Um dos sectores que mais evoluiu e com impacto positivo no imobiliário foi o tecnológico
Para Pedro Rutkowski, CEO da Worx Real Estate Consultants, o mercado imobiliário em Portugal em 2021 enfrentou diferentes dinâmicas, e como em quase tudo na vida, nem tudo foi bom, mas nem tudo foi mau.
O turismo, nomeadamente a hotelaria foi realmente o sector que mais sofreu com o impacto da pandemia com quedas superiores a 70% em 2020. Contudo, foi o sector que mais rapidamente procurou reinventar-se e adaptar-se às medidas do Covid e em 2021 conseguiu uma recuperação significativa sustentada no turismo nacional.
Como o mercado imobiliário enfrentou 2021 e a pandemia que afectou o mundo e o imobiliário português, nomeadamente o turismo?
O mercado imobiliário em Portugal enfrentou diferentes dinâmicas, e como em quase tudo na vida, nem tudo foi bom, mas nem tudo foi mau. O turismo, nomeadamente a hotelaria foi realmente o sector que mais sofreu com o impacto da pandemia com quedas superiores a 70% em 2020. Contudo, foi o sector que mais rapidamente procurou reinventar-se e adaptar-se às medidas do covid e em 2021 conseguiu uma recuperação significativa sustentada no turismo nacional e no acordo com Espanha que permitiu que os turistas espanhóis pudessem atravessar a fronteira sem teste ou certificado. Em termos acumulados entre Janeiro e Agosto de 2021, os estabelecimentos de alojamento turístico registaram proveitos totais de 1.273 milhões de euros, o que representa um aumento de 25% face a igual período de 2020.
Continuando nesta perspectiva de sectores que tiveram alterações naquilo que era o seu histórico, o caso do Retalho, no qual o comércio de rua em áreas de turismo perdeu, e em contrapartida o comércio de rua em bairros residenciais e os conceitos de Retail Park mantiveram-se resilientes. Paralelamente a esta realidade a área do Industrial e Logística mais que duplicou face ao ano anterior e a procura de espaços para o conceito de distribuição “last mile” reforçados pelo aumento das vendas online.
No que diz respeito a habitação, nunca demos tanta importância à nossa casa e ao lugar onde vivemos, a prova disso foi o acréscimo de investimento que foi realizado nesse período tanto na renovação/obras da nossa casa ou mesmo na mudança de habitação. Foi também, sem dúvida alguma, um desafio social em que todos estivemos à prova.
Já o sector dos Escritórios é aquele que mais dúvidas traz dado que se manteve praticamente “on hold” durante os primeiros meses de 2021 e no 3º trimestre recupera bastante atenuando assim o resultado de 21% abaixo (dados Janeiro a Setembro) dos negócios transaccionados comparados com o ano anterior (2020). A retoma do hotdesking e o trabalho híbrido também são uma realidade que se mantém até hoje e que traça um ponto de viragem neste sector. Contudo, não se pense que o trabalho hibrido vá representar necessariamente um decréscimo futuro nos Escritórios, mas sim uma nova forma de planear os espaços, integrando conceitos sustentáveis e a eminência de se cumprir o almejado “work life balance” que a pandemia veio fazer notar.
Ainda nesta linha, os centros urbanos, nos últimos anos, têm vindo a concentrar a população desertificando-se o interior, mas acredito que futuramente a tendência seja de haver uma maior atractividade de deslocações para zonas menos urbanas (dentro de um padrão de indivíduos) que não tenham necessidade de se deslocar ao escritório diariamente. Grandes empresas já adaptaram o sistema de menos dias no escritório estando em teletrabalho uma parte da semana. Seja como for, a verdade é que acredito que nos faz falta a convivência e a partilha de momentos. O ficar em casa, por definição, não é positivo e socialmente é muito importante conviver e ter experiencias que só se conseguem, no meu ponto de vista, em ambientes de partilha. É um clássico humano tantas vezes só darmos valor a determinadas coisas quando as deixamos de ter e neste caso vimos a falta que nos fez a liberdade. Como diz o ditado, “no meio é que está a virtude” e por isso acredito que o conceito de trabalho hibrido será aquele que melhor efeitos trará ao nível da produtividade e do almejado “work life balance”.
Quais os pontos positivos e negativos de 2021 para o sector?
Acredito que não só para o sector imobiliário, mas para o país inteiro, o rápido processo de vacinação possibilitou a abertura de portas que funcionou como um balão de oxigénio para todos os sectores, nomeadamente o do turismo que como já referimos aqui foi o que mais sofreu e mais sofrerá com os danos colaterais da pandemia. Ainda nesta leitura um ponto negativo que existiu e poderá ainda de algum modo afectar alguns resultados em 2022, é o efeito geral do “on hold”, os Escritórios foi um dos que mais padeceu desta consequência, mas também o Investimento com o efeito Red Tape que num país que sempre foi conhecido como burocrático, não abona ao investimento internacional que foi o grande contribuidor deste sector neste ano.
Como pontos positivos, diria que temos tudo o resto. Na verdade, estas mudanças abruptas, ainda que custosas, trazem sempre oportunidades distintas, inovadoras e que doutro modo dificilmente viriam à tona, tais como a prova de resiliência do comércio de rua, os nómadas digitais que “têm salvo” o alojamento local no Algarve e que garantem uma permanência que ultrapassa o período do Verão, o sector residencial que bateu recordes em volume e valor no 2º trimestre de 2021 por força da procura nacional, o Industrial e Logístico que mais que duplicou a procura de espaços e armazéns de proximidade aos grandes pólos urbanos e ainda devemos destacar que de forma geral, todo o sector imobiliário demonstrou a sua força e capacidade de rápida adaptação. Foram precisas encontrar respostas rápidas e alternativas de oferta face a uma nova procura assente em modelos híbridos, flexíveis e sustentáveis. Nesta vertente o mercado português provou-se bastante resiliente e competitivo comparativamente aos mercados internacionais.
Um dos sectores que mais evoluiu e que de alguma forma tem um impacto positivo no imobiliário é o sector tecnológico, dado que todos nós tivemos que nos adaptar rapidamente a novas ferramentas de comunicação. A necessidade faz o engenho, e não há duvida que grande parte das empresas em diversas áreas de atividade tiveram que aprender a criar, lidar e utilizar estas novas ferramentas (Teams, Zoom, Webinars, etc..). Quando digo que para o sector imobiliário é positivo é no sentido de que ao existirem estes desafios, também o imobiliário tem que acompanhar e se transformar rapidamente criando novos modelos e condições necessárias para dar algo diferente ao mercado.
Uma última nota que na verdade poderia ser a primeira, a fusão impreterível da Sustentabilidade no imobiliário é outro ponto fortíssimo que o sector vive e estará para viver com a grande preocupação das empresas em procurarem alternativas sustentáveis. Certificações como o BREEAM, LEED e WELL passaram a ser uma procura praticamente standard no setor imobiliário e as soluções de Energia Renovável trazem créditos para o mercado, não só a nível económico, como, e o mais importante, a nível climático e humano.
Neste sentido a Worx realizou recentemente um acordo com uma entidade com provas já dadas no mercado, a Atomo Capital Partners a qual fornece suporte em tudo o que são temas de Sustentabilidade e Energia em conjunto com a unidade de arquitetura da Worx, Done Design To Build de forma a garantirmos um serviço integrado ao cliente, com propostas inovadoras e com uma clara mais-valia para o mesmo. Na verdade, vimos através nossa marca https://www.worx.pt/pt/servicos/architecture necessidade das empresas se renovarem e olharem mais para o local de trabalho investindo mais no bem-estar e na segurança dos seus trabalhadores. Esta segurança foi criada, não somente de melhores condições dos seus postos de trabalhos, mas através da criação de mais espaços e zonas de convívio comuns, mais amplas, aliadas ao fator sustentável, e promovendo mais matérias orgânicas, posicionamento este o qual as pessoas se identificam e reconheçam a sua importância.
Por este motivo a Done desenvolve o chamado conceito chave-em-mão que integra todas as competências necessárias para levar um projeto do principio ao fim com equipas multidisciplinares e com capacidade comprovada. Temos realizado cada vez mais ações neste sentido, nomeadamente um dos mais recentes, a UNICRE entre muitos outros.
O que podia ter sido feito e não foi?
Não é meu perfil debruçar-me para apontar o dedo aos outros, principalmente numa fase histórica sem precedentes e na qual todos, literalmente todos nós, tivemos de actuar e reagir numa base “tentativa-erro”. É fácil falar depois de já termos experienciado sobre a realidade, contudo não posso deixar de dizer que a nível governamental podiam efectivamente ter sido evitadas algumas incongruências das medidas adoptadas.
Falando em concreto do mercado onde actuo, estes últimos dois anos têm sido um desafio continuo para o sector imobiliário que procurou sempre reagir rapidamente à troca do efeito “procura/oferta”; conseguiu manter-se competitivo e interessante para os investidores estrangeiros que não fugiram nem deixaram de querer continuar/investir no país.
A construção sempre foi um medidor de crise, e desta vez, passamos por um processo de crise sem que a construção fosse afectada, muito pelo contrário, acabou por ter um papel fundamental na performance do mercado imobiliário e na confiança que passou a assegurar entre os diversos players com que actua. O caminho faz-se olhando em frente e por isso mesmo serei sempre mais o género de pessoa que diz “o que vamos fazer agora” do que ficar a olhar para o que os outros ainda não fizeram. Pela parte que me toca e às minhas equipas, estas fases de mudança só vêm enaltecer a nossa imaginação e criatividade, dois ingredientes imprescindíveis para a construção do futuro.
E para 2022? Perante uma nova vaga com uma nova variante do vírus, quais as principais preocupações e as possíveis consequências para o mercado imobiliário e o turismo?
Creio que a minha veia de empresário só me permite ter perspectivas positivas sobre o futuro, de outra forma, não sedimentaria o meu lado empreendedor. Deste modo, e face ao que foi a heroica resposta da tecnologia/medicina às questões da pandemia, acredito que 2022 seja um ano de consolidação de resposta ao vírus e das suas novas variantes. Esta realidade trará acima de tudo novas formas de reagirmos à própria saúde: as pessoas vão ter de reforçar os seus ciclos de vacinação e existirá uma continua verificação do estado de saúde/vacinação das pessoas principalmente no que concerne à circulação entre países. Fora isto, admito que ainda possam existir “pequenos confinamentos” de forma a não pressionar o SNS, mas dificilmente na dimensão que já foram dado que seria uma péssima mensagem para as pessoas sobre a eficiência da vacinação. Perante este cenário, algumas áreas do turismo poderão ainda ser afectadas, mas em compensação outras que eram consideradas mais de nicho, como o rural, deverão continuar a encontrar um destaque oportuno nesta fase.
De forma geral o mercado imobiliário continuará a dar provas do seu potencial e a sua criatividade estará emergente lado a lado com as alternativas que a Sustentabilidade Imobiliária exige. Em 2022 continuaremos a ter motivações como a descarbonização da economia que garantem o alcance de medidas que geram um mercado mais verde, mais saudável e naturalmente sustentável.
