Sectores industrial e logística continuam a ser um bom investimento na Europa

De acordo com o último European Logistics Outlook da Savills, a ocupação de espaços no sector industrial e logístico em todo o continente totalizou 37,5 milhões de m² em 2022. Apesar do clima de economia económica, este número significa um decréscimo de apenas 6% em relação aos 40,2 milhões de metros quadrados de 2021 – um recorde para o sector.

Após um primeiro semestre recorde, na segunda metade de 2022 assistiu-se a uma quebra no take-up registando um valor de 8,3 milhões de m² no 4º trimestre. Contudo, a Savills sublinhou que este resultado ainda assim representa um crescimento homólogo de 3% em termos trimestrais, apesar de um declínio acentuado nas transações em comparação com 2021, acabando por superar as expectativas.

Analisando algumas regiões específicas, a diminuição dos níveis de take-up tem sido moderadamente moderada na generalidade, com exceção de grandes aumentos homólogos em mercados mais pequenos, como Dublin, Madrid e Roménia. A maioria dos mercados superou as suas médias de cinco anos, mesmo com uma redução do take-up em comparação com o 4º trimestre de 2021. Portugal (+94%), Roménia (+62%) e Espanha (+57%) registaram os resultados mais robustos, enquanto a França (-4%) foi o único mercado a ficar aqui.

Embora a ocupação trimestral seja positiva, muitos mercados parecem agora severamente afetados por fatores adversos econômicos no contexto do seu crescimento homólogo, com a Polónia (-37%) e o Reino Unido (-47%) a registarem quedas acentuadas em relação ao 4º trimestre . Os números da Savills mostram que a ocupação global em 2022 foi ainda 18% superior à média dos últimos cinco anos.

Os fortes níveis de aceitação continuaram a pressionar as taxas de disponibilidade, esperando de 3,6% no final de 2021 para 3,1% em 2022, o valor mais baixo desde que há registo. A Noruega tem atualmente uma taxa de disponibilidade de 2,3%, enquanto Praga se manteve abaixo de 1% nos últimos três trimestres consecutivos. Por outro lado, a Savills assinala que as taxas de disponibilidade começam a subir em alguns mercados, incluindo o Reino Unido, Budapeste e Dublin, mas num contexto de saída de uma base historicamente baixa.

Rendas prime em toda a Europa assistiram a um aumento de 11% em 2022

Como resultado da concorrência por um estoque limitado, as rendas prime em toda a Europa assistiram a um aumento de 11% em 2022. O crescimento anual foi mais elevado em Praga (+36%), Île-de-France (+32%) e Alta Silésia (+22%), na Polónia. No entanto, outros mercados, como Viena e Budapeste, praticamente não registraram aumentos.

Andrew Blennerhassett, associado da equipe de pesquisa industrial e logística pan-europeia da Savills, comenta : que provavelmente manterá a segurança, a curto prazo, o crescimento dos valores de arrendamento. Com as taxas de disponibilidade atuais, e sem sinais de um excesso de oferta no pipeline da construção, há um risco reduzido de assistirmos a uma correção acentuada nos valores de arrendamento, mesmo se enfrentarmos uma desaceleração mais forte do que o previsto.”

Do ponto de vista do investimento, os dados da Savills mostram que o sector da logística continua a ser uma classe apelativa de activos, com volumes de transações num total de 54,5 milhões de euros, representando uma quebra de apenas 18% em termos homólogos. À semelhança do que sucede no mercado ocupacional, é preciso recordar que 2021 foi um ano recorde, e, portanto, uma eventual quebra foi sempre uma possibilidade, mesmo sem a volatilidade económica dos últimos 12 meses.

Embora tenham registado diminuições em toda a Europa, os países com a maior descida homóloga incluíram a Irlanda (-92%), França (-66%), Noruega (-62%) e Reino Unido (-48%). Apenas três mercados, a Suécia (+79%), os Países Baixos (+56%) e a Dinamarca (+17%) registaram um aumento de volume de investimento. Consequentemente, as prime yields progrediram ainda mais, com a média europeia a atingir os 4,69% no último trimestre, num aumento de 40 pontos-base em comparação com o 3º trimestre de 2022 e de quase 70 pontos-base desde 2021.

No entanto, o apetite pela logística reflete-se na sua quota crescente no investimento total. A Savills calculou que, em 2017, a logística representou aproximadamente 13% do volume total do investimento europeu, aumentando para 19% em 2022.

Marcus de Minckwitz, head de indústria e logística EMEA da Savills, acrescenta: “Embora tenhamos observado uma atividade considerável no primeiro semestre de 2022, houve uma desaceleração significativa em toda a Europa até meados do ano, sobretudo devido ao aumento das taxas de juro e ao consequente aumento dos custos de financiamento. Os níveis de atividade recuperaram novamente durante o 4º trimestre de 2022, à medida que os mercados financeiros se estabilizaram e, a partir de 2023, os principais dados e indicadores econômicos como de mercado também foram muito melhores do que o previsto, o que levou a uma melhoria significativa do sentimento geral.

À medida que o ano avança, ainda há ventos contrários a enfrentar e todos os olhos aguardam voltados para os mercados de ocupação daqui em diante. No entanto, acreditamos que as perspectivas positivas que vimos agora se traduzirão na busca contínua de ocupantes e na permanência das taxas reduzidas de disponibilidade.”

De acordo com Pedro Figueiras, Industrial & Logistics Director, Savills Portugal, “a Logística continua a registar intenções de ocupação record e pressão sobre ocupação e rendas dever-se-á manter altista. Por sua vez, serão lançados no mercado mais de 300.000 m 2 afetos a novos projetos ou projetos requalificados, que darão resposta aos níveis elevados de procura que há muito se verificam em Portugal. 2023 será um ano de oportunidades e desafios, mas será também o ano em que o segmento de Indústria & Logística continuará com uma dinâmica elevada”.