Procura por imóveis logísticos vai aumentar nos próximos anos

Um estudo da consultora Savills indica que existem condições operacionais desafiantes, no entanto, mantém-se um sentimento de mercado com uma trajectória positiva, com os ocupantes a sugerir um aumento da procura por imóveis logísticos até 2025 e posteriormente.

O quarto European Real Estate Logistics Censusfoi realizado durante o verão de 2024 pelos analistas de mercado da cadeia de abastecimento Analytiqa em nome da Tritax EuroBox plc, um investidor em logística imobiliária na europa, e pela Savills, consultora imobiliária internacional. Responderam 642 ocupantes, investidores, promotores, proprietários, gestores de activos, consultores e agentes de todo o mercado europeu.

O estudo indica que:

- Embora 51% dos ocupantes acreditem que as condições de negócio são hoje mais favoráveis do que há um ano (em comparação com 42% em 2023 e 35% em 2022), 69% reduziram ou atrasaram os planos gerais de expansão do negócio devido às atuais condições económicas. Contudo, o que é crucial é que dos 69%, apenas 6% suspenderam os seus planos indefinidamente, enquanto 32% atrasaram 1 a 2 anos e 24% entre 2 e 5 anos.

- O inquérito sugere que é provável que se desenvolvam novos requisitos logísticos durante o segundo semestre de 2024, em 2025 e anos seguintes. 29% dos ocupantes da amostra esperam necessitar de mais espaço nos próximos 12 meses, enquanto 70% planeiam manter a sua dimensão atual. 53% dos ocupantes esperam necessitar de mais espaço nos próximos 1 a 3 anos (+15 pontos percentuais).

Os planos de expansão estão concentrados nos principais mercados da Europa Ocidental.

- Para os ocupantes que pretendem expandir a atividade durante os próximos 1 a 3 anos, os planos estão concentrados nos principais mercados da Europa Ocidental. A Alemanha continua a ser o mercado-alvo mais favorecido este ano, citado por 26% dos ocupantes com planos de expansão, seguida pela França com 24%.

- Possivelmente indicativo do interesse no re/nearshoring, a República Checa foi citada como mercado-alvo por 10% dos operadores com planos de expansão, quase o dobro da Polónia (5%).

- Para quem procura novos espaços de armazém nos próximos três anos, 58% espera adquirir edifícios com uma área útil entre os 10.000 e os 39.999 m². Os retalhistas são mais propensos do que os fabricantes ou os 3PL (third-party logistics) a gerar procura por armazéns de grandes dimensões (mais de 40.000 m²) ou unidades urbanas mais pequenas (menos de 5.000 m²), o que reflete a evolução contínua do modelo omni canal.

O mercado incerto e em evolução está a gerar uma combinação diversificada de prioridades para as empresas – ESG e eficiência energética em foco

- Quando questionados sobre o que poderá ser “revolucionário” para o seu sector logístico, categorias relacionadas com as metas/regulamentos ESG, requisitos de energia, robótica, automação, tecnologia IA e a revolução dos transportes foram classificadas como importantes ou muito importantes por mais de metade dos inquiridos.

- O mais citado, “Metas/regulamentos ESG mais rigorosos” (por 69% dos operadores), pode sugerir uma incerteza contínua em torno do âmbito da futura regulamentação da UE. Este valor sobe para 82% para as 3PL que, ao licitarem contratos, enfrentam uma pressão crescente dos clientes para garantir que as suas operações cumprem padrões ESG mais elevados.

- As medidas de sustentabilidade/ESG mais comuns implementadas pelos ocupantes nos últimos doze meses incluem iniciativas tangíveis e mensuráveis, tais como medidas de eficiência energética (44%), redução/reciclagem de resíduos (36%) e energias renováveis (28%). As energias renováveis deixaram de ser a principal prioridade em 2023 e passaram a ocupar a terceira posição este ano, o que se deve provavelmente à diminuição dos custos energéticos.

O avanço da tecnologia levanta questões relativamente à resiliência energética

- 68% dos ocupantes estão cada vez mais conscientes da necessidade de obter um fornecimento de energia adequado no contexto dos recentes acontecimentos geopolíticos, das infraestruturas existentes e do advento de tecnologias com utilização intensiva de energia, como a automação e a IA.

- Nos últimos 12 meses, 37% dos ocupantes investiram em robótica/automatização de armazéns, 33% em análises preditivas/otimização e 28% em veículos elétricos – os quais irão gerar um maior consumo de energia. A robótica/automatização de armazéns é uma tendência que continuará em vigor, com 43% a esperar investir nos próximos dois anos.

- Do ponto de vista do imobiliário, estes factores provavelmente continuarão a apoiar a rotação para espaços modernos e de maior qualidade, com as especificações necessárias para facilitar as operações baseadas na tecnologia, desde que estes edifícios tenham disponibilidade de energia adequada.

A eletrificação das frotas continua a ser um tópico de interesse, mas os aspetos práticos deverão ser resolvidos

- 29% dos ocupantes planeiam reduzir a utilização de transportes intensivos em carbono nos próximos três anos (a prioridade número 1 citada quando se trata da evolução da cadeia de abastecimento nos próximos três anos), mas a incerteza permanece no que à alocação do investimento diz respeito: 23% dos inquiridos realizaram progressos na instalação de pontos de carregamento de veículos elétricos para uso privado nos últimos 12 meses, mas apenas 13% instalaram pontos de carregamento de veículos eléctricos para veículos eléctricos HGV/LGV (veículos pesados) durante esse período.

- Tais factores reflectem a incerteza sobre as muitas variáveis em jogo quando se trata de transportes. Estas incluem soluções de combustível, capacidade futura das redes elétricas, disponibilidade local de energia e até a questão de saber se o carregamento privado é, em última análise, a melhor solução para as frotas logísticas.

Re/nearshoring no horizonte

- 25% dos ocupantes afirmaram que tinham reduzido (relocalizado) a sua cadeia de abastecimento para mitigar o risco de perturbações nos últimos três anos.

- Diversificar a base de fornecedores e flexibilizar as rotas continua na agenda, com 27% e 17%, respetivamente, a afirmar que o farão nos próximos três anos.

- O reshoring será, provavelmente, um impulsionador para o mercado nos próximos anos: 45% dos inquiridos vê esta solução no horizonte, reconhecendo o seu potencial “revolucionário” para os ativos logísticos.

O bem-estar dos colaboradores em foco

- 74% dos ocupantes afirma que o bem-estar dos colaboradores desempenha um papel importante na sua estratégia.

- Destes, 20-30% classificaram a disponibilidade de transportes públicos, espaço público e iluminação natural como prioridades número 1 ou número 2 para o bem-estar dos colaboradores. No entanto, sem surpresa, as cantinas (60%), os chuveiros e os cacifos (43%) continuaram a ser os mais populares.

“De acordo com os dados agora apresentados, os próximos anos serão bastante dinâmicos e positivos para o setor da logística e as diferentes dimensões ESG desempenharão um papel cada vez mais importante. Portugal tem apresentado enormes progressos neste campo o que, a par de outros fundamentais de mercado como os custos competitivos em relação a outros países da Europa Ocidental e a sua localização estratégica colocam, cada vez mais, o país na mira dos diversos players internacionais. Reflexo deste grande interesse é o resultado do mais recente estudo da Savills “Nearshoring Index 2024” que coloca Portugal como o país mais atrativo do mundo para as empresas que procuram aproximar as suas cadeias de abastecimento aos mercados de consumo. Outro indicador da imagem muito positiva do nosso país no setor Industrial & Logístico são os cerca de 400 milhões de euros alocados a operações de capital markets e de development que estão em curso neste momento e que caso se concluam irão contribuir para uma significativa modernização do nosso stock”, refere Pedro Figueiras, Head of I&L da Savills Portugal.

Phil Redding, CEO da Tritax EuroBox plc, acrescenta, “os resultados do nosso inquérito mostram que, apesar das condições operacionais desafiantes, o sentimento dos ocupantes está a melhorar e a procura por imóveis logísticos deverá aumentar até 2025 e nos anos seguintes. Os ocupantes enfrentam uma série de prioridades empresariais potencialmente revolucionárias, desde o cumprimento de regulamentos ESG mais rigorosos, à garantia de resiliência energética, até decisões sobre re/near-shoring. Espaços modernos, bem localizados e de alta qualidade desempenharão um papel crítico no cumprimento destes objetivos operacionais num mercado em rápida evolução”.

"Nos últimos quatro anos, o European Real Estate Logistics Census tornou-se um indicador de referência para o mercado imobiliário de armazéns em toda a Europa. Com um nível recorde de inquiridos este ano, é agradável verificar que 53% dos ocupantes esperam necessitar de mais espaço nos próximos três anos.  Com a absorção a aumentar 20% no segundo trimestre de 2024, pode argumentar-se que esta é já uma tendência em curso. No entanto, é evidente que continua a existir um vasto leque de prioridades dos ocupantes em toda a Europa, que constituem um desafio para os promotores e investidores, embora seja evidente que a disponibilidade de energia, a automatização e o cumprimento dos requisitos de sustentabilidade serão forças motrizes”, conclui Kevin Mofid, Head of EMEA Logistics Research, Commercial Research da Savills.