Castelo Branco - Foto CMCB
Habitação acessível desaparece do litoral e concentra-se no interior, alerta estudo da Century 21
O acesso à habitação em Portugal está a tornar-se cada vez mais desigual, com uma clivagem acentuada entre litoral e interior. Nas principais capitais litorais — Lisboa, Porto e Faro — comprar ou arrendar casa tornou-se financeiramente incomportável para uma família média local, enquanto várias cidades do interior ainda resistem, embora com níveis de esforço crescentes. A conclusão é do estudo “Acessibilidade à Habitação 2026”, divulgado pela Century 21 Portugal.
De acordo com a análise, em apenas três anos a compra de habitação deixou de ser viável nas grandes capitais do litoral, exigindo actualmente mais de 50% do rendimento disponível das famílias. Em 2022, existiam 16 capitais de distrito onde comprar casa era financeiramente acessível; em 2025 esse número caiu para 15, mas mais de metade dessas cidades passou a exigir já um esforço elevado, entre 34% e 50% do rendimento. Lisboa, Porto e Faro tornaram-se totalmente inacessíveis.
“Lisboa, Porto e Faro saíram completamente do mapa da compra acessível para as famílias das respectivas cidades. Em apenas três anos, a habitação tornou-se um desafio intransponível para quem compra a primeira casa nestes centros urbanos”, afirma Ricardo Sousa.
Arrendamento em situação crítica
No arrendamento, o cenário é ainda mais grave. Arrendar uma habitação de referência com 90 m² é hoje inacessível em seis capitais de distrito e implica um esforço elevado em mais dez. Apenas duas cidades do interior oferecem rendas abaixo do limiar considerado sustentável (33% do rendimento). Nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto e no Algarve, todas as cidades analisadas ultrapassam os 50% de taxa de esforço no arrendamento.
Em 2025, mais de metade dos concelhos analisados exige rendas superiores a 1.000 euros mensais para uma casa de 90 m², quando em 2022 apenas dois registavam valores semelhantes.
Casa possível encolhe para metade
O estudo mostra ainda que a “casa acessível” encolheu drasticamente. Nas zonas mais pressionadas — Área Metropolitana de Lisboa, Área Metropolitana do Porto e Algarve — uma habitação financeiramente sustentável sem esforço excessivo corresponde hoje, em média, a apenas 35 a 50 m², menos de metade da área de referência usada no estudo.
Na Área Metropolitana de Lisboa, por exemplo, comprar uma casa de 90 m² implica actualmente valores entre 420 mil e 450 mil euros em Lisboa e Cascais, e rendas entre 1.100 e 1.700 euros mensais. Como resultado, as famílias são empurradas para fora do centro, num processo descrito pela Century 21 como “exclusão territorial progressiva”.
Interior resiste, mas sob pressão
A grande maioria das capitais do interior mantém-se como o último reduto da habitação relativamente acessível, tanto na compra como no arrendamento, embora já com sinais claros de pressão crescente. Em 2025, apenas 13 cidades em todo o país ofereciam casas de 90 m² por menos de 200 mil euros, quando em 2022 esse patamar era observado em 35 concelhos.
“Actualmente, apenas 48% da oferta habitacional está ao alcance de 77% das famílias portuguesas...”
Mercado desalinhado dos rendimentos
O estudo identifica um profundo desalinhamento entre preços e capacidade financeira das famílias. Entre 2022 e 2025, os rendimentos cresceram cerca de 16%, enquanto os preços das casas praticamente duplicaram nos últimos cinco anos, com uma aceleração adicional de 23,4% só em 2025.
Actualmente, apenas 48% da oferta habitacional está ao alcance de 77% das famílias portuguesas, cujo limite de compra se situa nos 330 mil euros. O problema é agravado pelo facto de o rendimento disponível mediano em Portugal ser cerca de 30% inferior à média da União Europeia.
“O problema não é abstrato, é mensurável. A oferta não está alinhada com a realidade económica das famílias, o que empurra muitos agregados para níveis de esforço incompatíveis com uma vida financeira estável”, sublinha Ricardo Sousa.
Necessidade de respostas estruturais
Perante um problema que a Century 21 classifica como estrutural, o estudo defende respostas de igual escala, incluindo o reforço sustentado da habitação social, a revisão dos Planos Directores Municipais numa lógica metropolitana, a modernização dos códigos de construção e o investimento na industrialização da construção. O relatório alerta ainda para a falta de articulação entre a expansão habitacional para a periferia e as redes de transporte, defendendo um planeamento integrado entre habitação e mobilidade.
Segundo a rede de mediação, sem uma intervenção consistente e de longo prazo, Portugal continuará a aprofundar uma geografia habitacional a duas velocidades, com impactos directos na coesão social, na mobilidade forçada das famílias e na sustentabilidade das cidades.
