2022 pode ser o melhor ano de sempre do imobiliário mas em 2023 pode abrandar

Acontecimentos como a pandemia e depois a invasão da Rússia à Ucrânia vieram colocar em risco a evolução e o desempenho económico do mundo e de Portugal. A escassez de materiais, a inflação, a subida das taxas de juro, são algumas das consequências destes desaires que marcaram os últimos dois anos. Apesar das perspectivas no início da pandemia serem de incertezas, o mercado imobiliário português não vacilou e manteve-se robusto. As análises feitas por entidades oficiais demonstram crescimento em praticamente todos os segmentos, apesar dissso, os especialistas deste mercado afirmam que se sentiu algum abrandamento no segundo semestre.

O Diário Imobiliário mais uma vez auscultou o mercado para saber como decorreu o ano de 2022 e quais as perspectivas para o próximo ano.

Pedro Lancastre, CEO da JLL - Estamos certos de que 2022 poderá ser um dos melhores anos de sempre para o sector em termos de investimento comercial. De Janeiro a Setembro de 2022 foram investidos 1.920 milhões de euros no sector imobiliário, o que representa um aumento de 43% face ao mesmo período do ano passado. Face a 2021, prevê-se que a actividade do sector supere em pelo menos 25%, já que a três meses do final do ano, estávamos a apenas 100 milhões de euros de igualar os 2.020 milhões de euros investidos na totalidade do ano passado.

É expectável em 2023, um natural abrandamento da actividade e ajustamento de valores de mercado, fruto do maior custo de capital e dívida, embora persista a liquidez do mercado, o desemprego mantém-se em mínimos históricos e os níveis de poupança estão elevados, o que são contrapesos importantes. É igualmente expectável um ajustamento em termos de prémios de risco que resultam desta conjuntura.

João Sousa, CEO da JPS Group - A inflação acentuada, o aumento das taxas de juro, as enormes dificuldades nas entregas, com sucessivas rupturas de stocks, o aumento do custo da matéria-prima, assim como dos materiais acabados, da energia, dos combustíveis e da mão de obra. Apesar destas adversidades que atravessamos no setor da construção propriamente dito, considero que, em termos gerais, o mercado imobiliário em 2022 está a superar as expectativas, visto que continua dinâmico, e os imóveis continuam a ser transacionados, a procura excede a oferta e, por estas razões, penso que o balanço final do ano vai ser muito positivo para o sector.

Penso que o ano de 2023 vai ser promissor para o sector residencial, porque o investimento imobiliário é um dos mais seguros do mercado, seja para habitação própria ou para rentabilizar e a procura de imóveis mantém-se forte. Apesar destas dificuldades, e como optimista por natureza, encaro o actual momento conjuntural como um desafio diário.

Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal - Podemos afirmar que 2022 foi um ano muito dinâmico a nível da procura, tanto nacional como internacional, e tudo indica que será um ano de recordes de vendas para muitos operadores, apesar do claro arrefecimento que se regista já nestes últimos meses do ano.

Para 2023, há muitos factores económicos e geopolíticos que serão determinantes na evolução da economia portuguesa e do mercado imobiliário, em particular. A vantagem é que na actual conjuntura, nem o sector imobiliário, nem Portugal estão tão exposto aos riscos como esteve noutros momentos, no passado.

Jorge Bota, Managing Partner da B. Prime - O sector do investimento, manteve-se forte ao longo do ano, tendo apenas desacelerado no último trimestre. De qualquer forma, deverá ser um ano com um número muito relevante no que diz respeito ao volume investido. Apenas no último trimestre se sentiram algumas alterações na dinâmica muito forte e positiva que percorreu todo o ano. Este facto deve-se à incerteza sobre a evolução económica e das taxas de juro, que são um fator determinante para o setor do imobiliário.

Para 2023, logo que a taxa de inflação estabilize e consequentemente as taxas de juro deixem de evoluir de forma tão agressiva, como aconteceu este ano, pensamos que os investidores voltarão em força ao mercado.

David Carapinha, CEO & Founder da Home Tailors Real Estate - Os resultados obtidos em 2022 são os melhores dos últimos anos. A previsão de fecho de ano na Home Tailors, aponta para um crescimento superior a 25% face a 2021. Embora sejam resultados positivos, sentimos uma desaceleração deste crescimento, resultante de um maior tempo de decisão dos compradores desde o inicio do segundo semestre.

Em 2023, a retração do investimento das famílias portuguesas na aquisição de habitação, principalmente nos compradores de “primeira viagem” é uma tendência presente e que certamente se irá manter.

José Rui Meneses e Castro, partner da MAP Engenharia - Apesar de estarmos a viver uma época de pós-pandemia, guerra, crise energética, taxas de inflação e de juro altas, conseguimos ter um ano com valores de investimento bastante elevados e até recordes em alguns sectores. De referir ainda o crescimento do mercado de escritórios, residencial e a retoma do mercado hoteleiro, que tinham sido muito afectados no período de pandemia. Tem sido extremamente desafiante encontrar soluções para executar um projecto de habitação para a classe média-baixa, face aos rendimentos médios destas pessoas.

No próximo ano, acredito que Portugal como destino preferencial a nível mundial, veio para ficar! Têm de ser criadas definitivamente as condições públicas (aeroporto, ferrovia, licenciamentos, etc.) necessárias para não estrangular esta onda, que seguramente dinamizará o investimento privado, permitindo que as empresas aumentem a sua actividade e rentabilidade e consequentemente consigam proporcionar rendimentos mais altos para as pessoas que nelas trabalham.

Pedro Rutkowski, CEO da WORX - No mercado imobiliário assistiu-se a uma retoma muito importante pós Covid-19, notória e transversal a todos os segmentos. No entanto, nesta altura, e devido às circunstâncias geopolíticas e atualmente com a guerra, há um grande impacto que tem a ver com a inflação e o aumento das taxas de juro – vamos ter um desafio para o imobiliário não somente no imediato, mas para os próximos anos.

Quanto aos desafios para 2023, há um grande desafio que nos cabe a todos. A responsabilidade social e a sustentabilidade serão o grande desafio, por serem transversais não apenas ao imobiliário, mas a toda a economia. Obviamente que isto tem um custo elevado para as empresas, mas tem de ter também um retorno: não nos podemos esquecer que há sempre um lado financeiro subjacente e que é muito relevante.

Rafael Ascenso, Director Geral da Porta da Frente Christie’s - 2022 tem sido um ano muito positivo e de grande dinâmica, com um crescimento acentuado, tanto em vendas como em arrendamentos) face ao ano passado (mais 76%). Estes dados mostram-nos que, apesar da guerra e de um pós-pandemia, o imobiliário é o investimento mais seguro e rentável. E que Portugal, pelas suas características, tem conseguido atraír cada vez mais investidores estrangeiros, e manter uma tendência de crescimento em contraciclo com outros mercados como o Americano e o Sueco.

Acreditamos que o imobiliário continuará a ser o investimento mais seguro para 2023. Contudo, teremos efeitos opostos sobre o mercado de acordo com o desafogo financeiro das famílias.

Paulo Silva, CEO da Savills - Depois de dois anos de pandemia, 2022 arrancou com um boost renovado de optimismo e com previsões de crescimento positivas. Contudo, o espoletar da guerra na Ucrânia no final de Fevereiro de 2022 provocou uma série de impactos económicos que conduziram a um olhar mais atento e cauteloso perante uma economia global mais fragilizada, com a queda imediata das bolsas e a subida dos preços do petróleo e do gás.

Não obstante, terem-se reunido um conjunto de factores extremamente desafiantes, Portugal manteve-se firme nos seus fundamentos de mercado e 2022 fica marcado por um forte mercado ocupacional e por um mercado de investimento que se aproxima de uma recuperação aos valores pré-pandemia.

O quadro traçado pela actual conjuntura económica deverá manter-se no decorrer de 2023. Taxas de juro em subida em combate à inflação e custos de construção elevados. Nas suas previsões de Outono, a Comissão Europeia avançou com uma previsão de taxa de inflação para Portugal em 2023 de 5,8%, ainda bastante elevada, com uma descida gradual em 2024. O BCE já confirmou que vai manter a trajetória de subidas taxas de juro para convergirem com a inflação. A taxa de juro directora vai já nos 2%.

José Cardoso Botelho, CEO Vanguard Properties - O ano de 2022 confirma a enorme apetência e crescimento de alguns novos mercados, nomeadamente, o norte americano.  O principal problema, sem a menor dúvida, é o licenciamento. Continua moroso, imprevisível, com consequências graves nos custos de desenvolvimento e na oferta de produto. Tenho conhecimento directo de alguns investidores que abandonaram, por exemplo, a cidade de Lisboa.

Para os segmentos onde a Vanguard actua, acreditamos que o ano de 2023, embora desafiante em termos da inflação e da subida dos juros, será um muito positivo em termos de vendas. Esperamos que ao nível do licenciamento consigamos desbloquear vários dos projectos, essenciais para manter a actividade comercial da empresa em Lisboa, Oeiras, Algarve e na Comporta. Acreditamos que irá reforçar-se o aumento de clientes internacionais e o turismo continuará fortíssimo, com impacto muito positivo no imobiliário.

Tomas Suter, Founding Member & Partner MEXTO Property Investment - Os dados que temos relativos a 2022 apontam para um ano melhor relativamente a 2021. Os preços do imobiliário mantiverem uma tendência de subida do preço do imobiliário, o que foi um reflexo de vários factores, entre os quais se destacam a falta de oferta de produto, o custo das matérias-primas e a procura, crescente, pelo mercado português de investidores nacionais e estrangeiros.

A inflação é um dos temas centrais numa perspectiva para 2023. Este fenómeno, que sentimos no aumento dos preços, causado essencialmente pela grande subida dos preços da energia (transição energética e guerra na Ucrânia), e consequentemente pela subida dos preços de produtos e serviços, os apoios disponibilizados nas economias durante a pandemia e a crise sentida pela ruptura nas cadeias de abastecimento na China, obrigam-nos a todos a adaptarmo-nos uma vez mais. No próximo ano é expectável que o aumento das taxas de juro condicione a aquisição de novas casas visto que o processo de decisão poderá ficar adiado.

Francisco Horta Costa, Director Geral da CBRE - No seu conjunto, o ano de 2022 vai terminar como um dos melhores anos de sempre do mercado imobiliário. É de salientar o ano recorde de absorção de escritórios em Lisboa (acima dos 240.000 metros quadrados), a concretização da maior transação de logística desde que há registos (superior a 200 milhões de euros), a venda da maior plataforma de residência de estudantes (Smart Studios) e, muito provavelmente até ao final do ano, a maior operação de hotéis e ativos turísticos com a venda dos fundos da ECS à Davidson Kempner, catapultando o volume de investimento para um valor acima dos 3 mil milhões de euros.

O mercado em 2023 vai ser mais instável, principalmente devido à subida dos juros que já está a ter impacto nos preços de venda, transversalmente a todos os sectores. Em virtude dos juros mais altos, o financiamento fica mais caro e os preços descem. Esta situação poderá impactar também alguns promotores imobiliários com excesso de dívida em terrenos, podendo vir a forçar a venda dos mesmos. Nos imóveis de rendimento, as “yields” já estão a ser corrigidas em alta e é possível que ainda sofram um ligeiro aumento adicional, se a tendência de subida dos juros se mantiver.

Pedro Fontainhas, Director Executivo da APR - Associação Portuguesa do Turismo Residencial e Resorts - 2022 está a ser um ano positivo para o turismo residencial. Com os dados do 1º semestre verificou-se um abrandamento no aumento dos preços mas as vendas cresceram e é de prevêr que o ano de 2022 seja melhor do que 2021.

Esperamos que 2023 seja um ano em que o turismo residencial em Portugal continue a afirmar-se como um investimento seguro canalizando investimento nacional e estrangeiro. Esperamos que a situação geo política do nosso país continue estável e represente uma alternativa para os investidores estrangeiros.

Eduardo Abreu, Director geral da Neoturis - No que se refere à procura turística por Portugal, o ano de 2022 foi extraordinariamente positivo, até porque existiam fundadas dúvidas antes do ano se iniciar sobre a velocidade de recuperação do mercado. Com os valores de 2022 já quase fechados podem antecipar-se valores em linha com 2019, o melhor ano de sempre. Nem todos os empreendimentos turísticos conseguirão bater 2019, mas muitos já o ultrapassaram em termos de número de dormidas e/ou de receitas.

2023 é um ano mais difícil de antever que o normal. Tendo como pano de fundo a evolução da guerra na Ucrânia e as estratégias dos bancos centrais para combate à inflação (com sucessivos aumentos de taxas de juro de referência) a situação económica dos europeus degradar-se-á nos próximos meses e com isso o orçamento para viagens pode sofrer uma redução. Consoante a duração ou profundidade da estagnação ou recessão económica, maior ou menor o impacto nas viagens para Portugal. De qualquer forma também a viagem de europeus para fora da Europa se ressentirá e alguns desses fluxos poderão compensar parte da redução prevista.

*As entrevistas serão publicadas na íntegra individualmente nas próximas edições.