Fraqueza do Euro torna propriedades de luxo europeias mais atrativas para investidores, especialmente as de Portugal
Apesar das condições económicas mais amplas de hoje e da incerteza que continua a ameaçar perturbar o mercado imobiliário, existem algumas oportunidades inesperadas para os investidores que ainda podem encontrar formas de minimizar o risco e maximizar os rendimentos, se conhecerem bem os seus mercados.
À medida que a Reserva Federal dos EUA se tornou agressiva no aumento das taxas de juro no ano passado a um ritmo recorde, o BCE foi muito mais lento a atuar e ficou para trás no aumento das taxas, numa tentativa de conter a inflação. Como resultado, em julho de 2022, o euro atingiu um mínimo de 1 dólar, um número recorde que marca a taxa de câmbio mais baixa dos últimos 20 anos. Embora um euro mais fraco ajude as empresas europeias a vender os seus produtos nos EUA, o enfraquecimento do euro também é problemático e intervem para acelerar a inflação na zona euro.
A guerra ucraniana e os preços mais elevados dos combustíveis e da energia também são fatores que contribuem para isso, uma vez que os EUA são principalmente produtores de combustíveis fósseis, em vez de serem apenas consumidores, o que contribui para uma taxa de câmbio mais fraca. Ao mesmo tempo, o capital está a fluir para os EUA para tirar partido das taxas de juro mais elevadas. Em termos coletivos, o euro está a perder valor em relação ao dólar.
Está em curso uma mudança que afeta a taxa de empréstimo e o valor da moeda. Sem o lado positivo das oportunidades de exportação, as empresas fazem menos investimentos devido ao aumento do custo dos empréstimos e, em geral, há uma diminuição da procura de bens de capital. Numa encruzilhada, investidores e bancos pretendem minimizar os seus riscos no mercado imobiliário pelo que devem efetuar uma due diligence e possuir um forte conhecimento dos mercados imobiliários locais nestas circunstâncias.
Na sequência da crise financeira de 2008, muitos países da UE tiveram de lidar com uma onda de créditos mal-parados (NPL) que afetou as suas carteiras de empréstimos. A Recognyte, ao trabalhar em estreita colaboração com o setor imobiliário no Sul da Europa, está bem posicionada para observar os diferentes atributos e ‘nuances’ destes mercados através da sua experiência e da sua riqueza de conhecimentos, construída a partir dos seus dados transaccionais.
"Apesar das condições económicas mais amplas e da incerteza que continua a ameaçar perturbar o mercado imobiliário, existem algumas oportunidades inesperadas para os investidores que ainda podem encontrar formas de minimizar o risco e maximizar os retornos, se conhecerem bem os seus mercados", afirmei recentemente e volto a reafirmar.
Em Portugal, especificamente, assistimos a um aumento da diferença de acessibilidade para os investidores locais
Hugo Branco, da Addapters, um avaliador português independente, afirma que "Há uma nítida escassez de propriedades para a classe média disponíveis a preços que a maioria dos portugueses possa pagar, uma vez que o mercado interno português não tem poder de compra para o luxo a estes preços mais elevados. Os expatriados e aqueles que podem tirar partido do setor imobiliário e da paridade do euro com o dólar são os principais consumidores".
"A fraqueza do euro está a remodelar o perfil do investimento e da dívida em Portugal, pois está a provocar uma mudança no tipo de investidores que procuram o país para investir. Um euro fraco torna as exportações menos dispendiosas, o que pode impulsionar a economia portuguesa e atrair mais investimentos estrangeiros, tornando mais barata a compra de imóveis em Portugal por parte dos investidores estrangeiros, uma vez que obtêm mais valor para a sua moeda nacional", acrescentou na altura Hugo Branco.
Investimento em concorrência entre duas cidades? A retenção do valor dos ativos à medida que o euro deprecia desencoraja o uso da moeda local
"Poderemos assistir a uma mudança por parte dos investidores institucionais, que são mais cautelosos e investem a mais longo prazo, com expectativas de rendimentos mais elevados. Estes investidores viram a subida das taxas de juro tornar as suas necessidades de financiamento mais dispendiosas do que as dos pequenos investidores, que são menos sofisticados. Os investidores de retalho estão mais concentrados na combinação de rendimento e retorno, bem como no clima, no estilo de vida e na segurança do ambiente pelo qual Portugal é bem conhecido. Os investidores de retalho também estão atentos aos fundamentos e rendimentos corretos para um investimento seguro como um "hot spot" para o seu capital.
Por outro lado, um euro fraco está também a contribuir para o aumento da inflação e das taxas de juro, o que conduz a custos de empréstimo mais elevados e a uma menor confiança dos investidores, tornando mais difícil para o país assegurar o serviço da sua própria dívida, uma vez que terá de pagar mais em moeda local por cada euro emprestado. "Este ambiente pode corroer o valor das poupanças e dos investimentos ao longo do tempo, e aqueles que pretendem vender as suas propriedades ou que esperam obter rendimentos dos seus bens imobiliários podem não obter o mesmo valor pelos seus ativos à medida que o euro se desvaloriza. A incidência de menos compradores nacionais devido à instabilidade económica é já uma realidade, abrandando o mercado", acrescentou recentemente Francisco Tristão, Vice-Presidente e Country Head da Resolute Asset Management.
De acordo com a Savills, os volumes de investimento imobiliário no sul da Europa (Espanha, Portugal e Itália) atingiram um recorde de 31,7 mil milhões de euros em 2022. Fonte: PropertyEu
O aumento do interesse pelo país e os esforços de marketing efetuados pelo Turismo de Portugal nos últimos anos catapultaram Portugal para a ribalta do setor imobiliário.
Os preços das propriedades existentes, bem como das novas construções, especialmente em Lisboa e no Porto, têm disparado nos últimos anos, com os novos empreendimentos a serem vendidos rapidamente a valores de saída muito elevados. Esta situação conduziu a uma melhoria da qualidade da arquitectura, do design de interiores e das soluções espaciais ao mais alto nível, como se verificou nos complexos habitacionais e de escritórios de Nova Iorque e Londres. O aumento do preço do imobiliário teve um efeito muito positivo nestes empreendimentos.
Outro fenómeno que ocorre em Portugal é a compra de unidades habitacionais de alto padrão como ativos não líquidos para detenção, para investimento. Essas unidades não são alugadas (ou são apenas alugadas por curto prazo) como um refúgio seguro para o capital, aproveitando os aumentos constantes e contínuos de preços. É o caso das unidades habitacionais de luxo em empreendimentos paradigmáticos, como os da cidade de Lisboa. A “falta de casas enquanto muitas casas ficam vazias” é um fenómeno social que está a acontecer neste momento em Portugal.
No entanto, como CEO da Recognyte, afirmo que "este é um risco a considerar, uma vez que o governo pode optar por tomar medidas para resolver esta falta de ocupação, mas não acreditamos que uma proibição "ao estilo canadiano" da compra de imóveis por estrangeiros venha a ter lugar em Portugal".
Boas razões para investir
O imobiliário de luxo português é de alta qualidade e tem um preço elevado, mas o país oferece boas razões para investir, especialmente se a fraqueza do euro se mantiver. Existe um risco potencial de bolha, principalmente devido à atual falta de compradores substitutos, caso a valorização do euro se altere subitamente. Se não houver um revés e a economia portuguesa continuar a crescer após a pandemia, há boas razões para estar otimista quanto ao investimento no imobiliário de luxo português.
Artigo de John Macdonald, CEO da Recognyte
*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico
