O impacto do Simplex Urbanístico na Habitação

O novo Simplex urbanístico que entrou em vigor em março, sendo positivo, atrasou todos os processos a decorrer, devido à necessidade de adaptação por parte das entidades licenciadoras, e a sua aplicação prática tem causado algumas dúvidas entre os profissionais do setor e novos atrasos.

Composto por 26 medidas legislativas, o Simplex visa facilitar e acelerar os processos, diminuir as burocracias e facilitar a colocação de mais casas no mercado, eliminando licenças e burocracias desnecessárias.

Entre as principais alterações introduzidas, destaco algumas. A criação da plataforma eletrónica dos procedimentos urbanísticos para uniformizar a simplificação dos procedimentos entre as câmaras municipais, permite fazer pedidos online, consultar o estado dos processos e obter certidões de isenção de procedimentos, entre outras. A eliminação de licenças urbanísticas para certas obras, substituídas por comunicações prévias. Os prazos definidos dos pedidos de licenciamento, entre 100 a 200 dias, e se for ultrapassado, o projeto pode avançar sem necessidade de pronunciamento das autarquias. Acabar com a obrigatoriedade de apresentação de licença de utilização e da ficha do imóvel no ato da escritura. A eliminação dos alvarás de licença de construção e de autorização de utilização, substituídos por recibo de pagamento das taxas devidas.

Este diploma tem medidas positivas, mas a aceitação e implementação por parte de autarquias, bancos, setor da construção e imobiliário tem sido uma avaliação mista e a sua aplicação prática constitui um desafio.

As autarquias terão um papel crucial na implementação do Simplex, pois desenvolvem e aplicam as medidas municipais. Para tal, é necessário a adoção de novas tecnologias, a reestruturação de procedimentos, a formação de pessoal e o tempo de adaptação. A aplicação prática do Simplex tem sido progressiva, mas tem causado atrasos em todos os processos que estão em andamento.

As novas normas do Simplex Urbanístico têm sido recebidas com alguma resistência por parte de alguns bancos. Apesar de já não ser obrigatória a apresentação da licença de utilização, para a celebração de um contrato de crédito à habitação, o Banco de Portugal esclareceu que alguns bancos, podem exigir essa documentação para aprovação dos créditos. No entanto, essa situação específica refere-se a casas concluídas antes da entrada em vigor da nova lei, pelo que a Licença de Utilização, tal como existia, deixou de ser emitida pelas entidades licenciadoras, o que tem provocado alguns constrangimentos nas escrituras de obra nova, situação que começa a ser ultrapassada pela maioria das entidades bancárias.

Os bancos são essenciais para financiar projetos de construção e habitação, e a simplificação dos processos pode acelerar as avaliações das casas e os pedidos de crédito à habitação. O grande desafio para os bancos é a necessidade de garantir que os novos processos são seguros e que não comprometem a diligência necessária para a atribuição de créditos, situação que tem vindo a ser ultrapassada com as vistorias, com os termos de responsabilidade e com os comprovativos de taxas pagas.

A avaliação das construtoras e promotoras imobiliárias sobre a implementação do Simplex do Urbanismo é geralmente positiva. Reconhecem que o programa é benéfico ao eliminar burocracias, ao acelerar os processos de licenciamento, ao reduzir os encargos dos promotores e investidores e ao acelerar os investimentos imobiliários, cruciais para dinamizar o setor imobiliário com mais oferta de habitação, tem é que funcionar em termos práticos.

A implementação prática do Simplex e a adaptação a ele ainda estão em curso. As autarquias, os bancos e a construtoras/promotoras imobiliárias estão a lidar com as mudanças de diferentes maneiras, mas ainda existem desafios e dúvidas quanto à sua implementação. A adoção do Simplex, além de um desafio, é uma oportunidade de melhorar a eficiência, a qualidade e a sustentabilidade do setor, para suprir a falta de casas no país. A celeridade e a eficiência da aplicação prática do Simplex terá um impacto positivo no aumento de construção nova, pois o grande receio do investimento em novos projetos de habitação, é precisamente a imprevisibilidade do tempo necessário para os vários licenciamentos que têm que existir ao longo do processo, pelo que se estes forem mais rápidos, haverá, com toda a certeza, mais confiança no mercado, maior oferta e como consequência uma diminuição dos preços das casas, é pelo menos essa a nossa expectativa.

João Sousa

CEO da JPS GROUP

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico