A garantia nos contratos de empreitada. Saiba quais os prazos essenciais a considerar.

Desde as pequenas obras que - muitas vezes, fazemos nas nossas casas - às grandes empreitadas do nosso comércio, este tipo de negócios e construções estão sujeitos a especiais garantias. Estas têm em vista assegurar que a obra é perfeitamente executada e que está apta a cumprir com as suas finalidades.

Importa, portanto, perceber que tipo de garantias existem nas obras e os seus principais traços.

Antes de se avançar é pertinente perceber-se que existem empreitadas civis e empreitadas de consumo. A diferença entre estas passa pelo facto de as empreitadas de consumo ocorrerem quando uma parte é profissional e a outra um consumidor, isto é o dono de obra não atua no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional.

A. Assim sendo, quando se trate de uma empreitada de consumo, os prazos de garantia são os seguintes:

a) 10 anos, em relação a faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais;

b) 5 anos, em relação às restantes faltas de conformidade.

Em caso de falta de conformidade do bem imóvel, o consumidor tem direito a que esta seja reposta, gratuitamente, por meio de reparação ou de substituição, à redução proporcional do preço ou à resolução do contrato.

É, contudo, importante ressalvar que estes direitos caducam, isto é, deixam de poder ser exercidos, decorridos 3 anos a contar da data da comunicação da falta de conformidade, isto sem prejuízo da eventual ocorrência de causas que determinem a suspensão dos prazos em curso.

B. Quando se trate de uma empreitada civil (geral), os termos e prazos são distintos.

Assim sendo, para os imóveis de longa duração o Código Civil prevê um prazo de garantia de 5 anos. Nesta medida, nesse prazo de 5 anos, é possível ao proprietário alegar a verificação de um defeito na empreitada.

Alerta-se, todavia, para a necessidade de acautelar o cumprimento de dois outros prazos adicionais:

a) o prazo da denúncia dos defeitos, que é de 1 ano a contar do momento da descoberta dos defeitos;

e

b) o prazo para a propositura da acção judicial de responsabilização do empreiteiro, que é de 1 ano, a contar da atempada denúncia dos defeitos;

Ambos estes prazos têm como limite o referido prazo de 5 anos, findo o qual não poderão ser exercidos.

Nas situações em que não se trate de um imóvel destinado a longa duração – em todos os outros casos -, o prazo para denúncia dos defeitos é de 30 dias, contados do respetivo descobrimento.

No que concerne aos prazos de garantia, dentro do qual a denúncia tem sempre de ser feita, os mesmos são os seguintes:

a) Quando se recusa a aceitação da obra ou se a aceita com reservas – 1 ano a contar dessa data;

b) Quando se aceita a obra e os defeitos são desconhecidos aquando dessa mesma aceitação – o prazo conta-se a partir da denúncia dos defeitos, com o limite máximo de 2 anos após a entrega da obra.

"É relevante, seja na qualidade de empreiteiro ou de dono de obra acautelar as suas responsabilidade e direitos, recomendando-se sempre a redução do contrato a escrito..."

Quanto aos possíveis remédios que podem ser pedidos, ter-se-á, num primeiro momento, a reparação/eliminação dos defeitos, que é preferencial; num segundo momento, caso a reparação não seja possível nasce o direito a uma nova construção e, caso estas falhem, isto é, não sendo eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, é possível pedir-se a redução do preço ou a resolução do contrato. Note-se, por fim, que tanto num caso como noutro é ainda possível peticionar-se uma indemnização por prejuízos sentidos, nos termos gerais.

Adverte-se ainda que, tanto num tipo de empreitada como noutro, o dono da obra deverá verificar a mesma antes de a aceitar. Se detetar qualquer falha ou defeito deverá documentar os mesmos (p.ex. com fotografias) e denunciar os defeitos no imediato ao empreiteiro. Este passo é da maior importância, particularmente nas empreitadas civis, posto que a falta da verificação ou da comunicação, nesses casos, importa a aceitação da obra.

Em suma, é relevante, seja na qualidade de empreiteiro ou de dono de obra acautelar as suas responsabilidade e direitos, recomendando-se sempre a redução do contrato a escrito.

Sara Peixoto e Rita Carneiro

Departamento de Direito Civil da Dower Law Firm

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico