Escritórios, hotéis e retalho serão as áreas com maior investimento imobiliário em 2023

Num enquadramento de subida das taxas de juro e maior dificuldade de financiamento, será expectável um abrandamento da actividade de investimento imobiliário em 2023, avança a Cushman & Wakefield.

Na apresentação hoje do Marketbeat Primavera 2023 - uma publicação semestral que vai na sua 40ª edição que resume a actividade do mercado imobiliário nacional em 2022, bem como destaca as principais tendências que irão marcar o mercado em 2023, Eric van Leuven, Diretor Geral da consultora em Portugal, revelou que "em 2023 o cenário económico que se vive na Europa, a que o mercado português não será imune, irá fazer com que a actividade esteja mais contida. E temas como a habitação continuarão a gerar discussão ao longo do ano, uma vez que as medidas anunciadas dificilmente serão suficientes para colmatar a falta de oferta de habitação.

Por outro lado, impulsionado pelo excelente desempenho do turismo, o sector hoteleiro irá continuar em expansão, bem como a área de escritórios e, o retalho também será uma das áreas com maior investimento em 2023, com os retalhistas a criarem conceitos e experiências inovadores e centralizados na satisfação do consumidor.

Por fim, no centro das atenções de ocupantes e investidores de todo o mercado estará a temática da sustentabilidade e de critérios ESG, reflectindo a crescente preocupação de respeitar estas políticas nos imóveis ocupados e/ou em fase de construção".

No estudo destaque para:

Mercado ocupacional

Escritórios – Resultados de 2022

Em 2022 o mercado de escritórios da Grande Lisboa registou uma recuperação expressiva, para a qual contribuíram várias ocupações de grande dimensão, tendo sido transaccionados 272.000 m², um máximo histórico, enquanto, no Grande Porto, o sector de escritórios registou uma relativa estabilidade, com 58.500 m² transacionados, num aumento homólogo de 3%.

Contudo, apesar do aumento da atividade, a taxa de desocupação aumentou ligeiramente 1,1 pontos percentuais (p.p.), para os 6,9%, na Grande Lisboa e, no Grande Porto, corrigiu em baixa, em 0,6 p.p., para os 8,3%.

Escritórios – Perspectivas para 2023

O mercado de escritórios irá verificar uma estabilização dos valores de arrendamento em todas as zonas e irá existir um aumento da disponibilidade, devido a um ligeiro incremento da taxa de desocupação, fruto do início de construção e conclusão de alguns imóveis com dimensão e, também, de alguma área libertada para subarrendamento por parte de alguns dos maiores ocupantes do sector tecnológico, que atravessam uma fase de redução de ocupação, após três anos de acentuada expansão.

A gestão do modelo de trabalho também irá impactar o mercado, uma vez que irá fazer com que as organizações repensem a organização dos seus espaços, com o intuito de passarem a ser vistos como pontos de encontro, colaboração, aprendizagem e partilha.

Retalho – Resultados de 2022

O sector de retalho consolidou, em 2022, a recuperação da crise pandémica, com o volume de vendas a retalho a registar um crescimento homólogo de 5,8% e a inauguração de 44.700 m² de ABL no segmento de conjuntos comerciais.

A procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield registou estabilidade em 2022, com 560 novas aberturas e uma área total estimada de 265.000 m². O comércio de rua manteve a primazia, representando 64% do número de operações, enquanto os segmentos de retail parks e unidades stand alone registam cada vez maior interesse, representando, em conjunto, 16% das operações. O setor da restauração manteve o domínio (45% das novas aberturas); destacando-se ainda o aumento da categoria "outros", por influência do crescimento, em 75%, das unidades de mobiliário, decoração e bricolage.

Retalho – Perspectivas para 2023

Na área do retalho, 2023 será marcado pela mudança de conceitos das lojas e a sinergia entre o físico e o digital, com o intuito de privilegiar a experiência do consumidor.

Antecipa-se que surjam novos tipos de concept stores, que privilegiam layouts e experiências personalizadas, e que as lojas sustentáveis e de economia circular ganhem um maior peso, tendo em conta a relevância dos critérios ESG. A par disso, o metaverso poderá ser utilizado por alguns retalhistas para capitalizar vendas, tal como podem vir a ser adotadas políticas de preços flexível e mais resistentes a qualquer tipo de conjuntura económica.

Industrial & Logística – Resultados de 2022

Após aumentos expressivos durante a pandemia, a atividade ocupacional de industrial & logística registou um abrandamento em 2022, tendo sido transacionados 553.100 m², numa quebra homóloga de 22%. Por outro lado, diversas operações de grande dimensão contribuíram para que a área média por operação tenha aumentado para os 7.480 m². A maior expressividade das operações de venda ou arrendamento, por oposto aos projetos à medida do ocupante, consolidou-se, representando 85% da ocupação.

Industrial & Logística – Perspectivas para 2023

O mercado de industrial e logística irá verificar uma maior absorção dos espaços logísticos por parte do comércio online, devido ao aumento desta tipologia de compra, que faz com que exista uma maior procura por imóveis logísticos, o que, por sua vez, aumenta a escassez de oferta e os valores de arrendamento destes activos.

A par disso, a logística urbana (de proximidade) irá continuar a registar uma elevada procura, tendo em conta que as empresas têm vindo a redesenhar a sua operação logística para obter ganhos de eficiência Portugal também irá beneficiar de um aumento do nearshoring, para que as empresas garantam o stock dos seus produtos. Por fim, o mercado da  "logística de dados" está em  expansão, e já se registam diversas transações a nível nacional, estando Portugal no radar dos grandes operadores de data centres, graças à localização estratégica do país.

Hotelaria – Resultados de 2022

A evolução dos indicadores turísticos ao longo de 2022 evidenciou a recuperação da atividade hoteleira, com aumentos significativos face ao ano anterior. O número de hóspedes e dormidas registaram aumentos homólogos a rondar os 90%, particularmente por influência do crescimento dos visitantes estrangeiros, atingindo níveis similares a 2019. Os proveitos da operação na hotelaria verificaram igualmente subidas acentuadas, particularmente nos proveitos totais, que mais do que duplicaram, face a 2021, e superaram, em 15%, os valores de 2019. Foram inaugurados mais de 50 projectos hoteleiros, num total de 2.910 quartos, mais de metade com classificação 4 estrelas.

Hotelaria – Perspectivas para 2023

A tendência de expansão da oferta hoteleira irá continuar nos próximos anos, com perto de 130 projetos com abertura prevista até 2025 – o que irá representar 11.300 quartos, maioritariamente, em hotéis de 4 e 5 estrelas (30% e 33% respetivamente), localizados sobretudo nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.

Apesar do aumento do custa de vida, o desejo de viajar e continuar a fazer turismo irá permanecer, sendo que os segmentos de luxo e baixo custo estarão menos expostos a oscilações.

Desta forma, os investidores continuarão a apostar na forte recuperação e nas perspetivas de crescimento continuado do segmento de lazer e lifestyle e, irão procurar conceitos de hotelaria menos convencionais, tornando cada vez mais integrados conceitos de hotel com estadias de longa duração, co-living, acomodação de estudantes e residencial.

Residencial – Resultados de 2022

Venda

O aumento da inflação e a subida das taxas de juro, e consequente agravamento do poder de compra das famílias, terá em 2022 contribuído para que, segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário, tenha ocorrido um abrandamento dos valores de venda de apartamentos em Lisboa e Porto, apesar do crescimento acentuado do número de fogos novos vendidos; Em Lisboa, os valores de venda de apartamentos (novos e usados) estabilizaram nos €4.220/m², e nos €6.260/m² nos fogos novos; e no Porto aumentaram em 9% em termos totais, para os €3.120/m², aumentando 3% nas unidades novas, para os €3.910/m².

Arrendamento

Num contexto de escassez de oferta nos centros urbanos de Lisboa e Porto, e com o agravamento da capacidade de financiamento para aquisição de habitação, o segmento de arrendamento privado continua a gerar um aumento da procura.

A escassez da oferta agravou-se em 2022, com uma quebra do número de fogos em oferta acima dos 40% em ambas as geografias, potencialmente em parte influenciada pela retoma do turismo (e relocalização de unidades para o alojamento local), e consequente aumento dos valores médios unitários contratados – para os €15,8/m² nos apartamentos (+22%) da capital e para os €12,5/m²/mês (+20%) no Porto.

Residências de Estudantes / CoLiving

À semelhança dos últimos anos, e em resultado do contínuo desequilíbrio entre procura e oferta, os segmentos de residências de estudantes e CoLiving registaram uma atividade de construção expressiva, tendo sido inauguradas 2.170 camas, distribuídas por 7 unidades, todas de exploração privada. Entre estas, destaque para a LIV Student Campus Street, na Asprela, que, com 775 camas, corresponde ao projeto com maior capacidade de alojamento a nível nacional.

Neste contexto, o rácio de número de camas por estudante deslocado aumentou ligeiramente, para os 13%, assim como o peso dos operadores privados, que atualmente representam mais de um terço da oferta.

Residências Sénior

No âmbito das residências sénior, o número de camas disponíveis mantém uma trajetória ascendente, situando-se atualmente nas 103.400 camas. Ainda assim, o envelhecimento da população contribuiu para que o rácio de oferta disponível não se tenha corrigido, mantendo-se nos 14%.

Neste enquadramento, complementado por uma elevada taxa de ocupação e escassez de oferta de qualidade, verifica-se uma maior atividade dos operadores privados, particularmente com a entrada nos últimos anos de empresas especializadas internacionais.

Residencial – Perspetivas para 2023

Venda

A falta de medidas que promovam a construção nova para o segmento médio irá contribuir para que o mercado continue a funcionar de forma desequilibrada, alimentando a subida dos preços enquanto a subida das taxas de juro e a dificuldade das famílias se financiarem contribuirão para a contínua aposta dos promotores nos segmentos altos.

Arrendamento

A falta de confiança dos promotores, investidores e senhorios no quadro legal e nas políticas fiscais que regem o arrendamento urbano em Portugal acaba de ser agravada pelas medidas recentemente anunciadas pelo Governo, antecipando-se a manutenção da subida dos valores das rendas, face à crescente procura e falta de oferta.

O excessivo impacto fiscal e o desadequado regulamento geral de edificação urbana vão continuar a contribuir para a inexistência de produto específico desenvolvido de raiz para o segmento de arrendamento habitacional, fomentando também a subida dos valores de arrendamento.

Residências de Estudantes / CoLiving

Apesar do relativamente elevado número de novos projetos que abriram nos últimos cinco anos, a procura por parte de estudantes, expatriados que vêm trabalhar para Portugal, jovens profissionais e jovens casais continua a aumentar, mantendo-se superior à oferta, particularmente em Lisboa e no Porto.

Especificamente no segmento de estudantes, o rácio de número de camas por número de estudantes deslocados continua abaixo das principais cidades europeias, mas com tendência para subir atendendo ao número de projetos anunciados para os próximos três anos.

Portugal é, cada vez mais, um destino para estudantes estrangeiros, para trabalhadores estrangeiros qualificados e para nómadas digitais. Dadas as enormes limitações no mercado de habitação, é inevitável que se verifique um crescimento significativo neste segmento alternativo de alojamento.

Residências Sénior

Para os próximos três anos está previsto o aumento da capacidade total em 800 camas, com a maior parte dos operadores privados a optar por desenvolver projectos com mais de 100 camas.

Contudo, sendo Portugal um dos países com população mais envelhecida da Europa, precisa de mais residências assistidas para idosos de iniciativa privada e com serviços de qualidade. A oferta tem aumentado, mas é ainda claramente insuficiente.

Não obstante, o crescimento deste segmento pode ser ameaçado, por um lado, pela dificuldade da maioria das famílias portugueses em sustentar pagamentos mensais elevados e, por outro, pela dificuldade em contratar pessoal especializado, sobretudo em localizações fora dos grandes centros urbanos.

Promoção – Resultados de 2022

O setor de promoção e reabilitação urbana registou em 2022 uma recuperação da actividade, com um crescimento homólogo de 48%, tendo sido identificado um volume total transacionado de €786 milhões, distribuídos por 55 negócios. Entre estes, destacam-se os terrenos integrantes do projeto Crow (incluindo Vale do Lobo), vendido no final do ano passado pela ECS Capital à DK, por um valor estimado de €200-250 milhões; e a aquisição por parte da AXA IM – Real Assets, do projeto da Torre 3 do Colombo, por €40-45 milhões.

Promoção – Perspectivas para 2023

A promoção de habitação vai continuar na ordem do dia, com a aposta em projetos residenciais para os segmentos alto e de luxo, motivada pela crescente procura por parte de compradores estrangeiros.

Por outro lado, continua a verificar-se um grande desequilíbrio entre procura e oferta de habitação, especialmente no segmento médio – o que continuará a motivar promotores e investidores a procurar soluções inovadoras para desenvolver mais casas para a classe média.

Contudo, as recentes medidas anunciadas pelo governo para a habitação deixam de fora benefícios fiscais para a construção nova e a otimização do tempo de licenciamento de loteamentos, pelo que vários projetos residenciais de maior escala deverão continuar a ser adiados – um problema para os investidores, apesar da ligeira melhoria de outras condições atrativas, como uma menor pressão sobre os custos de construção.

Na área dos escritórios, iremos verificar a procurar por opções mais práticas, modernas e, sobretudo, eficientes do ponto vista ambiental e energético, o que irá permitir que os antigos espaços possam dar origem à conversão para habitação ou turismo em localizações centrais, permitindo um novo ciclo de reabilitação urbana nas cidades de Lisboa e Porto.

Investimento imobiliário comercial – Resultados de 2022

A atividade de investimento em imobiliário comercial de rendimento manteve-se dinâmica em 2022, particularmente na segunda metade do ano, tendo sido atingido um segundo máximo histórico, de €2.982 milhões, 38% acima do ano anterior. Com um nível recorde de 94 operações, o valor médio por transação aumentou igualmente, para os €32 milhões. Esta evolução foi influenciada pelo aumento do capital estrangeiro (73% do volume total investido), com o capital nacional a estabilizar nos €813 milhões.

Demonstrando a contínua aposta dos investidores em setores dinâmicos, a hotelaria liderou a procura, atraindo 30% do total investido, com €893 milhões, seguindo-se os escritórios, que agregaram 26% do volume transacionado, com €774 milhões.

Consolidando o aumento do interesse ao longo dos últimos anos e finalmente disponibilizando oferta com escala, o mercado de Industrial e Logística atraiu 21% do valor investido, com €618 milhões. Enquanto isto, os setores "alternativos" mantiveram o interesse dos investidores institucionais, tendo sido responsáveis por 13% do total investido; e, o setor de retalho agregou somente 11% do volume transacionado, com o segmento alimentar a predominar.

Investimento imobiliário comercial – Perspectivas para 2023

Num enquadramento de subida das taxas de juro e maior dificuldade de financiamento, será expectável um abrandamento da atividade de investimento imobiliário em 2023. Ainda assim, e com cerca de €2.700 milhões de transações em diversas fases de negociação, as estimativas apontam para que este ano se registe um volume ligeiramente abaixo da média dos últimos 5 anos. A este valor poderão acrescer €1.300 milhões em transações atualmente suspensas, assim como as já usuais operações off market. De notar, no entanto, que a robustez de todo este pipeline não é necessariamente a mesma de anos anteriores, dada alguma diferencia de expectativas de preço entre vendedores e compradores.

Entre as previsões para o ano corrente, os setores de escritórios e hotéis mantêm a primazia, agregando um terço do volume previsto cada; seguidos de uma recuperação de retalho, com 21% da procura, por influência da aquisição de superfícies alimentares.

Sustentabilidade

Portugal conta, atualmente, com diversos edifícios do mercado imobiliário comercial em diferentes fases de certificação (desde projeto até operação). Entre os certificados de edificação sustentável (para nova construção/reabilitação e edifícios em uso), verifica-se um aumento notório, ao longo dos últimos três anos, pelos certificados BREEAM e o LEED. Os primeiros contam com maior expressão, com perto de 80 edifícios certificados, dos quais 90% relativos a edifícios em uso e mais de metade do setor de retalho. Ao nível do LEED, que soma mais de 30 edifícios certificados, verifica-se uma distribuição equitativa entre nova construção/reabilitação e edifícios em uso, com escritórios a dominar.

Relativamente à certificação WELL, focada na utilização do edifício e bem-estar dos seus utilizadores, uma vez que, apesar de a sua implementação se iniciar na fase de construção, a mesma apenas se obter em fase de operação, não há ainda edifícios com esta distinção a nível nacional. Ainda assim, com perto de 40 projetos registados, na sua totalidade em escritórios, espera-se que brevemente também neste âmbito haja edifícios certificados.