Portugueses voltam a entrar em força no mercado imobiliário

Os portugueses voltaram a entrar no mercado imobiliário em 2015, tendo representado 27% das vendas da Porta de Frente / Christie’s, International Real Estate, uma empresa de mediação imobiliária que opera no mercado há duas décadas, em particular no mercado ‘prime’ ou de luxo. Em 2014 tinha representado 15% e em 2013 apenas 10%. Quem o afirma é Rafael Ascenso, director geral da Porta da Frente que em entrevista ao Diário Imobiliário revela que já são o segundo principal comprador de imobiliário prime. O responsável adianta ainda que de ano para ano quase duplicaram a facturação e que se está a verificar também em 2016, sendo os portugueses um dos principais investidores.

E sempre com a intenção de inovar, decidiram tomar a dianteira no passo digital lançando há três semanas a nova plataforma digital, com atendimento online. Uma ferramenta pioneira em Portugal.

Qual o objectivo do lançamento da nova plataforma digital?

Lançámos agora uma ferramenta nova para estarmos sempre um pouco à frente do mercado. Damos muita importância ao digital e ao marketing. Penso que o nosso mercado vai passar muito pelo digital nos próximos anos e portanto há procura. Pretendemos ser pioneiros não só na internacionalização mas na área do digital, daí lançar esta nova ferramenta que é o atendimento online. Sentimos que é uma tendência também da nossa rede internacional onde temos escritórios e acreditamos que o nosso mercado vai passar muito por aí. As pessoas utilizam muito as ferramentoas digitais e querem respostas na hora e para irmos ao encontro dessa necessidade criámos este serviço. Uma pessoa que acede ao nosso site tem sempre uma pessoa do outro lado para responder às perguntas que queira fazer sobre um determinado imóvel ou mercado. Temos três opções: chat, WhatsApp e o telefone. Lançámos oficialmente há três semanas e estamos a ter muitos pedidos online e a ideia é estarmos sempre disponíveis para os nossos clientes e darmos respostas imediatas a quem nos procura. Nesta altura somos a única mediadora que dispõe deste serviço e decidimos tomar a dianteira no passo digital. Temos também o site em três línguas: Português, francês e inglês e interlocutores para as três línguas.

Que tipo de cliente compra imobiliário em Portugal?

Temos clientes que compram para habitação própria, fundamentalmente na zona de Cascais. Em Lisboa mais como aplicação financeira. Hoje ter o dinheiro no banco é menos vantajoso com os riscos bancários e os financeiros inerantes, as pessoas que têm alguma capacidade financeira decidiram diversificar os investimentos e entraram no mercado imobiliário. Apostaram sobretudo em novos lançamentos e estão a comprar muito em planta, alguns com a perspectiva de residir, a maior parte irão arrendar e possivelmente esperar para vender. Alguns ainda recorrem ao crédito mas o paradigma mudou, já não se pensa como antes, em comprar para vender depois. Hoje já se conseguiu nivelar a procura à oferta, sobretudo em Lisboa. Perspectivo um mercado bom para este ano. Estamos também à procura de novos mercados, na Suécia, na capital francesa, em Istambul, vamos ao Dubai em Setembro. Estamos sempre à procura de novos mercados. Não nos cingimos onde já estamos implantados, como em Angola ou Brasil.

Têm mais produto novo ou reabilitado?

Mais reabilitação, só neste momento entre a Baixa e o Chiado temos quatro produtos. Mas são projectos que mantêm a fachada e a traça original porque no interior é tudo novo. Mudou muito os layouts dos apartamentos, o que as pessoas procuram nos interiores mudou totalmente nos últimos anos. O que nos diferencia em relação a outros mercados externos é a qualidade construtiva dos nossos projectos que é muito boa e isso tem sido um dos motivos de sucesso.

Em Cascais temos vendido mais casas usadas, também alguns novos. Temos dois ou três para lançar em Cascais mas é muito reduzido em relação ao que se passa em Lisboa. Já existe alguma falta de produto novo em Cascais. Em Lisboa temos 75% de produto novo (maioria a partir de projectos de reabilitação urbana) e restante usado. Cascais tem 10 a 15% novo e restante usado.

Quais as nacionalidades que mais compram em Portugal?

Primeiro os brasileiros, depois os portugueses, seguido dos franceses, depois suecos e muitos sul-africanos. Os beneficios fiscais atraem muitos dos estrangeiros mas não só, os franceses sentem-se bem em Portugal, não se sentem excluídos e sentem-se parte integrante das nossas cidades.

Os preços das casas voltaram a subir depois da crise. Pode-se falar em especulação?

Em 2008 os preços efectivamente caíram. Não foi uniforme, tal como na recuperação. Estimamos que nas zonas onde operamos aqui em Lisboa, Cascais e Estoril os preços baixaram 20% nessa altura. E desde 2009 até 2014 houve uma recuperação desses 20%. A partir do final de 2014 tem-se recuperado o nível de preços que existiam antes da crise. Em 2015 já foi um crescimento de mercado superior ao patamar anterior à crise. Continuamos a ter um crescimento, agora mais reduzido. Também a oferta está a nivelar-se, a satisfazer a procura. Não acredito que os preços vão continuar a subir como nos anos anteriores mas não é uniforme. Temos as zonas boas de Lisboa, que nem desceram tanto como nas outras zonas e por outro lado tiveram uma recuperação mais rápida e maior em termos de crescimento, do que outras com localizações que não são prime.

O que se verificou também, foi que estes mercados beneficiaram muito com a vinda de estrangeiros. O mercado dos apartamentos teve um comportamento totalmente diferente do mercado das moradias e mais notório em Cascais. Aquelas propriedades têm um valor muito elevado e envolvem manutenção permanente, daí não tiveram o mesmo comportamento dos apartamentos. Observou-se uma distinção no mercado, porque os estrangeiros querem comprar uma casa de 3 ou 4 milhões mas não querem ter a preocupação de quando vão aos seus países terem uma piscina para tratar ou um jardim, alguém para tratar da propriedade. Preferem gastar o mesmo dinheiro num apartamento, mais bem localizado do que numa moradia que só lhes traz trabalho e chatices. Verificámos isso ao longo dos últimos quatro anos.

E mesmo dentro da zona de Lisboa ou na linha, a três ou quatro quarteirões de distância vemos comportamentos completamente diferentes. É curioso que existem bairros que sempre valorizámos muito em Lisboa como bairros residenciais mas que para os estrangeiros não são importantes e preferem os históricos. A única excepção devem ser as Avenidas Novas, em que existiu uma redescoberta desta zona da cidade, talvez por ser plana, ter bons acessos, ter ainda um preço por m2 mais baixo do que as zonas históricas ou nobre. Talvez seja a única parte de Lisboa que teve um comportamento semelhante aos bairros históricos, todos os outros não têm a mesma evolução.

Pode existir algum perigo de uma bolha imobiliária...

Não acredito que vá existir uma bolha imobiliária, nunca tivemos nenhuma ao contrário de outros países e isso também é um factor muito importante para os estrangeiros. Quando fazemos uma apresentação salientamos muito bem esse facto. Estamos sim a fazer uma adaptação a uma nova procura, só este ano vamos ter cerca de oito lançamentos até ao final do ano. Daí que os preços não vão aumentar muito porque a procura está a ser corrigida pelo lado da oferta.

A dinâmica que se verifica nas zonas centrais de Lisboa tem tido um crescimento muito acentuado, de que forma influencia o mercado?

É verdade mas de facto nós mediadores fomos captar esses mercados internacionais e centrados nas zonas históricas. E recordo que quando levámos o edifício Ópera na Avenida da Liberdade, era a primeira vez desde há muito tempo que se levava habitação nesta avenida. A partir desse foram feitos muitos e neste momento estão em construção mais cinco ou seis. Houve de facto um pioneirismo da nossa parte de levar esses projectos aos mercados externo que são muito mais recepectivos às avenidas principais, dão muita importância à localização do que as pessoas e o mercado que já reside na cidade.

Mas de facto Lisboa está muito dinâmica, quer a nível de turismo quer de imagem. Lembro-me que há quatro anos quando cheguei ao Brasil para promover os nossos produtos, ninguém queria saber de Portugal. Eles só estavam focados em Miami e talvez um pouco em Paris. Durante este período tudo mudou. Começaram a descobrir Portugal agora. Mostrámos o que tínhamos e além de inúmeros factores temos um preço por m2 que em comparação com outros destinos da Europa é muito abaixo. E a nossa qualidade de construção é superior. Esse tem sido um factor de sucesso junto dos investidores.

Com esta vaga de investidores estrangeiros em imobiliário nas zonas históricas não haverá uma tendência de empurrar os portugueses para fora das zonas principais da capital?

Apesar dessa tendência temos desde o ano passado a entrada em força também de portugueses na compra destes produtos e este ano continuam a comprar de forma significativa, principalmente quando comparados com os anos anteriores. É evidente que a reabilitação da cidade está a ser feita em zonas nobres e normalmente propriedades que não estão acessíveis a toda a gente e só uma franja pode ter acesso mas isso acontece em qualquer parte do mundo. Qualquer cidade nas zonas nobres tem um preço e outro fora do centro. Agora saber o que se vai passar? Não podemos adivinhar mas acredito que as coisas se vão manter.

Numa frase como define actualmente o mercado imobiliário?

Muito dinâmico e sólido. Como as pessoas estão a comprar com capitais próprios é muito mais sólido. Se o mercado der uma tremida, se não crescer, se a oferta ultrapassar a procura não vão estar pressionados para vender. O paradigma mudou e estamos hoje muito mais sólidos que há 10 anos.