Como o imobiliário pode ajudar a proteger o seu rendimento contra a inflação

Embora as taxas de juro mais elevadas possam ter pesado sobre as avaliações nos últimos dois anos, os investidores não devem esquecer que os imóveis cotados em bolsa, expostos a grandes ondas de crescimento, podem proporcionar uma combinação atrativa de retorno de capital e rendimento real, a consultora internacional Schroders explica como é possível.

Os investidores imobiliários podem, muitas vezes, beneficiar do aumento da inflação. Isto deve-se, em parte, ao facto do aumento dos custos dos materiais de construção ou da mão-de-obra travar as novas construções, tornando os imóveis existentes mais valiosos. Mas, muitos tipos de imóveis também têm ligações diretas à inflação.

Os contratos de arrendamento em todos os tipos de subsectores podem ter compromissos explícitos de aumentos de rendas ligados à inflação. Em alguns casos, têm "escalões" fixos ou revisões de rendas em alturas específicas. Todos estes fatores dão aos investidores a oportunidade de obterem uma rendibilidade real, ou seja, superior à inflação.

Os fatores específicos da oferta e da procura são fundamentais

No entanto, nem todos os ativos imobiliários são iguais. Os investidores têm de prestar muita atenção ao tipo específico de propriedade na qual estão a investir. Alguns tipos de ativos imobiliários - habitação, hospitais - são essenciais.

Outros estão a beneficiar de uma forte procura e de uma oferta limitada, como o alojamento para estudantes ou os centros de dados, por exemplo. Podemos avaliar o crescimento dos centros de dados observando as tendências do consumo de energia, que são certamente encorajadoras, para dar um exemplo de um subsector imobiliário que parece ter fortes perspectivas de crescimento futuro (ver gráfico abaixo para as tendências dos EUA).

Em contrapartida, alguns sectores não são essenciais e/ou registam uma procura mais fraca.

Assim, embora o crescimento do comércio electrónico e as tendências de trabalho a partir de casa, desde a Covid-19, tenham beneficiado certos segmentos de propriedades industriais, como a logística, também enfraqueceram muitos subsectores de retalho e escritórios. Consequentemente, o "poder de fixação de preços", ou seja, a capacidade dos proprietários destas áreas transferirem os aumentos inflacionários das rendas para os inquilinos, foi gravemente afectado.

Contudo, a urbanização continuou a ser uma tendência estrutural subjacente duradoura e a procura de habitação nas cidades está agora a atingir níveis recorde, com as rendas a subirem, beneficiando o sector dos apartamentos, por exemplo. De facto, os chamados "shelter costs" são uma das razões pelas quais a inflação na economia dos EUA como um todo se tem revelado tão difícil de controlar.

Taxas de juro rapidamente descontadas nas avaliações de imóveis classificados

Os investidores podem ter acesso a estas tendências investindo em toda a variedade de activos imobiliários, desde o self-storage a casas pré-fabricadas, passando pelos industriais e outros activos da economia digital em rápido crescimento. Os centros de dados inserem-se certamente nesta última categoria.

Mesmo antes da adopção em massa da IA (que depende dos centros de dados para alojar remotamente as infraestruturas de processamento e armazenamento de soluções de computação em nuvem), a oferta estava a lutar para acompanhar o ritmo da procura nas principais áreas metropolitanas.

A dimensão potencial da oportunidade dos centros de dados continua a ser objecto de um aceso debate, mas os analistas estimam que a procura total poderá atingir 35 gigawatts (GW) até 2030 nos EUA, mais do dobro dos 17 GW em 2022 (ver gráfico acima).

Tendências de crescimento estrutural como estas explicam porque é que os imóveis cotados em bolsa podem constituir uma opção interessante para oportunidades de rendimento de acções globais e de crescimento de capital.