Jovens habitação
Geração Z quer casa, mas não abdica da cidade
A Geração Z quer comprar casa, mas encontra cada vez mais dificuldades para concretizar esse objetivo. O desfasamento entre os rendimentos e os preços praticados no mercado imobiliário está a empurrar muitos jovens para o arrendamento ou para soluções habitacionais fora dos grandes centros, mas a mudança de localização não significa que estejam dispostos a abdicar da proximidade a serviços, transportes e comércio.
Esta foi uma das principais conclusões da conferência “Habitar o Futuro. Expectativas da Geração Z e os desafios do mercado imobiliário”, promovida pelo Diário Imobiliário, no âmbito do NO FILTERS, com o patrocínio da AEG. O encontro, realizado no Taguspark, reuniu representantes das áreas do imobiliário, construção, investimento e advocacia para discutir como irão mudar as necessidades dos compradores e habitantes das próximas gerações.
Nuno Malheiro, CEO da Focus Group, resumiu uma das principais contradições do atual mercado: “Os jovens querem comprar. A questão é que não conseguem.” Para o responsável, a preferência pelo arrendamento nem sempre traduz uma mudança de mentalidade, podendo resultar simplesmente da incapacidade financeira para comprar.
Os dados apresentados por Patrícia Barão, presidente da APEMIP e Partner da Dils Portugal, ajudam a ilustrar essa realidade. 78% dos jovens entre os 20 e os 29 anos vivem em casa dos pais, enquanto, em 2025, 58% dos créditos para habitação própria foram atribuídos a jovens entre os 18 e os 35 anos. Destes, 42% recorreram à garantia pública.
“Somos um país de proprietários e gostamos da propriedade”, afirmou a responsável, defendendo que a vontade de comprar continua presente, apesar das dificuldades de acesso.
O problema já não é apenas o preço da casa
Para Bruno Coelho, professor da ESAI e administrador imobiliário da Dr. Finanças, a discussão sobre acessibilidade deve ultrapassar o preço de aquisição ou da renda.
“Temos de parar de falar apenas no preço da casa e começar a falar no preço total da habitação”, defendeu.
A localização, os custos de transporte e as restantes despesas associadas ao quotidiano devem, assim, entrar na equação. Uma casa mais barata nos arredores de uma cidade pode deixar de ser uma solução acessível quando implica longas deslocações diárias e maiores custos de mobilidade.
O trabalho híbrido poderá, ainda assim, abrir alguma margem para procurar habitação a preços mais baixos fora dos grandes centros. Mas essa descentralização dependerá de melhores ligações entre as diferentes áreas urbanas.
“É muito difícil resolver esta situação dentro das grandes cidades. É mais fácil fazê-lo desenvolvendo outras cidades”, considerou Nuno Malheiro, sublinhando a necessidade de transportes que permitam deslocações rápidas entre diferentes localizações.
Geração Z rejeita o modelo de cidade-dormitório
A solução não passa, contudo, por simplesmente afastar os jovens dos centros urbanos. A localização continua a ser determinante, mas o conceito de proximidade está a ganhar um significado mais abrangente.
“Já não queremos aquele conceito de cidade-dormitório que existia no passado”, afirmou Patrícia Barão, defendendo uma lógica próxima do conceito de “cidade dos 15 minutos”, em que habitação, emprego, comércio, educação, serviços e transportes estão articulados.
Para a responsável, a mobilidade deve ser pensada como parte integrante da política habitacional. “Enquanto não olharmos para a mobilidade de uma forma estratégica, vamos continuar a ter estas situações”, alertou.
A transformação terá de ser planeada a longo prazo, considerando não apenas habitação e transportes, mas também escolas, universidades, residências de estudantes, equipamentos de saúde e outros serviços.
Casas mais pequenas, mas com mais comunidade
A mudança nas necessidades dos jovens está também a refletir-se no próprio desenho das habitações.
Áreas mais otimizadas, menos espaços de circulação, maior flexibilidade e cozinhas integradas nas salas são algumas das características que começam a ganhar peso na oferta. A eficiência energética é outra das prioridades, com os jovens a demonstrarem maior sensibilidade para esta questão do que gerações anteriores.
Ao mesmo tempo, a redução da dimensão das casas está a aumentar a importância dos espaços comuns.
Gonçalo Cadete, CEO da SOLYD Property Developers, destacou a aposta em ginásios, salas multiusos, jardins, piscinas e outros equipamentos enquanto extensões da própria habitação.
“As casas tendem a ser mais pequenas e, por isso, os espaços comuns ganham importância”, explicou.
A ideia é criar não apenas edifícios, mas comunidades, oferecendo infraestruturas que permitam compensar a menor área privada e responder a diferentes necessidades ao longo do ciclo de vida.
Uma geração menos ligada à ideia de “casa para a vida”
As alterações não dizem respeito apenas ao espaço físico. Vera Kendall, Co-CEO da KKR Investimentos e Associada WIRE, identificou uma mudança mais profunda na relação desta geração com a habitação e o trabalho.
“Os jovens deixaram de querer ter o mesmo emprego a vida toda. Não querem ter a mesma casa a vida toda.”
A flexibilidade, a experiência e o sentimento de pertença assumem, por isso, uma importância crescente. O imobiliário terá de acompanhar estilos de vida menos lineares, em que as necessidades residenciais podem mudar com maior frequência.
Para a responsável, essa transformação exige novos modelos capazes de responder a diferentes formas de viver e de criar comunidade.
Oferta continua condicionada pelos custos e pela regulação
Do lado da construção e do desenvolvimento imobiliário, o desafio passa por conseguir produzir habitação adequada a estas novas necessidades sem agravar ainda mais os preços.
Madalena Perdigão, sócia imobiliária da CCA Law Firm e Associada WIRE, defendeu maior flexibilidade nas regras aplicáveis aos projetos. As áreas mínimas e outros requisitos regulamentares têm impacto direto nos custos de construção, numa altura em que o setor enfrenta também dificuldades relacionadas com mão de obra e processos de desenvolvimento.
Bruno Matos, engenheiro civil e especialista em Direção e Gestão da Construção, apontou igualmente a importância do trabalho remoto, da eficiência energética e da mobilidade na conceção da habitação futura, alertando para o impacto dos atrasos e problemas de coordenação no custo final dos projetos.
Também a previsibilidade regulatória surge como condição para aumentar a oferta. Vera Kendall defendeu “regras claras, interpretações alinhadas entre os vários intervenientes e prazos claros nos processos”, considerando que a falta de previsibilidade pode afastar o investimento.
André Casaca, consultor e promotor imobiliário da LaPlace, acrescentou que a localização e o produto devem ser ajustados aos diferentes perfis de procura, numa altura em que coexistem públicos com necessidades residenciais muito distintas.
O desafio é construir a cidade onde os jovens querem viver
A discussão deixou uma conclusão transversal: responder à Geração Z não significa apenas construir casas mais baratas ou mais pequenas.
O mercado terá de encontrar formas de conciliar acessibilidade, mobilidade, serviços, flexibilidade, eficiência energética e comunidade. E, sobretudo, terá de repensar a relação entre habitação e território.
A questão central poderá, por isso, deixar de ser apenas onde é possível construir casas a preços mais baixos e passar a ser como criar novas centralidades onde seja possível viver, trabalhar e aceder a serviços sem transformar os arredores das grandes cidades em simples dormitórios.
Num mercado em que os jovens continuam a querer comprar, mas têm cada vez menos capacidade para o fazer, a resposta dependerá tanto da habitação que for construída como da cidade que for criada à sua volta.
