Promotores duvidam que IVA a 6% e Simplex baixem preços da habitação

Os promotores imobiliários consideram positivas as medidas do Governo para reduzir o IVA da construção para 6% e simplificar os procedimentos urbanísticos através do chamado "novo Simplex", mas duvidam que, por si só, sejam suficientes para travar a subida dos preços da habitação. A conclusão consta do mais recente Portuguese Investment Property Survey (PIPS), elaborado pela Confidencial Imobiliário em parceria com a APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários.

Os resultados referentes ao segundo trimestre de 2026 mostram um consenso expressivo em torno das duas medidas, sobretudo no que respeita à redução do IVA, que reúne um saldo positivo de 92 pontos percentuais entre os inquiridos. O Simplex urbanístico também recolhe uma avaliação favorável, embora menos expressiva, com um saldo de 58 pontos percentuais.

Apesar desse apoio, persistem dúvidas quanto à aplicação prática das medidas. Apenas um saldo de 36 pontos percentuais dos promotores considera estar suficientemente esclarecido sobre a forma como será aplicada a redução do IVA, enquanto no caso do Simplex esse indicador desce para apenas 19 pontos percentuais.

Essa incerteza reflete-se nas expectativas quanto ao impacto no mercado. Quando questionados sobre a capacidade das medidas para reduzir os preços da habitação, os promotores apresentam um saldo negativo de 19 pontos percentuais relativamente ao IVA e de 45 pontos percentuais no caso do Simplex.

Ricardo Guimarães, director da Confidencial Imobiliário, explica que o sector distingue claramente o mérito das medidas da forma como estas poderão ser implementadas.

"O mercado considera as duas medidas claramente positivas, com a redução do IVA a reunir um consenso muito forte. Mas esse otimismo convive com reservas significativas, sobretudo quanto à aplicação do Simplex pelas câmaras municipais", afirma.

Segundo o responsável, também a redução do IVA continua envolta em dúvidas operacionais, razão pela qual o mercado não antecipa um efeito imediato sobre os preços das casas.

APPII acredita no aumento da oferta

A APPII interpreta os resultados de forma diferente, considerando que o estudo demonstra confiança no potencial da redução do IVA para dinamizar a construção destinada à classe média.

Para Manuel Maria Gonçalves, CEO da associação, a medida permitirá tornar economicamente viáveis projectos que até agora permaneciam bloqueados devido aos elevados custos de construção.

"Nos últimos três anos, cerca de 59 mil fogos pré-certificados não avançaram porque a equação económica não fechava. Tudo o que reduza os custos de produção melhora essa equação e cria condições para que projectos que estavam na gaveta possam avançar", afirma.

O responsável sublinha, contudo, que os efeitos não serão imediatos.

"A promoção imobiliária tem ciclos de desenvolvimento de vários anos e ninguém deve esperar impactos rápidos nos preços. O efeito será estrutural, através do aumento da oferta de habitação para a classe média."

Custos de construção continuam a agravar-se

O estudo revela ainda que os custos de construção permanecem entre as principais preocupações do sector. O indicador de sentimento relativo à subida destes custos atingiu os 85 pontos percentuais, o valor mais elevado desde o final de 2022.

As expectativas para os próximos três meses apontam para um novo agravamento, com o respectivo indicador a subir para 33 pontos, mais do dobro do registado no mesmo período do ano passado.

Ainda assim, os custos de construção continuam a ser superados pela burocracia e pelos processos de licenciamento como principal obstáculo à atividade de promoção imobiliária. O índice de pressão associado aos custos atingiu 86%, enquanto a burocracia e o licenciamento foram apontados por 89% dos promotores.

Vendas de habitação nova perdem dinamismo

O inquérito evidencia igualmente um abrandamento da actividade no mercado de habitação nova. O indicador de sentimento relativo às vendas caiu de -3 para -36 pontos percentuais, reforçando a tendência de desaceleração iniciada no trimestre anterior.

Apesar da quebra nas vendas, os promotores continuam a antecipar aumentos dos preços de venda, com o respectivo indicador a situar-se em 51 pontos percentuais.

O sentimento global do mercado mantém-se positivo, mas perdeu intensidade, recuando para 13 pontos percentuais, o valor mais baixo desde o terceiro trimestre de 2024.

As perspectivas para os próximos meses também reflectem maior prudência. O indicador global de expectativas desceu para seis pontos percentuais, muito abaixo dos 35 registados no trimestre anterior. A deterioração resulta sobretudo da expectativa de redução das vendas, enquanto os promotores continuam a prever novas valorizações dos preços, embora menos acentuadas do que anteriormente.

Os resultados apontam, assim, para um mercado que continua pressionado por custos elevados e constrangimentos administrativos, num contexto em que o sector reconhece o potencial das novas medidas governamentais, mas considera que o impacto na redução dos preços da habitação dependerá sobretudo do aumento efectivo da oferta e da forma como essas medidas forem implementadas.