Arrendamento: A solução

Após longa ausência, volto aos meus escritos e à colaboração com o Diario Imobiliário, dando continuidade ao meus anteriores estudos e analises à “Crise da Habitação”. Desde o famoso programa +Habitação, lançado pelo governo do Partido Socialista, em Fevereiro de 2023, quase três anos se passaram e nada de relevante foi feito. A situação, a crise, o mercado e os preços, tudo se agrava e em consequência, agrava-se a nossa carteira. As esquerdas e as direitas fizerem-nos perder tempo, as soluções são ineficientes e algumas perigosas, desde os atentados ao direito à propriedade privada, às reduções de IVA sem regra e causalidade, ao controlo de mercado por decreto e a outras tantas medidas vãs! São 3 anos desperdiçados, de vasta incapacidade ou indiferença, na gestão da habitação. Das autarquias, basta ouvirmos a promessas eleitorais e o quadro fica ainda mais negro… E nada mais seria de esperar de mentes pouco brilhantes.

Esta grave crise não se resolve sem pensamento livre e profundo, excluído de ideologias bacocas, onde as ideias de esquerda só a agravam e as inações da direita não a melhoram. Precisamos de compromisso, estudo, profundidade, conhecimento e muita cooperação interministerial, pois de outra forma, iremos em breve assistir à desagregação e desordem social, com repercussão económica profunda no nosso País.

Permitam-me então, entrar pelo tema adentro, de forma sintética e prática e podermos em conjunto, reflectir sobre:

O Arrendamento, como parte da solução para a Crise na Habitação.

1. Mercado Imobiliário

O momento do mercado imobiliário em Portugal, de forma simples e crua, resume-se a casas cada vez mais caras, o custo do arrendamento a taxas de crescimento impressionantes, o aumento de imóveis novos licenciados sofre pequenas variações e o tempo de absorção de mercado, tanto em aquisição como em arredamento, bate recordes. Com este quadro temos o agravamento, a cada trimestre, da crise já instalada.

2- A necessidade Efectiva de habitação em Portugal

A falta de objectividade dos governos e ministérios que têm vindo a lidar com esta crise, é evidente e resulta que, ao final de todo este período, não exista sequer um número aproximado e realista das necessidades de habitação em Portugal, por região e freguesia, que por si só, possibilitaria uma análise real do panorama nacional e em consequência uma estratégia e programa de operação. A falta evidente de dados e estatística é grave.

O governo central, no momento em que entenda colocar em marcha um verdadeiro combate à crise da habitação, deverá iniciar exactamente por esta questão e obrigar os municípios a responder sobre as necessidades efectivas de habitação em cada sua freguesia. É fundamental saber quantos desalojados existem, quantos jovens e não jovens procuram casa (e não conseguem comprar por excessiva taxa de esforço) e quantos cidadãos vivem em casas sem condições de utilização. Só assim se poderá ter um panorama geral do país, em números e localização e desenhar uma acção de construção nova, coerente, orientada e objectiva. Quanto aos municípios, exige-se objectividade e verdade nos números a apresentar e, a sua participação no investimento a ser feito, proveniente do seu orçamento municipal, garantirá que as realidades não serão distorcidas. Não vale nos iludirem, não vale mentirem e nem vale prometerem o que não sabem e o que não conseguem.

Esta é a condição urgente e fundamental para se actuar de forma eficiente, com prioridades e estratégia e, de uma vez, enfrentar e resolver a Crise.

…E quanto ao tema deste artigo, o “Mercado de Arredamento”, as coisas estão ainda mais difíceis. Por acaso sabemos quantas casas existem disponíveis para entrar de imediato no mercado de arrendamento? E quantas casas com pequenas obras o podem igualmente fazer? E quantas casas existem, mas indevidamente licenciadas e portanto excluídas do mercado? E pior, onde ficam essas casas?

O domínio sobre estes dados e estatística, é fundamental para termos resposta às questões essenciais:

- Quantas casas irão integrar, por expectativa, o mercado imobiliario de arrendamento e em que medida estas casas resolvem as necessidades de habitação por freguesias e freguesias contíguas?;

- Quantas casas seriam então necessárias construir, considerando parte do problema resolvido pelo mercado do arrendamento? E onde devem estas casas ser construídas?

Para já, deixo os leitores sem resposta a estas questões..

3- O Arrendamento como vector de solução à crise na Habitação:

A solução global de luta contra a crise imobiliária é vasta e complexa, são inúmeros os vectores onde actuar, em simultâneo e em coordenação, alguns já referidos e detalhados nos meus escritos anteriores.

Desde programa nacional de construção de habitação, habitação pública, alteração à lei de “loteamentos”, celeridade em licenciamento por meio de recurso a arquitectos externos aos municípios, redução de IVA na construção a 6% e redução de IMI para operações imobiliárias especificas, regime fiscal melhorado, alteração profunda à lei que regula a acção e execução de despejo por incumprimento de contracto, programa publico e privado de construção para arrendamento, novas formas de edificação e construção e mais se poderia indicar.

São vários os vectores em alinhamento e claro, o Arredamento é também um destes vectores-solução. Não existe “Uma Solução” para esta crise e duvide o leitor, de quem afirme o seu contrário!!

Nos últimos 4 anos, dediquei a reflectir sobre esta tema da Crise na Habitação, porém a falta de estatística é por demais evidente e não permite entender o real impacto do arredamento como parte da solução. Todavia, arrisco um número:

- O arredamento poderá comportar um valor absoluto de 50% das necessidades de habitação nacional, sendo que, e em função da sua distribuição no território, face à localização das necessidades, este número poderá reduzir para metade, 25%.

O aumento da oferta de imóveis para arrendamento residencial e a redução do seu custo aos inquilinos, é sem duvida um, entre muitos, dos vectores disponíveis para o combate à crise Residencial em Portugal.

Neste artigo, não irei me perder a comentar a nova medida para o arrendamento, levada a cabo pelo Governo da AD e deixo essa análise para o conjunto de experts que nos invadem os telejornais todos os dias, que pouco ou nada sabem sobre tudo.

4 - A solução: Arrendamento

Para se iniciar um qualquer estudo sobre imobiliário, o factor mais significativo e distintivo, como variável de correlação, é sem duvida, o valor patrimonial de uma casa (VPT). Não se perca o leitor em teorias sobre estudos e soluções dirigidas para cada região, cidade ou rua, não se perca em analisar os níveis de acabamentos e qualidade de construção, as áreas dos imóveis, das áreas dependentes, amenities do edifico e tudo o que influencie o preço, pois todos estes parâmetros, juntos e em conjunto, definem o valor patrimonial de um imóvel (VPT) e está perfeitamente quantificado e presente na caderneta predial de cada propriedade. Assim e resumindo, é o VPT, registrado em sede de “finanças” a medida que unifica e é base de correlação para o estudo.

Actualmente, verifica-se no mercado residencial e em resultado da dinâmica de negócio existente, uma taxa média de retorno anual, Yield, na ordem dos 4,75%, ou seja, o valor anual de arrendamento exigido pelo proprietário, representa em média, 4,75% do investimento feito na aquisição imóvel. Sobre este valor de arrendamento, surgem custos anuais fiscais, tais como IMI e Imposto Sobre Rendimentos Prediais e posteriormente, na venda, surge ainda o Imposto Sobre Mais Valias. Os primeiros dois impostos, representam em conjunto e em média, cerca de 30% do valor das rendas anuais para habitação e resultam numa diminuição do valor líquido do retorno do investimento efectivo e imediato

Imagine-se o Estado, criar um programa, onde e sobre as casas de valor patrimonial (VPT) que se situem entre os 650.000 euros e até 1.150.000 euros e que tenham um rendimento anual de arrendamento que resulte inferior a 3,2% do VPT e no caso de casas de valor patrimonial inferior a 650.000 euros, tal rendimento seja inferior a 3,5%, recompensa o proprietário com a redução do Imposto Rendimento Predial, fixando-o em 8%, para contractos de arrendamento não inferiores a 5 anos, (quando hoje é de 25%), originando esta medida uma redução de valor de arrendamento pago pelos inquilinos e aumento ou manutenção do resultado líquido aos senhorios;

Imagine-se que o mesmo Estado, durante o período de arrendamento, recompensar igualmente o proprietário com a isenção do pagamento de imposto IMI, fiscalizando as evidencias lógicas de ocupação do edifício, como contractos de consumos, utilização continua de imóvel e excluído do programa o arrendamento a descendentes ou ascendentes, reforçando esta medida a redução do custo medio anual de cada casa;

Imagine-se que o Estado, irá cobrar apenas metade do imposto de mais valias, em futura venda, dos imóveis que nos últimos 15 anos, antes da data da escritura, tenham estado em arrendamento e ao abrigo deste programa, pelo menos 13 anos;

Imagine-se que, nos contractos de arrendamento em vigor, os senhorios que entendam aderir a este programa, podem fazê-lo de imediato, bastando para isso uma adenda ao contracto, com alteração única de valor de arrendamento e com extensão do prazo de contracto remanescente para mínimo 5 anos, caso seja esta última, do interesse e vontade do inquilino;

Imagine-se que, no caso dos imóveis serem titulados por outras formas jurídicas, não singulares, tudo se mantém válido, aplicando neste caso, uma taxa de redução em metade, tanto do imposto sobre o rendimento gerado pelo arredamento como de lucro resultante de futura venda;

Imagine-se que as obras de manutenção, beneficiação e licenciamento, feitas em imóveis ao abrigo deste programa, (com contracto inicial pelo mínimo de 5 anos) até aos 3 anos anteriores à sua adesão, será o IVA da parcela de obras, devolvido, na base de uma taxa de 6%;

Imagine-se que o Estado, no seguimento do ponto anterior, faz aplicar este principio nas construções novas, que resultem em frações de habitação, (no total ou parcial das frações construídas) destinadas a arrendamento ao abrigo deste programa, com contracto de arrendamento inicial mínimo de 5 anos e com 13 anos de arrendamento efectivo em 15 anos de “vida” da fração. Cumprido estes requisitos, assim que concluída a obra, poderá ser requerido a devolução de IVA já liquidado, de 23% para 6%, correspondente em proporção à área do edifício disponibilizada para o programa e que o incumprimento dos requisitos futuros, obrigará à devolução do IVA devolvido, com penalização de juros;

Imagine-se que o Estado, desenvolve um diploma legal de alteração ao regime jurídico, com ação de despejo, em 30 dias máximo, após apresentação de queixa e prova de não cumprimento de pagamento ou má utilização do local (incumprimento de contracto), com ação executiva imediata, ou seja, uma via verde para as casas ao abrigo deste programa;

Imagine-se que o Estado, uma vez ter criado mais meios para a redução do preço do arrendamento, também cria mais meios para a dedução fiscal aos inquilinos, pelo valor de 10% do custo anual do arrendamento, criando mais vontade e aptidão para o mercado de arrendamento em detrimento da compra e, assim, impulsionar uma dinâmica de mercado para o Built To Rent (BTR) em Portugal;

Imagine-se que o Estado, não pretende destruir a economia do alojamento local, mas ajustar e obrigar a que mesma apenas se desenvolva exclusivamente em edifícios com resistência sísmica, (colocando na mão dos operadores e investidores a resolução do grave problema e perigo que se vive nas cidades antigas, localizadas nestas zonas de perigo), que o imposto sobre o lucro gerado por este tipo de rendimento será agravado e assim como o IMI, que haverá capitações para AL, por freguesia, em função do números de habitantes e residências licenciadas.

Se conseguiu imaginar, entendeu que com estas medidas, os proprietários geram o mesmo rendimento líquido anual sobre o imóvel e até um pouco superior nas casas de menor valor patrimonial, sendo que nas casas de maior valor, este programa torna-se de interesse ao proprietário pela vantagem fiscal em futura venda.

Imaginou também, que, o agravamento de impostos de AL, para os proprietários isolados e sem estrutura de hospitality, poderão encontrar neste programa uma forma de rendimento que justifique a mudança e assim integrarem o mercado de arrendamento por sua vontade.

Se imaginou tudo isto, também imaginou que poderão algumas novas construções serem colocadas ao abrigo deste incentivo e igualmente, casas a necessitar de obras de beneficiação ou legalização, hoje excluídas do mercado, possam agora ingressar. Que o custo de obras reduziu e a vantagem fiscal aumentou e acima de tudo, aqueles que temem o incumprimento de inquilinos estão agora protegidos.

Imaginou também, que, a segunda habitação, utilizada como verdadeira casa de férias, fechadas durante todo o ano, possam agora ser arrendadas por um período de 10 meses a cada ano, (excluindo o primeiro contracto de 5 anos) pois o programa prevê que a vantagem fiscal de mais valias sobre a futura venda, permita que a cada 15 anos, a casa não tenha estado em arrendamento pelo período máximo de 24 meses.

E depois de imaginar, entendeu que imaginar não custa… e fazer também não e que, o estado não colocou dinheiro nesta operação, apenas não arrecadou. Que a transparência do programa é eficiente, é simples e que a propriedade privada, continua a ser privada. Que o resultado é uma redução efectiva no custo da renda actualmente verificada, com redução na ordem dos 26,5% a 32,5% e que potencia o programa uma entrada de novos imóveis no mercado, quiçá, 25% do 300 mil ditos existirem, resolvendo parcialmente esta crise e reduzindo a espera e o esforço de futura construção.

A solução preconizada, cumpre o objectivo de aumentar o número de fracções disponíveis no mercado de arrendamento e em paralelo, cria dinâmicas para evidente e concreta redução do seu valor (reforço, na ordem dos 26,5% a 32,5%).

Quanto à perda fiscal do estado e considerando que a receita anual pelo rendimento predial de habitação é cerca de quatrocentos e cinquenta milhões de euros (fontes não oficiais). Será esta medida compensada, tanto pela redução que este programa irá promover na necessidade de subsídios vigentes de apoio às rendas, assim como dos contractos clandestinos que agora se legalizam, pela evidente vantagem fiscal da medida incidente sobre as Mais Valias e claro, pela receita resultante deste programa de arrendamento (8%). A grande parte da cobertura da perda fiscal, também verificada em sede de IVA, surge pela redução (calculada em 25%) da necessidade de programas de construção de habitação acessível.

Fundamental será um acordo escrito e assinado entre os grandes partidos da assembleia nacional, garantindo a imutabilidade deste programa, pelos próximos 15 anos, por forma a dar garantia e confiança aos proprietários e arrendatários.

Será que eles nos deixam imaginar assim?

José Jorge Paraíso

Senior Adviser Kalam Portugal

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico