A Importância do Licenciamento no Sucesso de um Projeto Imobiliário

O processo de Licenciamento Urbanístico é fulcral para o sucesso de qualquer projeto imobiliário.

Em termos de custo, não tem uma grande representatividade, talvez com exceção da TRIU (Taxa de Reforço de Infraestruturas Urbanísticas) sobretudo em projetos de construção nova.

O fator tempo é dos mais determinantes na equação que pode conduzir os projetos de desenvolvimento imobiliário ao sucesso, ainda para mais quando existe muita “imprevisibilidade” associada aos respetivos processos de licenciamento.

Do ponto de vista estrutural, entendemos que o processo de Licenciamento depende de várias entidades públicas ou dotadas de poderes públicos, com responsabilidade em diferentes áreas de intervenção.

Um dos principais entraves à eficiência do processo é a falta de coordenação entre os diversos participantes.

Para abordar este assunto com algum pragmatismo, decidimos analisar um caso real simplificado, de forma a quantificar o impacto do Licenciamento ao nível do ciclo do Projeto de Desenvolvimento Imobiliário e também na valorização dos respetivos ativos imobiliários.

Vejamos:

Imóvel localizado em Lisboa, na Freguesia das Avenidas Novas.

Necessidades de reabilitação profunda, assumindo apenas a manutenção das fachadas existentes.

Uso: Residencial

Área Bruta de Construção: 1462 m2

Área Bruta Privativa: 1145 m2

Varandas, Terraços e Pátios: 271 m2

Áreas Comuns: 176 m2

Nº Frações: 10

Ciclo de Desenvolvimento: 38 Meses

- Licenciamentos: 17 Meses

- Obra: 18 meses

- Obtenção de Alvará de Utilização: 3 meses

Tendo em conta a regulamentação existente e características do ativo, admitimos que será possível licenciar um projeto com as seguintes caraterísticas:

Uso: Residencial

Área Bruta de Construção: 1947 m2

Área Bruta Privativa: 1500 m2

Varandas, Terraços e Pátios: 271 m2

Áreas Comuns: 176 m2

Nº Frações: 14

Ou seja, existe a possibilidade de ampliar a volumetria do edifício em cerca de 33% e o número de frações em 40%.

Admitimos que o processo de licenciamento terá as seguintes fases:

1. Aprovação do Projeto de Arquitetura: 9 Meses
2. Validação dos Projetos de Especialidades: 4 Meses
3. Obtenção de Alvará de Obra: 2 meses
4. Obtenção de Ocupação de Via Pública: 2 meses
5. Obtenção de Alvará de Utilização (Pós-Obra): 3 meses
6. Total: 20 meses

Se assumirmos que durante o período de licenciamento os custos de produção e os valores de venda das frações futuras e outras variáveis se mantêm (ceteris paribus), e partindo do pressuposto que se pretende o mesmo nível de rendibilidade, o nosso modelo financeiro de análise de projetos de promoção imobiliária residencial indica-nos que:

1. No caso concreto, o custo do licenciamento (incluindo custos de projeto e taxas municipais) representa cerca de 2,15% do investimento total e cerca de 6,19% do “valor do ativo”.

O “valor do ativo” representa 34,7% do Investimento Total.

Se somarmos o tempo de licenciamento inicial mais o tempo necessário para obter o Alvará de Utilização final, temos cerca de 20 meses de duração. Desta forma o processo “burocrático” representa cerca de 53% do ciclo de promoção imobiliária.

1. Assumindo uma diminuição do tempo licenciamento inicial dos 17 meses para 5 meses e o período para obtenção de licença da utilização dos 3 meses para 1 mês, o custo de licenciamento (incluindo custo de projeto e taxas municipais) passa a representar 1,98% do investimento total e cerca de 5,04% do valor do ativo.

O valor do ativo representa 39,4% do Investimento Total.

Desta forma, o processo “burocrático” passa a representar cerca de 25% do ciclo de promoção imobiliária.

1. Também observamos que quando reduzimos o ciclo de total de licenciamento de 20 meses para 6 meses, verificamos que o valor do ativo tem uma variação positiva de cerca de 24,11%.

Desta forma conseguimos reduzir o ciclo de promoção imobiliária em cerca de 14 meses, ou seja, 36,8%.

1. Quando analisamos o impacto ao nível dos preços de venda (ceteris paribus), reduzir o ciclo de licenciamento para 6 meses permite uma redução dos preços de venda na ordem dos 13,2%, mantendo a mesma rendibilidade do projeto.  No caso real, isto implica, por exemplo, que um T3 à venda por cerca de 898 000 euros possa ser oferecido a 793 000 euros, ou seja menos 105 000 euros.  Só esta diferença quase que permite ao comprador pagar a entrada e financiar o remanescente,  permitindo que mais famílias comprem a casa.
2. A longa duração do processo de licenciamento e respetiva imprevisibilidade temporal cria condições à existência de uma acentuada especulação no valor dos ativos imobiliários.

Resumindo, vivemos um ambiente cada vez mais global e competitivo, num mundo cada vez mais “evoluído tecnologicamente” onde é urgente adaptar a “lógica” da transformação urbana às novas necessidades dos utilizadores de forma rápida e consistente.

Desta forma, é essencial que os prazos de licenciamento de um determinado projeto não representem mais do que um quarto do seu ciclo de desenvolvimento sob pena de se tornar “desadequado” ou inviável quando se obtém a sua validação.

O “timing” é um dos principais fatores críticos de sucesso de um determinado Projeto Imobiliário e como tal a redução do ciclo de licenciamento e burocracia associada é essencial para equilibrar o crescimento dos preços das casas, trazendo mais oferta ao mercado num período de tempo mais curto.

André Casaca

Sócio da Re-factory Investimentos & Consultoria

A Re-factory Investimentos & Consultoria Lda é uma empresa criada com o propósito de transformar e valorizar património imobiliário.

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico