Pós-confinamento fez disparar o investimento imobiliário de 90 para 619 milhões de euros

O investimento em imobiliário comercial em Portugal registou uma forte recuperação ao longo do 3º trimestre, com cerca de 619 milhões de euros transaccionados. Tal volume supera em quase sete vezes os residuais 90 milhões investidos no 2º trimestre do ano, o primeiro a reflectir o impacto da pandemia Covid-19. 

De acordo com o mais recente Market Pulse - o boletim da consultora JLL que faz uma análise trimestral ao desempenhoo dos segmentos de investimento, escritórios, retalho e habitação no sector imobiliário, no investimento, o 3º trimestre projectou o volume transaccionado nos primeiros nove meses de 2020 para 2.213 milhões de euros, um patamar apenas superado na última década pelos anos recorde de 2018 e 2019, ambos acima dos 3.000 mil milhões de euros.

O 3º trimestre foi fortemente impulsionado pela venda do parque de escritórios, Lagoas Park, por 421 milhões de euros, evidenciando-se ainda a venda de um conjunto de lojas Leroy Merlin e de um portefólio de 5 supermercados. A evolução face à quase estagnação do 2º trimestre foi exponencial, pese embora que a atividade do 3º trimestre equivale a cerca de 40% dos 1.483 milhões de euros transaccionados no 1º trimestre, o qual foi, contudo, um registo trimestral histórico. As yields mantêm-se em mínimos em praticamente todos os segmentos, atingindo os 4,00% nos escritórios, os 5,25% nos centros comerciais, os 4,5% no comércio de rua e os 5.75% em industrial & logística.

“Uma recuperação desta magnitude em plena pandemia abre boas perspectivas para a recta final do ano, pois mostra que, apesar das adversidades e da elevada incerteza quanto ao evoluir da situação, os investidores continuam activos. Por um lado, acreditam nos fundamentais de mercado, mantendo-se interessados nos sectores tradicionais, mas onde a atividade ocupacional está naturalmente mais afectada, como é o caso dos escritórios e do retalho, mas também dos hotéis. Por outro lado, é de realçar também o crescente interesse por sectores como o industrial & logística e o living, com os investidores dispostos a aceitar rentabilidades mais baixas em prol de um produto mais resiliente”, revela Pedro Lancastre, Diretor Geral da JLL.   

“Nos mercados ocupacionais, este novo trimestre pandémico foi igualmente de evolução positiva face à fase inicial de abril a junho, com alguns sectores mais resilientes, como é o caso da habitação, e outros com novos desafios, como são os casos dos escritórios e do retalho. Mas, em suma, podemos dar uma nota transversal de um sentimento positivo do mercado no fecho do 3º trimestre”, diz o responsável.

Quanto às perspetivas para o resto do ano, Pedro Lancastre sublinha que “fechado o 3º trimestre, sabemos que as operações que estavam em curso continuam a decorrer e, a maioria, sem ajustamento de preço. Mantém-se o interesse nos segmentos tradicionais, com alguma cautela acrescida na promoção imobiliária, nos escritórios e, claro, no retalho e hotelaria, ao mesmo tempo que os segmentos alternativos estão com grandes oportunidades. Considerando o pipeline de negócios em desenvolvimento, acreditamos que actividade no 4º trimestre possa ser semelhante à do 3º trimestre, colocando o total do ano em cerca de 2.700 euros a 2.800 milhões de euros, o terceiro melhor ano de sempre”.

Escritórios

No que se refere aos mercados ocupacionais, a pandemia está a causar um abrandamento da procura de espaços de escritórios, com o take-up no acumulado do ano a ficar 30% abaixo do período homólogo, atingindo 102.041 m2. No 3º trimestre, a actividade ocupacional resultou em 18.000 m2 tomados. O adiamento nas decisões de expansão ou de mudança de instalações é uma postura comum das empresas nesta fase de incerteza, com algumas organizações também a optar por reduzir os seus espaços de escritório devido à adopção mais generalizada do teletrabalho. Contudo, todo o produto de qualidade que é libertado acaba por ser rapidamente absorvido, o que reflecte a dinâmica persistente da procura. É também um indicador positivo para os promotores com projetos em pipeline.

No total do ano, terão sido concluídos cinco novos edifícios de escritórios em Lisboa num total de 20.000 m2, enquanto o pipeline em construção ascende a cerca de 186.000 m2. A redução do take-up ainda não pressiona as rendas, que se mantiveram estáveis ao longo do ano em todas as zonas, com a renda prime do mercado a fixar-se em 25 euros/m2. Acresce que a taxa de disponibilidade se mantém relativamente baixa, em 6,4% do stock, com algumas zonas a registarem uma disponibilidade praticamente nula.

Retalho

No retalho, o impacto é mais vincado, sendo este um dos sectores mais afectados pela pandemia, devido à quebra de vendas, gerada não só pelo fecho inicial das lojas como pelas actuais restrições impostas ao seu funcionamento. A restauração, que constava entre os sectores mais dinâmicos na abertura de lojas pré-Covid, é um dos mais afectados por estas restrições. Esta é uma situação que afecta os centros comerciais, que sentem também o impacto devido à insegurança de estar em espaços fechados; e também o comércio de rua, que sofre com a falta de turistas. Não obstante, alguns segmentos destacam-se pela positiva, como o comércio de conveniência e proximidade, que por estar mais na envolvência das habitações, tem tido melhor desempenho; e o comércio online, um grande suporte das vendas nesta altura de constrangimentos.

Em termos de sectores de actividade, o alimentar, a bricolage e decoração têm também registado desempenhos positivos. Apesar deste cenário, é de destacar a abertura de algumas lojas durante o 3º trimestre na Avenida da Liberdade, Príncipe Real, Chiado, Baixa, Campo de Ourique e Alvalade. As rendas nos diferentes eixos de rua e nos centros comerciais acusam alguma pressão face ao 1º trimestre, mas depois da queda do 2º trimestre estabilizaram no 3º trimestre, mantendo-se, em geral, em níveis no máximo 11% abaixo do período inicial do ano.

Residencial

A habitação tem-se mostrado um dos sectores mais resilientes, denotando o impacto da pandemia sobretudo no ritmo de vendas, que caiu cerca de 11% face ao ano passado, pese embora que este foi um ano recorde. De notar ainda que no 3º trimestre observou-se um maior equilíbrio entre a procura nacional a internacional, com os compradores domésticos a manterem-se bastante activos, compensando assim as quebras de negócio por parte dos compradores estrangeiros, limitados pela ausência de viagens. Em termos de preços, Setembro apresentou a primeira queda mensal durante a pandemia, embora a habitação continue a valorizar cerca de 8% face ao ano passado. De qualquer forma, tal como observado no ritmo de transacções, os preços partem, na maioria dos mercados, de patamares recorde. Considerando a habitação premium em Lisboa, a Avenida da Liberdade apresenta-se como o eixo mais valorizado, em 10.500 euros/m2, seguido pelo Chiado, em 9.000 euros/m2, e pela Zona Histórica, em 7.500 euros/m2. Nas restantes zonas da cidade, os valores oscilam entre os 5.000 euros/m2 e os 6.500 euros/m2, evidenciando-se ainda o eixo Cascais/Estoril, entre 8.000 euros/m2 e 10.000 euros/m2.

“Tal como acontece no imobiliário comercial, também a habitação tem condições para apresentar bons resultados este ano, apesar do contexto de pandemia. Se em 2019 se atingiram perto de 25.000 milhões de euros de transacções de habitação, este ano, mesmo com a travagem do 2º trimestre, podemos vir a transacionar perto dos 23.000 milhões de euros. Continua a haver procura e à medida que o grau de incerteza for diminuindo, aumenta a confiança dos consumidores e a procura vai continuar a crescer. A par disso, os projectos de construção que estavam no terreno estão a avançar, gerando oferta nova”, termina o director geral da JLL.