Os quatro ciclos do imobiliário

É comum dizer-se que existem, grosso modo, quatro grandes ciclos no imobiliário: recuperação, expansão, excesso e recessão. Quem acompanha o sector há algum tempo já passou por todas estas fases e felizes são os que ainda aqui estão para contar a história. Nas próximas linhas pretendo discorrer um pouco sobre cada uma destas fases e o impacto que estas têm para quem vive do imobiliário.

A recuperação é a fase melhor em termos do nosso optimismo. Porque se segue à fase negra da recessão e quando começamos a notar que entrámos num ciclo de recuperação é quase como se estivéssemos a assistir à Primavera. Nesta fase estamos, por isso, no início do ciclo, onde o mercado está do lado do vendedor, que tem aqui um maior poder de negociação. É nesta altura que o mercado começa a reagir, que os imóveis começam, timidamente, a subir e assiste-se, progressivamente, ao aumento de procura por parte dos compradores. Quem se apercebe que esta fase está a começar é quem acaba por ter acesso aos melhores negócios: compra os imóveis ainda em baixa, com a Banca a abrir a torneira dos créditos que, antecipando a tendência, começa a facilitar a concessão de crédito ou a dar condições mais vantajosas.

O ciclo seguinte, de expansão, consolida a tendência anterior. É a altura em que os imóveis disparam, a procura também, num ciclo que é ainda dominado pelo lado do vendedor que decide quando quer vender e a que preço. No seu ponto mais elevado, a procura excede a oferta e procuram-se soluções para a satisfazer – que podem passar pelo aumento da construção ou pela maior disponibilidade dos bancos em venderem os seus próprios imóveis, tentando aproveitar a tendência de mercado para se libertarem igualmente de alguns activos mais tóxicos.

A tendência para inundar o mercado de oferta, para suprir esta alegada demasia na procura, leva-nos à terceira fase, a do excesso, com o mercado a ter mais do que consegue absorver. E isso tanto pode passar por haver um manancial enorme de activos como, no limite, compradores a mais. É também por isso que, a partir desta fase, se considera que o mercado está do lado do comprador que, neste ciclo, tem uma suposta vantagem competitiva. Esta é também a fase em que o mercado mais viaja na maionese, em que os preços dos activos atingem valores absurdos que, chegam a um ponto em que acaba por existir a retração na procura. Os investidores já não compram a esses preços, os que têm poder de compra já compraram e já não há bons negócios, mas sim a irrealidade a tomar conta de tudo e de todos.

Naturalmente que, quando o mercado já não consegue absorver nem vendedores nem compradores, caminhamos a passos largos para a última fase, a da recessão. Que associada a uma crise económica, leva à quebra dos preços e à diminuição drástica da procura por parte dos compradores. Não obstante, este é considerado também um ciclo que está mais associado ao mercado comprador do que ao vendedor porque, apesar de tudo, quem tem capitais próprios aposta muito nesta fase para comprar em baixa, até porque as condições são sempre menos especulativas, e existe maior oferta no mercado.

Conhecidos que são os diferentes ciclos deste sector, cabe a cada um que lida com o imobiliário ter a capacidade de perceber o mercado e interpretar as respectivas fases em que este se encontra.

Francisco Mota Ferreira

Trabalha com Fundos de Private Equity e Investidores e escreve semanalmente no Diário Imobiliário sobre o sector. Os seus artigos deram origem ao livro “O Mundo Imobiliário” (Editora Caleidoscópio).