Bolha imobiliária: o que vem depois do fim?

Inflação, bolha imobiliária, salários baixos, contração de empréstimo. Estes são alguns dos temas que maiores preocupações trazem aos portugueses no seu dia-a-dia. Em causa estão as razões que conduziram a este contexto macroeconómico, gerado pelas disrupções graduais nas cadeias de abastecimento, pela pandemia e pelo conflito entre a Ucrânia e a Rússia, a par de uma escalada de preços no mercado imobiliário, que em nada se equipara aos salários praticados no nosso país.

Terão as famílias portuguesas capacidade financeira para suportar esta conjuntura? Irá a nova bolha imobiliária rebentar na segunda metade do ano? A resposta não é clara ou simples, mas é premente compreender a dimensão do problema, o seu impacto no curto e longo prazo, e de que forma se tem vindo a perpetuar.

Em 2022, os preços de venda de habitação em Portugal Continental apresentaram o crescimento mais acentuado desde 1991 (1), cerca de 19%. Segundo o estudo da Value of Stocks (2), “Portugal will be the first european housing bubble to burst in 2023” e para fazer face a esta realidade, 1,3 milhões de famílias portuguesas contraíram empréstimos com taxas variáveis, mais 93% do que a média europeia, de 15%. Tal é representativo do quadro que se vive internamente hoje, devido, em grande parte, a uma exposição ao crédito indexado à Euribor, e à falta de literacia financeira dos portugueses.

Sendo Portugal um dos países da Europa com o PIB per capita mais baixo, é extraordinário que o valor médio de uma casa custe cerca de 24 vezes o PIB per capita anual. Também não se justificam os preços do panorama imobiliário, já que, segundo o mesmo estudo, somos um dos países europeus com o maior número de casas por habitante - aproximadamente 581 habitações por cada 1.000 habitantes. Todavia, seria necessário que a maioria destas propriedades estivesse listada para venda ou que estivesse a ser utilizada, mas tal não se verifica, pelo que se estima que entre 730.000 a 750.000 habitações estejam vazias.

A inflação teima em subir e as previsões indicam que será ainda mais elevada graças ao aumento dos preços da energia, representando uma pressão adicional de poupança nas contas bancárias nacionais. Somar-se-á o aumento das taxas de juro, o que, irá implicar um aumento dos custos dos empréstimos, e das execuções hipotecárias em 2023. Constata-se um estado de alerta no mercado imobiliário português que poderá conduzir a que, em 2023, sejamos o primeiro país europeu a manifestar uma explosão da bolha imobiliária.

O Governo tem pautado a sua atuação por medidas paliativas, pois quando se aborda a concretização de planos estruturais, estes ficam aquém das expectativas. Parece-me que na ordem do dia terá de estar a execução urgente de soluções integradas que minimizem o abalo desta circunstância na carteira dos portugueses, que passem pelo combate à força da Taxa Euribor ou, até, pela negociação dos moldes da concessão de empréstimos com as entidades bancárias.

Com vista a um futuro financeiramente estável, é indispensável adotar iniciativas que evitem o retorno ou que atenuem os efeitos de um possível regresso à bolha.

(1) “Preços da habitação subiram 19% em 2022, o maior aumento em 30 anos” do Confidencial Imobiliário

(2) Portugal Will Be the First European Housing Bubble To Burst in 2023

Nuno Garcia

Diretor-geral da GesConsult

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico