Guerra dos Preços na Construção e Imobiliário

Não obstante o impacto da pandemia, temos assistido a um aumento significativo do número de transações e licenças emitidas para construção nova e reabilitação de edifícios, assim como do total de concursos promovidos, volume de contratos celebrados e consumo de cimento.  

As perspetivas para os próximos anos são as melhores, por força do investimento público e privado, esperando-se em 2022 recuperar os níveis pré-pandemia, mas com vários riscos emergentes, além da incerteza quanto à evolução do surto e do crescente endividamento das famílias, empresas e estado.

Os problemas sistémicos deste mercado são bem conhecidos, mas tendem a não ser resolvidos. Ao nível do investimento, destaca-se o excesso de carga fiscal e burocrática; a falta de capacidade administrativa, de justiça e estabilidade política. Ao nível da indústria, a elevada fragmentação e volatilidade; a baixa produtividade, que, a par das elevadas taxas e impostos a cargo das empresas, inibe o crescimento salarial; a falta de inovação, formação e qualificação; a concorrência centrada no preço e a falta de regulação.

Ultimamente, a escassez de mão de obra e de materiais de construção tem sido uma das maiores preocupações do setor, por impactar diretamente nos custos de construção e, por conseguinte, no planeamento e execução dos investimentos previstos para esta década.

Ao nível do investimento privado, nomeadamente no segmento residencial, o excesso de procura face à oferta, derivado da maior facilidade de crédito à habitação, do aumento da poupança e da alteração das preferências dos consumidores, mas também da dificuldade em construir e reabilitar mais e mais barato por questões de licenciamento e custos de investimento, somando ainda a inflação, tem mantido uma tendência global de crescimento dos preços das casas. Neste sentido, fazer habitação acessível para a classe média/baixa e promover a inclusão social e territorial torna-se cada vez mais complicado, principalmente pelos custos de construção e de contexto (impostos e burocracia), pese embora a procura possa abrandar por alteração das condições de financiamento e capacidade das famílias.

Ao nível do investimento público, é imperativo realizar o planeamento e calendarização dos projetos alvo de financiamento ao abrigo do PRR, conhecendo o volume, o tipo de obras e a forma como vão ser lançadas e realizadas, mais as restrições de recursos humanos e materiais, sob pena de comprometer a sua execução, tal como já aconteceu anteriormente com algumas medidas ao abrigo do QREN e PT2020, ou dar lugar a empresas estrangeiras.

A falta de mão-de-obra, a curto prazo, poderá ser mitigada reorientando profissionalmente trabalhadores desempregados ou de outras indústrias, promovendo a mobilidade transnacional e atraindo o regresso de operários da construção civil emigrados. A médio prazo, com a crescente necessidade de edifícios e infraestruturas, terá de ser impulsionada a industrialização do setor, desenvolvendo competências de caráter mais tecnológico e atraindo mais talento, com maior diversidade de perfis e género.

O preço dos materiais é um problema global, acentuado com a evolução mais otimista face ao previsto do mercado da construção mediante a pandemia, que acabou por gerar um desequilíbrio excessivo entre a produção (reduzida) e a procura (crescente). A este nível, embora se perspetive uma estabilização para breve, devem ser definidos mecanismos para a revisão de preços contratados em função das variações dos custos efetivos.

Esta realidade representa riscos como o aumento dos preços da habitação e escritórios, maior risco de crédito, adiamento de decisões de investimento, menor capacidade de execução das obras dentro dos custos e prazos estimados, e menor rentabilidade das empresas do setor.

A qualidade é também um fator crítico, dado que os empreiteiros são frequentemente condicionados pelo critério do preço mais baixo em processos de concurso e ainda têm de assumir erros de projeto (arquitetura e engenharias), tendendo posteriormente a compensar prejuízos ou incrementar ganhos com trabalhos a mais ou redução de custos e comprometendo por vezes o resultado pretendido.

Atendendo a que mais de 99% da indústria da construção e imobiliário é composta por PMEs com uma elevada alavancagem financeira e que frequentemente enfrentam problemas de liquidez, por variados motivos como sobrecustos ou atrasos nos pagamentos a receber, nunca é demais relembrar que as empresas vivem de contratos exequíveis e, acima de tudo, de fluxos de caixa para fazer face às suas obrigações perante terceiros (colaboradores, estado e credores) e acionistas.

Deparamo-nos assim com um cenário pouco sustentável no domínio privado e público, ao pretender habitação acessível e o sucesso de investimentos estruturantes no horizonte 2030, e ao mesmo tempo querer garantir a rentabilidade e liquidez do setor, face à subida dos custos de construção e à pressão para executar obras baratas e para baixar os preços de venda dos imóveis. Medidas orientadas para os problemas prementes do setor requerem-se rapidamente, de modo a não desfavorecer o investimento, a indústria e, por último, a economia nacional.

Bruno de Carvalho Matos

Engenheiro Civil Sénior MRICS PMP MSc e MBA pela Católica | Nova

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico