2022 deverá continuar a recuperação económico-financeiro e do mercado imobiliário
Para Pedro Rutkowski, CEO da Worx, “o ano de 2021 apresentou uma recuperação positiva face ao período conturbado que se viveu na sequência da pandemia e, ainda que muitos players continuem com algum grau de incerteza na sua tomada de decisão, os seus planos de investimento continuam em execução e os negócios são concretizados”. Acrescenta também que “2022 deverá ser um ano de continuada recuperação quer do clima económico-financeiro quer do mercado imobiliário”.
Relativamente ao desempenho do mercado ocupacional de escritórios, o ano de 2021 revelou um crescimento homólogo de 17%, atingindo 138.000 m2 de área transaccionada na Grande Lisboa entre Janeiro e Novembro. O negócio médio reduziu para 1.160 m2 , que compara com 1.310 m2 em 2020. O Corredor Oeste foi a zona mais procurada, com uma representatividade de 35%, particularmente influenciada pela inclusão da futura sede da Câmara de Oeiras com 30.500 m2 . Seguiu-se a Zona Não Consolidada, potenciada pela ocupação da Factory no Hub Creativo do Beato com 10.000 m2 , e o Parque das Nações, onde se destaca a ocupação da Critical Techworks na K-Tower com 9.900 m2 , que contaram com 20% e 17% respectivamente. Estes perfazem os três maiores negócios de ocupação do ano, tendo havido cinco negócios de grande dimensão (acima dos 5.000 m2 ).
A estimativa da Worx aponta para que o ano de 2021 feche a actividade ocupacional em cerca de 155.000 m2 transaccionados na Grande Lisboa, representando um crescimento homólogo de 12%.
Mercado de investimento em imobiliário comercial
O mercado de investimento em imobiliário comercial registou perto de 1.900 milhões de euros em 2021, porém este valor poderá ser superior. Segundo as estimativas da Worx, o volume final do ano poderá aproximar-se dos 2.000 euros milhões canalizados para activos de rendimento em 2021, mediante a confirmação de algumas transacções que ainda se encontram por apurar. O sector de escritórios liderou a procura por activos de rendimento, em linha com a tendência antecipada da aposta dos investidores em activos core e core+. Com um total de quase 730 milhões de euros, estes representam 39% do total do volume investido em Portugal. A compra da Quinta da Fonte pela Sixth Street por 145-150 milhões de euros e do Portefólio Navigator pela South por 120 milhões foram os maiores negócios neste sector.
O sector dos activos alternativos registou, em linha com a tendência europeia, a segunda maior fatia. Com uma representatividade de 36% do volume, que equivale a mais de 670 milhões de euros, os activos que mais preponderância foram os de residencial para arrendamento (PRS – Private Rented Sector), com destaque para a venda do Portfólio ZIP por 333 milhões de euros, e os hospitais, nomeadamente com a venda do Portefólio SaúdeInveste à Icade Santé por 213 milhões de euros. Segue-se o sector hoteleiro, com cerca de 14% do volume de investimento, onde se destaca a compra por parte da Azora do Tivoli Marina Vilamoura e Tivoli Carvoeiro por 148 milhões de euros. Os negócios mencionados perfazem assim as cinco maiores transacções do ano no imobiliário comercial.
Adicionalmente, o sector de retalho e de industrial e logística captaram apenas 8% e 3% respectivamente.
Perspectivas para 2022
O sector de escritórios deverá retomar o seu dinamismo neste novo ano, nomeadamente com a crescente procura por parte de empresas tecnológicas e multinacionais a quererem entrar no mercado nacional. Ainda que no curto prazo a grande maioria das empresas procure flexibilidade dado o contexto de ainda alguma incerteza no processo de tomada de decisão, no médio-longo prazo manter-se-á a preferência por espaços em arrendamento tradicional sem um impacto proporcional à adoção de regimes de trabalho híbrido dado o aumento de áreas sociais e colaborativas.
O elevado nível de pré-arrendamentos em projectos que ficarão concluídos em 2022, assim como o esperado incremento nos níveis de procura, deverão contribuir para uma tendência moderada de subida da taxa de desocupação. As rendas médias e prime devem-se manter estabilizadas, com tendência para negociações de incentivos em prol dos ocupantes. Algumas zonas com reduzida disponibilidade e/ou com projectos diferenciadores, nomeadamente com certificações ambientais, poderão observar uma pontual valorização das rendas de mercado. Relativamente ao mercado de investimento, o sentimento é de subida dos níveis de confiança mantendo a minúcia na selecção de activos para o seu portefólio, nomeadamente em relação à localização, qualidade do inquilino, duração dos contratos, potencial de upside. Com a emergência das questões relacionadas com a sustentabilidade, acredita-se ainda que o potencial de valorização subjacente à certificação ambiental dos edifícios traga oportunidades de reposicionamento dos activos a investidores com um perfil mais value-add.
A procura por activos ligados à saúde, habitação e logística, fruto dos impactos trazidos pela pandemia, deverá continuar. Mas estando esta limitada à escassez de produto transacionável no mercado, os negócios de promoção/reabilitação urbana e de forward purchase poderão representar um papel importante na dinamização do mercado imobiliário. Um dos maiores desafios que estes irão enfrentar está relacionado com a escalada dos custos de construção que traz um elevado grau de imprevisibilidade da margem de lucro aos promotores/investidores. Nesse decurso, o segmento de PRS (Private Rented Sector) deverá beneficiar particularmente ao longo de 2022 com a extensão do regime de IVA a 6% da habitação a custos controlados à construção de habitação para arrendamento acessível, incentivando o desenvolvimento dos primeiros projetos BTR (Built To Rent) promovidos por privados.
Já o aumento esperado da taxa de inflação é uma nota positiva para o mercado imobiliário uma vez que este funcionará como refúgio de investimento face a outras alternativas de rendimento e potenciará a valorização dos ativos de forma indireta. No entanto, a dificuldade de acesso a financiamento bancário nomeadamente com a potencial subida das taxas de juro tanto pela normalização da politica monetária do BCE, como pela aplicação da EU Taxonomy, irá requerer que os investidores comecem a diversificar a forma como se financiam através de formas complementares (e.g. joint ventures, mezzanine loans, equity finance) e que passem a reportar de forma transparente a sua matriz de risco dos fatores ESG.
Actividade da Worx Real Estate Consultants
Bernardo Zammit e Vasconcelos, director do departamento de Agência, menciona que “a Worx detém uma significativa quota de mercado no segmento de escritórios e um portefólio de imóveis em co-exclusividade que nos permitirão encarar 2022 com entusiasmo e optimismo. A dinâmica das empresas face ao mercado imobiliário teve algumas oscilações, contudo acreditamos que a aprendizagem a que esta pandemia nos obrigou trará uma consolidação das novas práticas e formas de trabalho, criando assim maior estabilidade e maior confiança nas tomadas de decisão em que assenta o mercado de arrendamento de escritórios em Portugal.” Entre os maiores negócios do departamento no ano transacto, destacam-se as duas colocações no novo empreendimento World Trade Center totalizando 7.000 m2 , da consultora CGI no Office Oriente com 2.800 m2 ou da financeira Unicre no Greenpark com 2.700 m2 .
Pedro Rutkowski menciona que “o caso da Unicre foi um exemplo da aplicação do know-how e da diligência das equipas multidisciplinares da Worx na entrega de um projeto chave-na-mão. Este trabalho assenta na equipa profissional e experiente nos vários ramos do sector imobiliário que temos e que nos permite apresentar as melhores soluções às necessidades dos nossos clientes”.
A equipa de Capital Markets transaccionou o edifício da Avenida António Augusto de Aguiar quando a Unicre ainda era inquilina em 2020 e paralelamente, já com a sua saída perspetivada, a equipa de Agência dedicou-se à procura de um novo espaço em sua representação. Esse espaço foi identificado em 2021 no Greenpark e contou com o apoio da equipa de Arquitectura para o adaptar às novas exigências destes tempos e às mais recentes tendências no sector de escritórios.
Relativamente ao mercado de investimento, o departamento de Capital Markets esteve envolvido em algumas transacções de média dimensão entre as quais se encontram a venda da antiga sede da Somague ao The Edge Group & Ardma por 8,5 milhões, de fracções no Greenpark à Corum por 6,5 milhões de euros e da Fábrica Nobre à Corum por 6,4 milhões de euros. Pedro Rutkowski acrescenta ainda que “o objectivo da Worx é que se mantenha uma consultora imobiliária de referência com base na qualidade reconhecida dos seus serviços, não só naquilo que representa o core do negócio, bem como ao nível de parcerias e novos departamentos que garantem uma estratégia inovadora capaz de integrar as tendências do mercado. Como é exemplo incontestável disso, a Sustentabilidade Imobiliária que exige projectos energeticamente mais eficientes e construções de melhor qualidade, o que nos levou a criar uma parceria com a Átomo Capital Partners”.
