Logística imobiliária europeia continua em expansão

O Censo Europeu de Logística Imobiliária de 2022, realizado no verão de 2022 pelos analistas de mercado da cadeia de abastecimento Analytiqa em nome da Tritax EuroBox plc, um investidor líder na logística imobiliária europeia, e pela consultora imobiliária internacional Savills, recebeu mais de 450 respostas de investidores, promotores, proprietários de terrenos, gestores de ativos, consultores e agentes em todo o mercado pan-europeu.

Nick Preston, Fund Manager, Tritax EuroBox plc, afirma: "os resultados do nosso segundo Censo Logístico Imobiliário Europeu sublinham que os motores estruturais a longo prazo que sustentam o setor permanecem, com os ocupantes a procurar novos espaços nos principais centros logísticos europeus, liderados pela França e Alemanha.

As características de sustentabilidade integrada e a resiliência energética foram apontadas como prioridades-chave para os ocupantes e o ambiente macro mais amplo é suscetível de colocar o tema ESG no topo da agenda, com o custo da eletricidade suscetível de alimentar mais conversas em torno de soluções sustentáveis e resilientes da cadeia de abastecimento que reduzem os custos e proporcionam valor social. Uma maior automatização e robótica são também de importância crescente à medida que os ocupantes planeiam o futuro".

Marcus de Minckwitz, Head of Industrial & Logistics, Savills EMEA, conclui: "a logística provou ser um dos setores mais resilientes em toda a pandemia e, apesar das adversidades que impactaram a economia global, é bom ver que a procura por parte dos ocupantes permanece inalterada à medida que as cadeias de abastecimento continuam a evoluir. Existe ainda um peso significativo de capital para o setor e estamos confiantes de que qualquer sinal de correção irá atrair investidores para tirarem vantagem".

Destaques-chave:

Procura de espaço logístico mantém-se resiliente, apesar de um cenário desafiante

- A ocupação de espaço logístico aumentou 12% no primeiro semestre de 2022, em comparação com o mesmo período do ano passado, atingindo cerca de 20 milhões de m2, enquanto as taxas de disponibilidade diminuíram ainda mais, para 2,9%, em toda a Europa, subindo as headline rents numa média de 8,2% YoY em toda a Europa.

- As condições de negócio foram mais difíceis nos últimos seis meses. O aumento dos custos e a disponibilidade de mão-de-obra são os dois principais fatores que afetam os ocupantes este ano (o aumento dos custos permanece em 1º lugar, enquanto a disponibilidade de mão-de-obra foi 5º em 2021).

- No entanto, 89% dos ocupantes estão a antecipar a necessidade de ter o mesmo ou ainda mais espaço nos próximos três anos. Quase 75% dos que procuram um novo espaço de armazém para os próximos três anos, estão a considerar mega boxes ou mid-sized boxes (>10.000m2).

- A França e a Alemanha continuam a ser os mercados prioritários para expansão nos próximos três anos, com França a subir de 44% em 2021 para 52% em 2022 e a Alemanha a passar de 43% em 2021 para 52% em 2022. Os Países Baixos continuam a ser um local central da logística, com um aumento acentuado de ocupantes que procuram expandir-se de 13% em 2021 para 40% em 2022, enquanto a Polónia, Itália e Portugal ocupam também um lugar de destaque.

Segundo Pedro Figueiras Associate Director do Departamento Industrial & Logistico da Savills Portugal, “apesar dos ventos contraditórios, o mercado nacional industrial & logístico continua a ser impulsionado por uma elevada procura assente em decisões estratégicas e estruturantes que não estão diretamente correlacionadas com ciclos económicos.  Não obstante, a procura com um perfil de ocupação de curto ou médio-prazo, mais exposta aos riscos de flutuação dos ciclos económicos, poderá colocar on-hold decisões de expansão ou relocalização das suas operações. À dinâmica da procura corresponde um timing de absorção cada vez menor, com os projetos que chegam ao mercado a serem imediatamente ocupados ou previamente assegurados por operações pré-arrendamento.  A qualidade da infraestrutura é um ponto determinante face a uma procura que valoriza e requer modernidade e qualidade da oferta.”

Localização e ESG como prioridades; o interesse dos investidores mantém-se elevado

- O investimento logístico durante o primeiro semestre do ano totalizou aproximadamente 30 mil milhões de euros, um aumento de 9% em relação ao ano anterior e um valor 59% acima da média do primeiro semestre dos cinco anos anteriores. 29% dos investidores europeus continuam com uma alocação de capital insuficiente ao sector logístico e, aquando do inquérito, 40% planearam atribuir mais capital à logística no próximo ano.

- Para os investidores, a localização dos edifícios continua a ser o critério de investimento mais importante, indicando que os principais mercados continuarão a receber o maior interesse, enquanto a temática ESG continua a influenciar as decisões de investimento. O conflito na Ucrânia impulsionou a matéria de fornecimento de energia para o topo da agenda dos investidores.

- Para os ocupantes, o custo, localização, tamanho e características técnicas foram os maiores desafios previstos para assegurar espaço de armazém nos próximos três anos, uma vez que procuram soluções de qualidade para satisfazer as suas necessidades individuais. Embora a flexibilidade de duração do arrendamento e a acessibilidade económica fossem citadas como os requisitos mais importantes do seu espaço de armazém.

- ESG continua a ser uma prioridade. Em particular, 26% citaram as características verdes/sustentáveis (incluindo potência) como fatores diferenciadores de um edifício, sendo que o bem-estar do pessoal foi também fundamental para mais de um quarto dos ocupantes.

A gestão, automatização e revalorização de stocks passaram a ser as prioridades mais importantes pós-Covid

- O que se pode retirar da pandemia: 42% dos ocupantes afirmaram que antecipam reduzir a sua dependência de materiais/mercadorias importados do estrangeiro e 40% declararam que encurtariam/retirariam as suas cadeias de abastecimento para mitigar o risco de eventuais ruturas.

. Durante os próximos três anos, os ocupantes darão prioridade ao aumento da quantidade de stocks detidos (38%), à diversificação da sua base de fornecedores (31%), ao investimento na automatização do nível dos edifícios (30%) e à redução e nearshoring das suas cadeias de abastecimento (28%).

A tecnologia em evolução está a facilitar o crescimento dos veículos elétricos, enquanto a robótica de armazém e os veículos autónomos estão a tornar-se numa atração para o futuro

- Os inquiridos esperam que os veículos elétricos sejam o maior “game changer” a impactar a cadeia de abastecimento nos próximos três anos, o que representa um aumento significativo em relação ao ano anterior. A este fator, seguem-se uma maior automatização (armazém e veículos) e a análise preditiva, que registam também uma maior tendência relativamente ao ano anterior.

- A robótica de armazém (45%), os veículos autónomos (44%) e a entrega de drones (33%) foram percecionados como as inovações tecnológicas de maior impacto para os ocupantes, a médio prazo.