças à instabilidade legislativa e fiscal dos últimos seis anos, são muito poucos os contratos firmados ao abrigo do arrendamento acessível, francamente abaixo das metas de 20% de todos os contratos serem ao abrigo do PAA, estipulada em 2019. De acordo com o INE, em 2021, existiram pouco mais de 800 contratos de arrendamento acessível no país, face aos mais de 87.000 novos contratos que foram registados. Ou seja, o arrendamento acessível representa menos de 1% do mercado de novos arrendamentos.

Nos primeiros três meses de 2022, a situação aparenta manter-se: actualmente só estão registados cerca de 160 alojamentos no Portal da Habitação, face a mais de 3.200 candidaturas de inquilinos à procura de uma solução de habitação. Ou seja, há 20 vezes mais potenciais inquilinos do que imóveis disponíveis, um número que indica a existência de uma crise de confiança que está a votar o PAA ao fracasso.

'Existe, pois, margem suficiente para o Governo acomodar uma isenção fiscal aos contratos antigos congelados. Ainda que o Governo desconheça integralmente a realidade do fenómeno e pretenda um retrato aprofundado, os proprietários que se substituem na sua função social seriam compensados, ainda que simbolicamente, pelas perdas que vão ter de suportar por mais um ano, até existir uma confirmação, pelo Observatório do IHRU, de que o congelamento de rendas é o principal problema estrutural que imprime disfuncionalidade ao mercado imobiliário português há mais de um século – conclusão que ainda muito recentemente foi apontada, no estudo “O mercado imobiliário em Portugal”, da Fundação Francisco Manuel dos Santos, que inclui um contributo acutilante de um ex-presidente do IHRU, Victor Reis', escreve a associação em comunicado.

Acresce, também, que a carga fiscal sobre a propriedade imobiliária atingiu o máximo histórico em Portugal: em apenas uma década, as receitas de IMI e IMT praticamente duplicaram, existindo também aqui “almofada orçamental” para possibilitar esta isenção em sede de IRS e ainda a abolição do AIMI. Os danos na confiança dos proprietários são exponencialmente maiores do que a receita marginal de 148 milhões de euros que o Estado arrecadou em 2021, quando ainda estava refém da coligação que o suportava no Parlamento.

O retrato do congelamento de rendas nos Associados da ALP

Em Setembro do ano passado, a ALP fez chegar à tutela, cuja titular da pasta se manteve na nova formação governativa, o retrato do congelamento de rendas no universo dos seus Associados.

Dados do Barómetro da ALP revelam que mais de 51% dos proprietários de imóveis representados pela ALP suportam contratos anteriores a 1990, com rendas de valores muito baixos. Dentro do universo dos 5400 contratos de arrendamento que são geridos pela ALP, mais de um terço (35%) são anteriores a 1990 – ou seja, têm as rendas congeladas. A renda média dos contratos de arrendamento geridos pela ALP é 429,98 euros, valor que compara com uma renda média dos contratos anteriores a 1990 de 211,99 euros. Analisando a mediana de todos os contratos que são geridos pela ALP, esta fixa-se em 362,35 euros, ao passo que a mediana dos contratos congelados é de apenas 163,51 euros.

Numa análise mais detalhada aos dados do universo de arrendamentos geridos pela ALP, o retrato é auto-explicativo da situação de disfuncionalidade – rendas muito baixas, eternizadas e sem possibilidade de qualquer actualização, convivem com rendas muito altas. De facto, 26,5% dos contratos anteriores a 1990 têm rendas inferiores a 100 euros mensais. A maior parcela das rendas antigas (35,5%) tem um valor mensal de renda entre os 100 e os 200 euros.

“O congelamento das rendas não é ficção: é uma história do passado, que mina o futuro da Habitação em Portugal”, diz Iolanda Gávea, vice-presidente da ALP. “Esta realidade mantém-se em 2022 e irá manter-se também em 2023, sendo suportada integralmente há mais de um século pelos proprietários de imóveis, que são forçados a ser o complemento social dos seus inquilinos, e deixando os mais jovens sem casas para habitar”, afirma.

A dirigente associativa declara: “O congelamento de rendas absorve uma fatia muito significativa de contratos de arrendamento, sobretudo nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto. Os valores das rendas são muito baixos, ao contrário do que muitos foram levados a crer. E os encargos fiscais destes senhorios são exactamente os mesmos”, explica Iolanda Gávea. “Estes senhorios, depauperados, têm as mesmas obrigações de qualquer actor de mercado: não acedem a diminuição progressiva da taxa liberatória em sede de IRS, apesar de suportarem contratos vitalícios; não acedem a benefícios fiscais do arrendamento acessível, apesar de praticarem valores muito mais baixos de renda. Esta é uma injustiça que o Governo pode já corrigir”, afirma a vice-presidente da ALP, que conclui: “Para a ALP, o fim do congelamento de rendas é central e prioritário, porque actua como um vírus que destrói a confiança dos proprietários em todas as outras matérias da Habitação e Arrendamento”.